Пожизненная кабала или забота о будущем?

Вкладываться в ипотеку гораздо разумнее, чем отдавать деньги за съемное жилье – так считает большинство тех, кто покупает квартиру по ипотеке. Однако на деле снимать жилье может быть гораздо выгоднее, чем покупать свое. Об этом говорит исследование аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости», проведенное недавно в Москве.

Недавно москвичка Ирина Лапшина приобрела двухкомнатную квартиру на Янгеля, практически на окраине столицы, в ипотеку.

«При цене двушки в пять миллионов рублей мне в течение 20 лет придется выплачивать по 50 тысяч рублей в месяц. Конечно, у нас и цены другие, и зарплаты. Но чтобы заработать на кредит и на жизнь, придется пахать изо всех сил на двух работах», – говорит она.

При этом арендная плата за аналогичную квартиру составила бы 25-30 рублей в месяц. В Самаре аналогичное жилье дешевле примерно в два раза. Двушку «с рук» в нормальном состоянии можно купить за два миллиона – два миллиона 300 тысяч.

«Средние суммы кредитов, которые мы выдаем, – полтора-два миллиона рублей. При цене квартиры в два миллиона и минимальном первоначальном взносе – 400 тысяч ипотеку на 20 лет, под 13,75 процента годовых семья из трех человек может получить при совокупном подтвержденном доходе не менее 45 тысяч рублей в месяц. Более 19 тысяч из этой суммы семье придется ежемесячно отдавать за погашение кредита и процентов по нему. Несмотря на это, число людей, которые хотят взять ипотеку, не только не снижается, но и постепенно возрастает», – отметил специалист отдела кредитования Ипотечного агентства, который не пожелал представиться.

В то же время снять двухкомнатную квартиру можно гораздо дешевле. Сейчас двушку сдают за 7-12 тысяч рублей в зависимости от района, состояния дома, ремонта и близости к транспорту. За 9-12 тысяч рублей можно подобрать вполне приличный вариант с ремонтом, мебелью и бытовой техникой. При таком расчете получается – закономерность работает как для Москвы, так и для Самары: на деньги, потраченные на приобретение квартиры, аналогичное жилье можно снимать в течение 40 лет. «Двойная» цена ипотечных платежей по отношению к аренде возникает за счет «интереса» банков. Реально квартира стоимостью в два миллиона обойдется в 4,5 миллиона рублей. Если говорить о новом жилье, то здесь разрыв еще существеннее: цена квадратного метра в сданных новостройках держится на уровне 39-40 тысяч за квадратный метр, что при больших площадях (двушка «потянет» на 70-80 метров в среднем), делает их еще менее доступными, для многих – как при единовременной оплате, так и в кредит.

По подсчетам экспертов, ставка капитализации съемного жилья в Москве всего три процента. В Самаре она еще ниже – около двух процентов. Приобретать жилье для того, чтобы зарабатывать на его сдаче – бессмысленно. Как правило, это просто способ сохранения средств.

«На моей практике был случай – я подбирала квартиру в аренду для мужчины, который взял жилье в кредит. Ежемесячно он должен платить по 30 тысяч, поэтому туда он пустил квартирантов, а сам нашел вариант попроще – за 10 тысяч. Сейчас квартиры сдают обычно либо те, кто таким образом компенсирует оплату кредита, либо чтобы недвижимость не простаивала, – рассказывает специалист отдела аренды жилья Роза Казанская. – Ежегодно цены растут примерно на 10 процентов – на тысячу рублей, происходит это в августе, в связи с наплывом студентов. С нового года хозяева немного увеличили расценки, но только за счет роста затрат на ЖЭКУ. В среднем двушку можно снять за 10-12 тысяч, в хрущевке на окраине – за 8-9 тысяч».

Ипотека однозначно выгодна в том случае, если уже есть серьезные накопления, или для обмена, например, однокомнатной квартиры за полтора миллиона на двухкомнатную. В таком случае вполне реально взять кредит на 600 тысяч на 15 лет, под 11 процентов годовых, имея подтвержденный доход на троих всего в 17 тысяч. Отдавать придется почти семь тысяч в месяц, хотя, если хорошо поискать, можно найти и более выгодные варианты.