Земля уходит из-под ног

Самарцы уже давно привыкли к стабильному росту цен на рынке недвижимости. Однако в цене растет не только жилье, но и земельные участки, на которых оно строится. Причем за последнее время индекс роста цен на землю стал значительно превышать аналогичный показатель в недвижимости. Правда, в разных районах города и области эти процессы протекают по-разному.

Земельный вопрос продолжает оставаться одним из самых острых в Самарской области. Рынок земли по темпам роста цен в отдельных районах превосходит рынок недвижимости. Однако спрос на землю сохраняется, особенно это касается загородных участков. Одной из главных проблем, препятствующих цивилизованному развитию рынка земельных площадок, остается отсутствие необходимых законодательных актов, регламентирующих и упрощающих операции с куплей-продажей и оформлением земли.

Рост цен на землю вызван одновременно несколькими факторами. Как утверждают эксперты, в первую очередь, спрос на приобретение недвижимости в качестве объекта инвестиций вызван увеличением реальных денежных доходов населения. В результате обеспеченные граждане приобретают жилую недвижимость в черте города, а те жители, которым не по карману купить квартиру в Самаре, присматриваются к земельным участкам – как в пределах города, так и в пригороде.

«Немаловажной выглядит и тенденция, когда горожане желают отдохнуть от городской суеты на лоне природы, причем на собственном приусадебном участке», – отмечает аналитик ЗАО «Финам» Юрий Зайцев. С увеличением количества автомобилей в городе с одновременным ростом загазованности воздуха стремление приобрести участок превращается в первоочередное желание жителей города. Таким образом, ажиотажный спрос на земельные участки связывают и с переориентацией инвестиционных потоков с городского жилья на загородную недвижимость.

Эту точку зрения подтверждает председатель правления инвестиционно-строительной корпорации «Волга-Групп» Петр Сивожелезов: «У самарцев на сегодняшний день уже сформировалась осознанная потребность покупать загородную недвижимость, а значит, возрос и спрос на земельные участки».

Наконец, интерес инвесторов к земельным участкам подогревает широкое развитие ипотечных программ. В таком случае граждане предпочитают инвестировать в покупку земли с дальнейшим расчетом на капитальное строительство на данной территории. Кроме того, увеличение цен на земельные участки происходит по причине постепенного расширения границ Самары – инвесторы, вкладывающие средства в покупку участков у черты города, рассчитывают на выгодную их продажу в дальнейшем.

Причем доля перекупщиков составляет не менее половины от всех участников земельного рынка Самары. «В целом же, можно отметить, что покупка земли – это консервативная инвестиция граждан, которые опасаются хранить деньги на банковском депозите, но и сомневаются в эффективности инвестирования в инструменты фондового рынка», – подытоживает Юрий Зайцев.

Как утверждают специалисты, до прошлого года средний рост цен на земельные участки был достаточно высоким (на уровне 40% в год), но не превышал показатель 70%. «В 2007 году рынок земли в Самаре сделал рывок, увеличившись не менее чем на 100%. В некоторых районах – в самых недорогих и в элитных – наблюдался и двукратный, и трехкратный рост», – рассказывает Юрий Зайцев.

Наиболее востребованной и дорогой является земля в центральных районах города. Так, по оценкам ЗАО «Финам», цена сотки в Ленинском и Кировском районах приближается к 45 тыс. долларов США. Чуть ниже – расценки в Железнодорожном и Куйбышевском районах (около 40 тыс. долларов США). Наиболее демократичными – около 35 тыс. долларов США за сотку – являются Октябрьский и Советский районы города.

Неизменно высокой остается цена земли на просеках. «Стоимость земельного участка на просеках может достигать 30 тыс. долларов США за сотку, причем спрос на такую землю остается неизменно высоким», – утверждает Юрий Зайцев.

«Однако ликвидных земельных участков на просеках там практически не осталось, одни участки имеют неудобные подъездные пути, к другим затруднительно подключение коммуникации», – добавляет руководитель земельного отдела АН «Визит» Анастасия Балялина.

В целом же, покупка земли в городе по причине своих высоких цен представляется крайне дорогостоящей инвестицией. С учетом плохой экологии, все большую популярность приобретают загородные участки.

Стоимость загородной недвижимости испытывает большую зависимость от транспортной инфраструктуры Самары. Наличие поблизости крупных автодорог становится одним из основных факторов, формирующих спрос на землю. Особенным спросом пользуются земли в 30-40 км от города. По данным аналитиков ЗАО «Финам», в Царевщине, Гранном покупка земельного участка постепенно усложняется, и стоимость сотки здесь приближается к 35 тыс. долларов США. Учитывая, что средний размер участка под строительство составляет 10-15 соток, стоимость участка оказывается очень высокой.

Как утверждают аналитики АН «Визит», в этом году существенно увеличился спрос на землю в Красноярском районе, особую популярность имеют земельные участки рядом с п. Новосемейкино. Стоимость одной сотки земли в этом районе составляет 2,5-5 тыс. долларов США.

Примерно на 45% произошло увеличение цены на земельные участки в Кинельском районе. «Строительство загородного дома здесь экономически выгодно, так как стоимость земли в районе Кинеля невелика, 2-3 тыс. долларов США за сотку. Близкое расположение от Самары (30-40 км) и хорошая трасса позволяют тратить на дорогу всего 25-40 минут. По сравнению с временем, проведенным в городских пробках, это немного», – говорит Анастасия Балялина.

Среди положительных моментов развития земельного рынка его участники отмечают появление ряда законодательных актов, призванных упорядочить оборот земли, позитивные сдвиги в работе кадастровой службы и других организаций, участвующих в оформлении земельных участков. Тем не менее, госструктуры не успевают адаптироваться к динамике роста земельного рынка.

Поэтому оформление документов происходит крайне медленно – особенно это касается кадастровой службы. Кроме того, достаточно сложной сегодня выглядит процедура перевода земельных участков из одной категории в другую. Например, имея участок сельхозназначения, невозможно вести строительство жилья на такой территории. А на границах городской черты проблемы с принадлежностью пригородных участков к определенной категории вообще носят массовый характер.

Делая прогнозы о дальнейшем развитии ситуации на земельном рынке, специалисты уверены, что его рост в 2008 году может снизиться только в том случае, если произойдет падение или некоторая коррекция осенью текущего года рынка недвижимости. «Если коррекция произойдет, то рост цен на землю может составить порядка 50%. Если же рынок продолжит развиваться по нынешнему сценарию, то повторение прошлогодних «достижений» очень вероятно», – прогнозирует Юрий Зайцев.

Сегодня в Самарской области идет процесс перевода земель сельскохозяйственного назначения в иные статусы – земель поселений или промышленного использования. Это вызвано растущими потребностями города в расширении границ и в дальнейшем их развитии. Кроме того, такому переводу способствует плохая ситуация на рынке сельского хозяйства Самарской области.

«Перевод земель и их расширение в целях строительства должно остудить перегретый рынок земли Самарской области. Если данные меры будут приняты достаточно оперативно, рост земельного рынка в регионе будет происходить значительно меньшими темпами (около 30% в год), нежели это наблюдается сейчас», – предполагает Юрий Зайцев. Кроме того, расширение доли участков под строительство позволит в существенной мере удовлетворить спрос на загородные участки.