Ипотека цементирует брак

Браки в нашей стране, к сожалению, распадаются с незавидной регулярностью. Статистика неумолима: средняя продолжительность брака среди молодежи до 30 лет составляет четыре года. В то же время ипотечные программы для молодых супругов становятся всё более популярны. Сочетание двух этих факторов породило новую проблему – что делать при разводе с квартирой, купленной в кредит?

На первый взгляд, всё просто. Жилье, купленное в ипотеку, находится под залогом вплоть до полной выплаты долга. Так что любые действия с таким имуществом совершаются с согласия банка. Более того, по условиям предоставления кредита, заемщики обязаны оповещать банк о любых значимых в жизни изменениях: потере паспорта, смене фамилии, смене места работы, изменении уровня дохода, рождении ребенка, и, конечно же, о расторжении брака. Так что, если нависла угроза развода, не стоит тянуть с уведомлением банка. Если супруги являются созаемщиками по кредиту, то существует несколько вариантов разрешения имущественного вопроса.

«У людей, которые приобрели квартиру через ипотеку в совместную собственность и собираются развестись, есть два варианта, – считает руководитель офиса продаж банка DeltaCredit Денис Сухинин, – либо выводить квартиру из под залога и продавать, либо продолжать оплачивать и после снятия обременения производить раздел».

Самый простой, хотя и самый затратный способ – кредит можно погасить досрочно, в зависимости от оставшейся части и финансовых возможностей супругов. После этого полученную в полное распоряжение квартиру продать, а деньги поделить, как заблагорассудится. Но не стоит забывать, что, во-первых, большинство банков хотя бы на первые полгода-год вводят штрафные санкции за досрочное погашение кредита, а во-вторых, далеко не у каждой распадающейся семьи найдется пара сотен тысяч рублей в заначке, чтобы расплатиться с банком раньше положенного срока.

При обращении в банк с просьбой разделить одно солидарное обязательство на два индивидуальных платежа чаще всего заемщикам отказывают. Впрочем, этого можно добиться через суд: поскольку заложенная квартира находится в совместной собственности, то, по суду, она подлежит разделу в отношении 50:50, а банк при этом будет привлечен в качестве третьей стороны. В некоторых банках предусмотрена возможность переоформления кредита на одного из супругов уже после развода, но только в том случае, если банк сочтет приемлемой платежеспособность одного заемщика и если есть документ, подтверждающий отсутствие каких-либо претензий на квартиру со стороны второго супруга.

Последний вариант – это запросить разрешение у банка на продажу квартиры, находящейся в залоге. Банк вызовет созаемщиков на собеседование и, убедившись, что дело идет к разводу, скорее всего, даст согласие на реализацию квартиры.

«Как правило, если мы видим, что семья рушится, то мы идем навстречу и даем добро на продажу квартиры, находящейся у нас в залоге», – говорит заместитель исполнительного директора СОФЖИ Татьяна Студенникова.

Продажей недвижимости, находящейся в залоге, как правило, занимаются крупные агентства недвижимости, часто напрямую заключившие договор с банком. Посредническая компания гасит за свой счет оставшуюся часть кредита или находит подходящего покупателя на нее, а после этого продает квартиру. Полученные после сделки деньги за вычетом приличной комиссии, которая порой достигает 7-10%, отдаются клиентам. Конечно, цена выкупа будет несколько ниже рыночной, но зато сложная юридическая проблема будет решена.

По мнению юристов, единственной возможностью избежать недоразумений при разделе ипотечной квартиры является одновременное с оформлением кредита заключить брачный договор. И обязательно указать в нём, кто из супругов станет собственником квартиры, каков будет порядок выплат платежей по ипотеке, а также порядок компенсации их одним супругом другому в случае развода.

Однако на проблему можно посмотреть и с другой стороны. Случаи разводов среди заёмщиков, судя по статистике кредитных организаций, довольно редки. Особенно в сравнении с общей неутешительной статистикой разводов по стране.

«Опыт показывает, что семейные люди, решившие взять ипотечный кредит, более серьезно относятся к браку и не принимают скоропалительных решений о разводе», – уверена Татьяна Студенникова.