Не готовы платить за премиум

Бизнес-структуры Самары пока не готовы оплачивать аренду в офисах категории А. По оценкам аналитиков, арендные ставки в офисных центрах высокого класса колеблются в районе 1-1,2 тыс. руб. за кв. м. Для большинства компаний главным критерием при выборе офиса остается экономическая составляющая, а не престиж здания.

Все офисные помещения делятся на три класса. Западный вариант диктует России разделение по 3 категориям. Это офисы классов А, В и С. Однако российская классификация основана на учете еще нескольких факторов, как, например, близость к центру города или наличие развитой транспортной инфраструктуры.

Офисы класса С в Самаре часто позиционируют как «советские» офисы. Иначе говоря, это помещения в зданиях бывших научно-исследовательских институтов, заводоуправлениях, которые были перепрофилированы под офисы. По обыкновению, такие помещения отличаются низким качеством предоставляемых услуг, имея при этом более чем непрезентабельный вид. Однако, несмотря на это, спрос на такие офисы практически не падает с годами.

Объясняется это постоянным появлением новых фирм и компаний, которые стараются экономить на аренде помещений. Чаще всего, такие здания должны иметь достаточную электрическую мощность, пассивную вентиляцию, кондиционирование некоторых помещений и лифты (для зданий, имеющих более 3 этажей).

Помещения под офисы, классифицируемые литерой В, считаются бюджетными офисами или офисами «эконом-класса». Чаще всего, помещения становятся B-офисами после капитального ремонта с довольно качественной, но недорогой отделкой и средним (по сравнению с умеренным) набором предоставляемых услуг. Такие помещения подразумевают наличие лифтов, пожарную и охранную сигнализации, уплотненные окна, кондиционирование. По оценкам экспертов, большая часть самарских офисов имеют ярлык именно такие помещений.

Офисы класса А являют собой самый престижный вид коммерческой недвижимости. Как правило, в таких офисах всевозможные инженерные коммуникации соответствуют наивысшим международным стандартам. В отделке помещений стараются использовать дорогие высококачественные материалы. Сам проект, чаще всего, представляет собой оригинальное архитектурное решение. К таким зданиям относятся лишь те архитектурные изыски, которые были построены не ранее 1999 года, а также имеющие современные лифты, системы пожарной и охранной сигнализации, центральное кондиционирование помещений и принудительную вентиляцию. Немаловажным достоинством таких офисов является и наличие оптико-волоконной связи, а также охраняемой автостоянки.

В настоящее время аналитики констатируют нехватку качественных офисных помещений в Самаре.

Вице-президент по маркетингу строительной компании «Портал» Андрей Тюрин объясняет нехватку офисов активным развитием бизнеса в Самаре.

Однако это далеко не единственная причина.

«Динамика спроса на офисные площади зависит не только от появления новых бизнес-структур на рынке Самары, но и от увеличения штата уже существующих компаний, от изменения их финансового состояния, от потребностей бизнеса, отношения к собственному имиджу или к комфорту работников», – рассказывает аналитик УК «Молл Менеджмент» Дмитрий Баранов.

Предприятия промышленности на определенном этапе развития приходят к разделению производственных и административных функций, и непроизводственный персонал «переселяется» с заводских площадок в офисные центры – это позволяет избавиться от избыточного имущества, снизить налоговое бремя, «выпрямить» организационную структуру, избавившись от собственной «хозчасти», а иногда и повысить трудовую дисциплину в офисе, поскольку сотрудникам будет удобнее ходить на работу в офис, расположенный в обжитой части города, чем добираться до удаленной промзоны.

Еще одним фактором увеличения спроса на офисы является развитие рынка частной медицины и коммерческого образования. «За последние несколько лет мы все чаще можем встретить, например, стоматологические кабинеты, расположенные в бизнес-центрах», – отмечает Дмитрий Баранов. Это позволяет «приблизить» услуги с конечному потребителю. На Западе в офисных центрах «сидят» косметологические клиники, реабилитационные центры, бизнес-школы, центры профессиональной подготовки.

В Самаре рынок развивается, на нем постоянно происходят изменения. Следствием этого является рост требований к качеству офисной недвижимости. Столица губернии становится все более привлекательной для федеральных консалтинговых компаний, которые, осуществляя экспансию в регион, ставят высокую планку для застройщиков офисной недвижимости. Однако в городе практически отсутствуют офисы категории А.

Нехватка офисных помещений высокой категории связана с небольшим спросом на уже имеющиеся объекты. «За последнее время цены в сегменте офисной недвижимости класса А практически не выросли», – считает заместитель директора торгово-офисного центра «Информатика» Игорь Рязанов. По его оценкам, ставки в офисах А колеблются от 800 до 1,2 тыс. руб. за 1 кв. м. «Причем в офисах, построенных несколько лет назад (если они имеют удачное месторасположение), арендные ставки колеблются от 650 до 800 руб. за кв. м.», – считает эксперт. А это уже офисы эконом-класса.

По словам аналитика ИК «Финам» Владислава Исаева, в Октябрьском районе аренда офиса площадью в 300 кв. м потребует вложений в 225-230 тыс. руб., в то время как оплата аренды офиса такой же площади в «старом городе» обойдется приблизится в 400 тыс. руб. По его мнению, сейчас выгодно снимать офис на периферии. Однако в таком случае следует учесть, что динамика роста цен там выше, чем у центра, и в период 3–5 лет ценовой разрыв может сильно сократиться. Сейчас он составляет порядка 8 тыс. руб. за кв. м в год.

По мнению экспертов, главный критерий потребительского спроса на офисы высокой категории, прежде всего, заключается в престижности объекта.

«Когда речь идет об офисах класса А, вопрос величины арендных ставок отступает на второй план, главным становится престиж офисного центра. Диаметрально противоположная ситуация царит в сегменте аренды офисов более низких категорий. Здесь на первом месте выступает экономическая составляющая, то есть величина арендной ставки. Основной контингент компаний в Самаре пока не готовы платить за престиж офисного здания по 1 тыс. руб. за кв. м и выбирают более дешевые варианты аренды», – считает Игорь Рязанов.