Осенние цены на жилье: скачков не будет

Активизация рынка жилья в Самаре в осенний период не вызовет скачкообразного роста цен уверяют аналитики рынка недвижимости. Несмотря на традиционные планы застройщиков увеличить количество продаж в своих объектах, существует сразу несколько факторов, которые препятствуют этому. Во-первых, стоимость квадратного метра практически достигла уровня платежеспособного спроса населения. Во-вторых, росту числа сделок препятствует сокращение выдачи банками ипотечных кредитов. Тем не менее, темпы роста цен на жилье этой осенью по различным районам Самары могут весьма существенно отличаться.

За последние несколько лет традиционное понятие «летнее затишье», вошедшее в обиход участников рынка жилой недвижимости, приобрело весьма условное значение. «Вряд ли мы можем говорить о затишье, когда за июль наблюдался самый большой в этом году прирост цен на недвижимость. Ннапример, сентябрь прошлого года был просто «обвальным» не только для Самары, но и для многих других регионов», – обращает внимание председатель совета директоров инвестиционно-строительной корпорации «Волга-Групп» Петр Сивожелезов.

Аналитики считают, что тенденции предыдущего периода развития жилой недвижимости сохранятся и в сезоне 2008-2009.

«Прирост цен будет происходить в том же темпе, что и в первой половине года, существенных перекосов спроса и предложения не случится», – уверен Петр Сивожелезов. Очевидно, что текущая политическая обстановка может повлиять на рынок недвижимости, но это влияние может в равной степени обусловить как активизацию, так и временное замирание рынка.

Традиционно осенью на рынке жилой недвижимости начинается рост продаж, который достигает своего пика в канун новогодних праздников. Большая часть компаний запланировала рост цен на квадратные метры жилья. Это связано с тем, что в результате активного летнего строительства многие объекты выходят на новый уровень, приближается к завершению строительство домов. Соответственно, чем ближе объект к завершению, тем выше в нем стоимость квадратного метра.

В целом же, по мнению экспертов рынка, в недалекой перспективе строительный рынок Самары будет развиваться в строну строительства жилья эконом-класса и социального жилья. Этому способствует несколько факторов. Прежде всего речь идет о пресыщении элитными предложениями, комплексном освоении территорий (квартальная застройка, загородные поселки с развитой инфраструктурой). В связи с этим будет увеличиваться число проектов государственно-частного партнерства, реализованных по различным социальным программам (по такой схеме уже работает ИСК «Волга-Групп» в своих проектах коттеджный поселок «Дубрава», ЖК «Альбатрос»).

Прогнозы аналитиков относительно предполагаемых темпов роста цен на жилую недвижимость существенно отличаются. Более того, эксперты АН «Визит» даже полагают, что в некоторых сегментах рынка можно ожидать полной стагнации, в других рост составит не более 8%. По другим данным, цены на рынке первичного жилья по итогам 2008 года предположительно вырастут на 10-15%, вторичного – на 17-25%.

«Недвижимость по-прежнему остается наиболее выгодным способом вложения средств. По данным опросов, более 40% самарцев считают вложение в недвижимость выгодным (опрос проводился в апреле 2008 года Фондом социальных исследований Самары, число опрошенных – 500). Поэтому неудивительно, что спрос населения на квартиры растет, а, следовательно, увеличивается и стоимость квадратного метра», – объясняет Петр Сивожелезов.

Наиболее ликвидными остаются однокомнатные квартиры, пользуются спросом и двухкомнатные квартиры (исходя из средних сроков экспозиции на рынке). Потребительские предпочтения зависят от престижности района: в центральных районах большие квартиры в новых домах пользуются повышенным спросом. Если говорить о спросе, то в течение последнего времени наибольший интерес покупателей вызывают относительно доступные по цене категории ликвидного жилья – однокомнатные «хрущевки», квартиры улучшенной планировки в Октябрьском, Советском, Железнодорожном и Промышленном районах.

Кроме того, стоит отметить, что продолжает сокращаться разрыв в стоимости квадратного метра в двух- и трехкомнатных квартирах. Если взять за сравнение цены за весь объект (берем в расчет только квартиры улучшенной планировки и элитные), то трехкомнатная квартира стоит в среднем на 30% дороже, чем двухкомнатная.

Без сомнения, темпы роста цен на жилье в различных районах города существенно отличаются. В глазах потенциальных покупателей квартир в новостройках районы (а также микрорайоны) выглядят не одинаково привлекательными для проживания. Причем привлекательность того или иного района («индекс привлекательности проживания») подвержена значительным изменениям во времени. Любые изменения потребительских предпочтений отражаются на спросе и, в конечном счете, на темпах роста цен на квартиры в том или ином районе.

Другим влияющим фактором является объем предложений на рынке. Так, объем предложений продажи одно- и двухкомнатных квартир в центральных районах (особенно в Самарском) традиционно мал, что объясняет более высокие темпы роста цен на данные категории.

Таким образом, все аналитики отмечают общий рост спроса на недвижимость. Согласно социальным исследованиям, проведенным ИСК «Волга-Групп», порядка 17% опрошенных жителей Самары планируют покупку недвижимости в ближайшие 1-2 года.

С другой стороны, эксперты считают, что, несмотря на значительный спрос на квартиры, даже в сезон осеннего роста продаж он не будет удовлетворен. И в основном это связано с сокращением выдачи ипотечных кредитов.

«Действительно, банки сейчас предъявляют жесткие требования при кредитовании недвижимости, особенно загородной. Банки особенно пристально смотрят и на сам объект кредитования и на заемщика, предъявляя дополнительные требования к застройщику (например, наличие земли в собственности) и требуя дополнительные поручительства от потенциальных дольщиков», – утверждает Петр Сивожелезов.

В перспективе такое положение может привести к сокращению числа сделок на строительном рынке, поскольку, во-первых, стоимость квадратного метра практически достигла уровня платежеспособного спроса населения, а, во-вторых, постепенно уменьшается количество выдаваемых кредитов на покупку жилья.