Уйти из-под залога

Причин продать квартиру, находящуюся в залоге по ипотеке, может быть много. Например, семья решила переехать в другой город или просто сменить квартиру на лучшую. Супруги начали делить имущество. Ну и самая печальная – невозможность дальше обслуживать долг. Как быть?

Собственно, если у вас есть средства досрочно рассчитаться с банком, не продавая квартиру, то проблем вообще никаких не возникнет – вы платите остаток долга, начисленные проценты, комиссионные за досрочное погашение. Таким образом, кредит погашен, и с квартиры снимается обременение.

Но чаще у владельца жилья не хватает денег, и нужно использовать средства покупателя. Вряд ли вы найдете человека, которой согласится дать вам деньги под честное слово. Разве можно быть уверенным, что после погашения долга банку вы обязательно подадите необходимые документы в Росрегистрацию, а не скажете: «Ну, спасибо, друг, выручил». Поэтому для обеспечения гарантий необходим договор купли-продажи.

Спроси у банка

Продажа квартиры, находящейся в залоге, возможна только с согласия банка-кредитора, что всегда прописывается в кредитном договоре. Банки без особого энтузиазма идут навстречу заемщику и теоретически могут отказать, если посчитают причину, по которой клиент хочет продать квартиру, несущественной (по крайней мере, некоторые банки, в которые мы позвонили, принимают во внимание только финансовые проблемы, то есть неспособность обслуживать долг).

Однако если срок моратория на досрочное погашение уже прошел и ваш кредитный договор не настолько экзотичен и содержит пункты о принципиальной невозможности продажи квартиры и досрочного погашения долга, найти общий язык с банком вам удастся. В конце концов всегда можно сказать, что у вас плохо с финансами и вы больше не можете обслуживать долг. Ну а при получении отказа требуйте мотивированное письменное уведомление и идите в суд – с вероятностью 99% ваш иск удовлетворят.

Обходим сложности

Итак, основная сложность при продаже недвижимости, обремененной залогом, состоит в том, что банку нужны сначала деньги, потом «стулья» (прекращение залога). Покупатель, напротив, сначала хочет получить «стулья» (снять обременение), а потом купить квартиру. Соответственно, заемщику и продавцу надо обратить внимание на то, когда и при каких условиях будет прекращен залог – до перерегистрации права собственности или после. Все эти вопросы оговариваются в трехстороннем порядке, при участии банка, или в четырехстороннем, еще с привлечением риэлтора.

Возможны два способа осуществления подобных сделок. Первый – когда банк сначала дает согласие на смену собственника, а затем обременение снимается (и при этом на некоторое время залогодателем становится покупатель, новый собственник). Второй – когда сначала вносится аванс в счет стоимости квартиры (обычно в размере остатка долга банку) и погашается кредит (снимается обременение), а далее следуют регистрация договора купли-продажи и смена собственника.

При первом варианте в момент сделки по продаже заложенной квартиры деньги покупателя под контролем сотрудника банка закладываются в две банковские ячейки. По факту регистрации в Росрегистрации средства из одной ячейки (в размере остатка задолженности) забирает сотрудник банка, затем банк дает покупателю разрешение на снятие обременения, а деньги из другой ячейки получает продавец квартиры. Если по какой-либо причине регистрация договора и переход прав не происходят, то все средства из обеих ячеек забирает покупатель.

При втором варианте схема несколько другая. После того как банк взял деньги из ячейки, он снимает обременение. Затем регистрируется договор купли-продажи, и остаток средств из второй ячейки после перехода права собственности забирает бывший заемщик – продавец квартиры.

Если какая-либо из сторон сделки не доверяет другой или хочет дополнительных гарантий (не против того, чтобы официально по банковским счетам проводились деньги в полном объеме), можно использовать банковский аккредитив при участии стороннего банка. При аккредитивной форме расчетов средства плательщика депонируются в банке на специальном счете и выплачиваются получателю по представлении документов, подтверждающих исполнение обязательств сторонами по договору. В случае, если сделка не состоялась (то есть документы не были предоставлены в банк до истечения срока действия аккредитива), деньги возвращаются со специального счета на счет плательщика.

Тонкости торговли

В принципе, квартира, находящаяся под обременением, менее привлекательна по сравнению со «свободным» объектом, поэтому покупатель обычно требует скидку. Ее размер зависит не только от характеристик квартиры, но и от политики банка. Есть примеры, когда банк, вне зависимости от даты внесения средств в кассу, зачисляет деньги в последний день месяца: то есть при покупке квартиры, скажем, 10-го числа надо еще 20 дней ждать, пока будет снято обременение. Естественно, при таком подходе покупатель вправе требовать существенной скидки. Но если квартира дефицитная (в хорошем районе, в подходящем доме), а банк «правильный», то объект продается на абсолютно рыночных условиях и без скидки.

Есть и еще один вариант продажи обремененной залогом квартиры: не физическому, а юридическому лицу – агентству недвижимости. В этом случае агентство рассчитывается с банком, остаток получает продавец квартиры, и к тому же снимается проблема поиска покупателя. Но эта схема крайне невыгодна для заемщика-продавца: за срочность и наличие обременения агентство оценит ваше жилье примерно в 75% от его рыночной стоимости.

_{Материал предоставлен в рамках сотрудничества с журналом «Наши деньги. Самара».}