Ледниковый период офисной недвижимости

Офисная недвижимость опускается в цене. Причем снижение демонстрируют как арендные ставки, так и цены продажи объектов. Первые признаки охлаждения этого сегмента появились еще в августе прошлого года. Сегодня, в частности, отмечается ротация арендаторов – офисам более высоких классов предпочитают площади поскромнее.

В числе первых снижение цен на рынке офисной недвижимости начали констатировать москвичи. По данным компании Astera, за январь–февраль снижение арендных ставок составило около 5-7%. В 2009 году значения арендных ставок для офисных помещений класса А находились в пределах 700-1250 долларов за квадратный метр в год, для класса В – от 680 до 1000 долларов за квадратный метр в год. Что касается тенденций продаж офисных помещений, цены продаж, как и ставки аренды, с осени 2008 года демонстрируют падение. Причем окончательная цена может отличаться от заявленной на 20-30%. Таким образом, в текущей ситуации окончательная стоимость покупки офисного помещения напрямую зависит от готовности собственника идти навстречу арендатору. Начиная с третьего квартала 2008 года и по настоящее время, активность покупателей офисных помещений снижается, сделок по покупке помещений крайне мало.

Руководитель департамента брокерских услуг компании Astera Наталья Давиденко также отмечает увеличение числа предложений по субаренде во всех классах. В конце 2008 – начале 2009 года доля предложений по субаренде составляла порядка 35% от общего предложения офисных помещений класса А, в то время как в докризисный период эта цифра составляла около 5-7%. В 2009 году число таких предложений увеличивается в результате пересмотра компаниями-арендаторами планов развития.

«В 2008 году в четвертом квартале зафиксировано сделок в пять раз меньше, чем в третьем квартале, и в два раза меньше, чем за аналогичный период 2007 года, – констатирует эксперт. – В 2009 году происходит дальнейшее снижение общего объема и количества сделок на рынке офисной недвижимости. Кроме того, в структуре спроса появились изменения, обусловленные ухудшением финансового состояния арендаторов бизнес-центров. Увеличилось число запросов на небольшие и средние площади, хотя еще в начале 2008 года наблюдалась обратная тенденция. При этом договоры аренды заключаются на менее длительные сроки».

В регионах ценовое падение на офисную недвижимость оказалось ощутимей. Владельцы офисных помещений вынуждены пересматривать свою политику по отношению к арендаторам и покупателям. Чтобы удержать покупателя, управляющим компаниям приходится предлагать скидки и бонусы: например, предоставлять покупателям кредитные каникулы, рассрочку платежа, арендаторам – снижать цену и так далее.

Некоторые девелоперы в связи с кризисом вынуждены отказаться от ведения новых проектов. Так, по сообщению газеты «Ведомости», «Индэст-девелопмент» пока не будет строить 30-40 торговых и офисных объектов, а СК «Портал» – новый бизнес-центр класса А «Портал-плаза» площадью 11 тысяч «квадратов». За последние два года город сдал свыше 200 тысяч квадратных метров офисных площадей разных классов. На ближайшие четыре года предполагалось добавить еще около 15 тысяч квадратных метров. Однако из-за сложных экономических условий планы придется скорректировать.

Директор департамента консалтинга Becar Realty Group Moscow Роман Соков констатирует, что на данный момент спрос на офисную недвижимость в Самаре снизился, что привело к повышению показателей уровня вакантных площадей. Многие компании в стремлении снизить издержки и расходы отказались от планов переезда в другой офис. В первую очередь это касается наиболее дорогих объектов – бизнес-центров класса А и В+.

«В последние годы на рынке деловой недвижимости Самары стали появляться новые качественные объекты, – добавляет эксперт. – На ближайшие годы также запланирован ввод ряда бизнес-центров, в том числе класса А. Среди них можно выделить такие объекты, как «Волга Плаза», «Капитал Haus». Однако в связи с кризисом многие проекты, возможно, будут заморожены. Помимо этого, спрос на бизнес-центры высокого класса в последние месяцы значительно упал. Учитывая масштабы города и рост деловой активности в Самаре в последние годы, говорить о насыщении рынка было пока рано, но кризис внес свои коррективы в развитие офисного сегмента».