Продать свою квартиру

Как правильно оценить стоимость квартиры? Человек, далекий от перипетий рынка жилья, задумывается о том, сколько стоит его недвижимая собственность, как правило, тогда, когда решает с ней расстаться — продать или обменять. Чтобы помочь читателям разобраться в тонкостях механизма образования цен на квартиры, мы обратилась за советом к экспертам.

Самое ценное

Квартира – пожалуй, самый дорогой актив в финансовом арсенале большинства россиян. В то же время стоимость жилья — величина непостоянная. Со временем она меняется как в большую, так и в меньшую сторону. «Изменение цены даже на несколько процентов в денежном выражении может означать немалую сумму», - отмечает управляющий отделом жилой недвижимости АН «Визит» Олеся Карпенко. Поэтому, чтобы правильно определить стоимость конкретной квартиры, например при ее продаже, продавцу придется познакомиться с состоянием рынка и понять основные принципы, по которым формируется рыночная цена.

Справка
Цена квадратного метра зависит и от площади квартиры. Так, квадратный метр в однокомнатной «хрущевке» стоит дороже, чем в трехкомнатной «улучшенке»

По аналогии

Наиболее простой и распространенный способ оценки жилья, к которому может обратиться среднестатистический владелец квартиры, - сравнение цен на аналогичные объекты в специализированных печатных изданиях и на Интернет-ресурсах. Здесь частные объявления публикуются бесплатно, что позволяет собрать довольно обширные базы данных. А большое количество аналогов помогает найти сходные по параметрам объекты и точнее определить цену. «Но при этом стоит учитывать, что в открытых источниках публикуются цены предложения, то есть продавцы изначально закладывают в них некий процент на торг, - уточняет заместитель директора по риелторской деятельности Поволжского Центра Развития Нина Кривозубова. – Особенность сегодняшнего рынка заключается в том, что, даже установив изначально цену ниже рыночной (допустим, для того, чтобы быстрее совершить сделку), продавец должен быть готов к тому, что потенциальные покупатели будут ждать дополнительных скидок».

Слагаемые цены

При определении рыночной стоимости квартиры учитывается множество факторов. Начиная от внутренних параметров жилья и «вплоть до психологического настроя продавца и покупателя в момент торга», замечает Олеся Карпенко.

В широком смысле стоимость вторичного жилья на рынке Самары зависит от района, где расположен дом, и от типа жилья («улучшенка», «хрущевка», «элитка» и т.д.). Важный принцип образования цены квадратного метра на рынке недвижимости связан и с площадью объекта: «Чем больше площадь квартиры, тем квадратный метр жилья стоит дешевле. Так, стоимость квадратного метра в однокомнатной «хрущевке» значительно выше стоимости метра в трехкомнатной «улучшенке», - рассказывает г-жа Карпенко.

Но есть и более частные критерии, которые могут довольно существенно повлиять на цену квадратного метра «вторички». Сюда входят: планировка, материал стен, наличие балкона или лоджии, год постройки объекта, качество ремонта, удаленность объекта от центра, отсутствие вблизи предприятий, наличие парковых зон, близость к Волге, наличие развитой инфраструктуры в районе и т.д. Один из главных принципов, по которому покупатель осуществляет выбор квартиры, — это планировка. Как указывает Олеся Карпенко, «в большей степени потенциальные собственники обращают внимание на метраж кухни, планировку комнат». Кроме того, важную роль играет и материал стен: покупатели охотнее рассматривают варианты объектов, располагающихся в кирпичных или монолитных домах, нежели в панельных или домах с деревянными перекрытиями.

Еще один критерий — это этажность. «Крайние (первые и последние) этажи покупатели реже всего рассматривают, подбирая вариант покупки», – отмечает директор отделения «Кировское» компании «Арбат» Александр Легкий. Поэтому, чтобы продать такую квартиру, продавцу часто приходится ставить цену с большим дисконтом.

Часто, устанавливая цену на продаваемую квартиру, собственник желает возместить затраты на качественный ремонт, разумеется, если таковой был сделан. Конечно, такие квартиры стоят дороже аналогичного жилья в менее презентабельном состоянии, но «при продаже квартиры продавец сможет реально возместить только половину стоимости ремонта», - подчеркивает Александр Легкий. Эксперт также добавил, что на стоимость однотипных квартир в одном и том же доме может повлиять и то, на какую сторону выходят окна — на проезжую часть или во двор.

Профессиональный осмотр

Конечно, без помощи специалистов рядовой собственник квартиры вряд ли сможет учесть это множество факторов. Особенно сложно уследить за рынком вторичного жилья сейчас, когда стоимость квадратных метров может меняться с начала момента продажи как в плюс, так и в минус — в зависимости от изменений рыночной ситуации. Поэтому, чтобы оценить свое жилье, а затем и с наибольшей выгодой его продать, не следует пренебрегать помощью профессионалов. Подготовленный специалист, постоянно отслеживающий все колебания на рынке недвижимости, вовремя посоветует поднять или снизить стоимость жилья. При этом риелтор должен не просто побеседовать с продавцом, но и произвести тщательный осмотр квартиры и дома. Выявить все плюсы и минусы жилья необходимо, чтобы грамотно определить рыночную цену и максимально выгодно продать квартиру.