Классификация жилья в Самаре: критерии, цены, тенденции

В середине 90-х на смену типовой советской застройке пришли дома, которые частные компании возводили, руководствуясь сугубо экономическими и субъективными представлениями о качестве и комфортности жилья. Да и класс объектов определялся самим застройщиком и поэтому довольно редко соответствовал критериям той или иной классификации. А ведь любая классификация — вещь прикладная. Представления об уровне и качестве жилья — основополагающий принцип формирования цены.

На европейский манер

Для объектов новой, нетиповой застройки за основу была принята европейская классификация жилья: эконом-, бизнес-, комфорт- и премиум-классы. «Европейская квалификация жилья предусматривает около 20 критериев оценки. Чем большему количеству требований соответствует объект, тем выше его класс, - рассказывает заместитель генерального директора УК «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев. - В России такой подход к оценке так и не прижился. И тому есть две причины. Во-первых, субъективность застройщика-девелопера или риелтора. А во-вторых, рынки жилой недвижимости различных регионов совершенно не похожи друг на друга».

Представления об элитном жилье в Москве, Санкт-Петербурге и Самаре различаются очень сильно. «Если в северной столице практически все премиальное жилье — это бывшие дворцы и старинные особняки вдоль набережной Невы, то в Самаре жизнь в исторических кварталах деревянной постройки конца XIX века никак не назовешь элитной», - отмечает г-н Рандаев. Кроме того, цены на квартиры одного класса в Самаре и Москве, например, несопоставимы.

Классы по-самарски

Существует целый набор критериев, определяющих класс жилья. Это и архитектурно-планировочные решения, и качество строительства, и конструктивные особенности дома, и наличие инфраструктуры, и оснащение квартир, и даже организация придомовой территории. Но, пожалуй, для Самары основополагающим все-таки остается местоположение объекта. «Чтобы отклассифицировать новый жилой фонд в Самаре, стоит выделить основные ценовые зоны города, поскольку класс жилья зачастую определяется именно по территориальному признаку», - считает Вячеслав Рандаев. Элитным в Самаре считается жилье, расположенное вдоль набережной Волги. В первую очередь сюда можно отнести зону коттеджной застройки с Первой по Третью просеки. Высотная элитная застройка располагается в Самаре в зоне старой набережной (в Ленинском и Самарском районах). «Перспективной территорией под строительство жилых комплексов премиального уровня можно считать всю территорию завода ЗИМ. Тем более что хороший тон для дальнейшего развития здесь уже задан ж/к «Ладья», - отмечает г-н Рандаев.

К бизнес-классу в Самаре сегодня можно было бы отнести жилые комплексы, расположенные в исторической части города. По уровню комфортности квартир и качеству постройки они вполне соответствуют этой категории. Возможно, до бизнес-класса «недотягивает» окружающая их ветхая вековая застройка. На самом деле при квалификации жилья (тем более выше классом, чем «эконом» и «комфорт») имеет значение даже вид, открывающийся из окна. В будущем наиболее привлекательная зона под застройку жилья бизнес-класса — это участок бывшего 4 ГПЗ, который, по планам, должен стать настоящим деловым ядром города. К жилью класса «комфорт», отличающемуся от эконом-класса более удобными планировками квартир, их площадью и качеством строительства, можно причислить жилые комплексы между улицей Ново-Садовой и Московским шоссе. «А уже все, что застраивается, условно говоря, «за» Московским шоссе, то есть в типичных спальных районах, следует относить к жилью эконом-класса», - считает Вячеслав Рандаев.

«Классная» цена

Многие считают, что «классность» жилья определяется именно стоимостью объекта. На самом же деле должно быть совершенно наоборот. «Стоимость квартиры не определяет класс жилья, к которому относится объект. Наоборот, цена на жилье напрямую зависит от класса, то есть параметров и характеристик самого дома», - рассказывает заместитель директора Поволжского Центра Развития Андрей Савельев.

Если выделять ценовые диапазоны, то средняя стоимость самого дорогого, элитного жилья в Самаре начинается от 110-115 тыс. рублей за квадратный метр. Квартиры класса «эконом», в зависимости от местоположения, оцениваются в 25-40 тыс. рублей за кв. м. Жилье бизнес-класса и уровня «комфорт» может стоить 50-70 тыс. рублей за «квадрат». Кризис по-своему отразился на уровне цен в каждом из сегментов. Больше всего — на 20-30% — упали цены на жилье эконом-класса. А менее всего кризис затронул самое дорогое, премиальное жилье. «За 2009 год элитные квадратные метры подешевели минимально из всех сегментов — всего на 6%. Дело в том, что собственники не хотят снижать цены экспонирования на качественное дорогое жилье», - считает Андрей Савельев. Но самое негативное влияние кризис оказал именно на жилье средней ценовой группы, то есть на бизнес- и комфорт-классы. Причем если в цене они потеряли не так существенно, то спрос в данном сегменте был практически «вымыт» с рынка. Те, кто рассчитывал приобрести себе такое жилье, либо временно отказались от покупки, либо решили приобретать более дешевый и доступный «эконом».

Возможно, именно кризис заставит застройщиков более четко и щепетильно подходить к оценке качественного уровня своих объектов. Ведь просто эпитетом «премиум» в рекламном буклете «заманить» покупателей вряд ли удастся. «Любая классификация должна быть ориентирована на потребителя в первую очередь. А верно указанный класс объекта — это дополнительная возможность правильно оценить квартиру по соотношению цена-качество», - добавляет г-н Савельев.