Ипотечная квартира - как продать?

Мысль о продаже квартиры, приобретенной с помощью ипотечного кредита, может возникнуть как в силу финансовых осложнений у заемщика и проблем с внесением ежемесячных платежей по кредиту, так и в силу не связанных с финансовыми трудностями жизненными обстоятельствами заемщика. Самое главное не «тянуть резину» и сразу обращаться в банк.

Заемщику могут предложить реструктуризацию кредита. Это стало актуальным в конце 2008 года, когда многие заемщики потеряли работу, и их доходы резко сократились. Реструктуризация, прежде всего, позволяет отсрочить заемщику выплаты сроком до 1 года.

Второй вариант - продажа квартиры, которая находится в ипотеке. Из суммы, вырученной от продажи, погашается ипотечный кредит, а оставшаяся часть денег отдается заемщику. В некоторых случаях остаток довольно внушительный, и тогда человек может использовать его как часть капитала для приобретения другой квартиры. Очень важен в данном случае тот факт, когда заемщик брал кредит и на какую сумму, ведь именно от этого зависит, сможет ли он продать квартиру и купить себе другое жилье, либо заемщик сможет только расплатиться с банком, продав свою квартиру.

«Если люди давно взяли квартиру в ипотеку, а сейчас не в состоянии выплачивать деньги, то они могут продать квартиру, погасить оставшийся долг и приобрести другое жилье, - поясняет Дария Иванова, генеральный директор «Агентства недвижимости Ивановой Дарии». - Если квартира была куплена недавно, например, года полтора назад, когда рынок недвижимости был стабилен, то есть вероятность, что суммы от проданной квартиры не хватит, чтобы погасить кредит в банке. В этом случае долг так и остается за заемщиком, и он должен выплатить оставшуюся часть кредита».

Елена Битяй, руководитель ККО ООО «Городской ипотечный банк»:

- Продать квартиру, купленную в ипотеку, возможно. В ситуациях, когда намерение продать квартиру возникает из-за сложностей в обслуживании долга вследствие снижения уровня ежемесячного дохода, либо потери работы, самое главное - не доводить дело до суда. А для этого нужно вовремя обратиться в свой банк и совместно с ним решить данную проблему. Как правило, всегда находится вариант выхода из затруднительного положения, устраивающий обе стороны.

В принципе, любые ситуации разрешимы. Сейчас банки относятся очень лояльно к своим клиентам, понимая острую экономическую ситуацию в стране, и применяют индивидуальные схемы работы с заемщиками.

Желание продать квартиру, купленную по ипотеке, возникает иногда и по причинам, не связанным с финансовыми осложнениями. Например, квартира, приобретенная с привлечением кредитных средств, перестала устраивать по метражу, измениись жизненные обстоятельства, необходимо переехать в другой город, супруги разводятся и делят имущество и т. д. Первым и, пожалуй, самым важным шагом должно стать выяснение, не будет ли против такой сделки кредитор, то есть банк, выдавший ипотеку. Согласие на проведение подобных сделок определяется политикой банка и условиями кредитного договора. Если в кредитном договоре предусматривается возможность продажи квартиры, приобретенной по ипотеке, то заключить подобную сделку возможно.

Схемы продажи

Есть несколько схем, по которым ипотечную квартиру можно продать. Основная загвоздка при проведении подобной сделки заключается в том, что квартира, хоть и является собственностью заемщика, находится в залоге у банка. И до тех пор, пока кредит не будет погашен полностью, она находится под обременением, и любые сделки с ней будут запрещены.

Одна из основных схем продажи ипотечных квартир – это досрочное погашение кредита и последующая продажа жилья по стандартным правилам. В этом случае покупатель передает продавцу аванс в сумме остатка задолженности перед банком, собственник квартиры гасит кредит, после этого получает от покупателя оставшуюся часть денег, и происходит регистрация сделки. Этот способ является самым простым для всех участников сделки – и для покупателя, и для продавца, и для банка. В то же время он является и довольно рисковым. Покупатель может погасить долг заемщика, но при этом у него существует риск не переоформить квартиру в свою собственность.

Для того чтобы застраховаться от недобросовестного продавца, существует «усложненный» вариант вышеупомянутой схемы. Покупатель закладывает в две банковские ячейки полную стоимость квартиры, разделенную на части – в одну ячейку сумму задолженности продавца перед банком на определенную сторонами дату, во вторую – остаточную стоимость квартиры после всех выплат банку. Банк, в свою очередь, закладывает в третью ячейку письмо о снятии залога с имущества. При этом доступом ко всем трем ячейкам может служить только зарегистрированный договор купли-продажи. Продавцу банком дается разрешение на продажу квартиры, но залог с нее не снимается. После совершения сделки договор купли-продажи регистрируется в государственных органах. Ячейки открываются только после регистрации договора купли-продажи.

За счет денежных средств из первой ячейки погашается задолженность перед банком. При наличии письма о снятии залога снимается обременение с недвижимости. Среди плюсов этой схемы, естественно, более ясные и четкие гарантии для покупателя. Основным же минусом является более длительная и сложная процедура.

Жизнь после продажи

В тех случаях, когда человека продать ипотечную квартиру вынуждают жизненные, а не финансовые обстоятельства, актуальным является также вопрос экономической целесообразности подобной сделки. Иными словами, с чем останется человек после продажи квартиры и выплаты долга банку, останутся ли у него деньги и будет ли их достаточно для приобретения другого жилья?

Рассмотрим реальный пример. В мае 2007 года семья приобрела в ипотеку однокомнатную квартиру в Промышленном районе, площадью 36 кв. м, за 2,2 млн руб. Ипотечный кредит на приобретение этой квартиры был взят под 12,75% годовых, первоначальный взнос составлял 35% от стоимости квартиры. В настоящее время владельцы квартиры из-за личных обстоятельств хотят приобрести квартиру в другом районе. В течение двух лет они выплатили банку около 1 млн руб., причем 900 тыс. руб. из них - это проценты банку, и лишь 100 тыс. руб. – тело кредита, так как в договоре было прописано условие, что изначально платежи идут на погаможет служить только зарегистрированный договор купли-прошение процентов за весь срок кредита, а затем уже погашается сам кредит. Сейчас заемщики должны банку выплатить 1,3 млн руб. Но ситуация на рынке в настоящее время такова, что продать рассматриваемую квартиру (учитывая, что за два года они сделали капитальный ремонт) можно максимум за 1,75 млн руб. При продаже квартиры по такой цене у семьи после погашения долга перед банком остается порядка 450 тыс. руб. Данную сумму семья планирует использовать в качестве первоначального взноса для покупки другой квартиры в ипотеку. С учетом снизившихся цен на жилье они вполне могут рассчитывать на покупку однокомнатной квартиры аналогичной площади. Если 450 тыс. руб. - это первоначальный взнос в размере 30%, то подыскивать вариант можно в пределах 1,5 млн руб.