Расчет по ценам

Весна – время сезонного оживления на рынке недвижимости, когда количество сделок с жильем увеличивается в несколько раз. Профессиональные аналитики именно сейчас подводят первые промежуточные итоги наступившего года, определяют актуальные тренды и делают прогнозы. Сайт Dom63.ru специально для своих посетителей представляет последние цены и тенденции, которые помогут продавцам и покупателям недвижимости сориентироваться на самарском рынке жилья.

Как обычный рядовой владелец жилья, решивший продать собственные квадратные метры, определяет ее стоимость? Ведь обычно в борьбе с желанием реализовать квартиру как можно выгодней побеждают вполне объективные внешние факторы и внутренние характеристики недвижимости. Наиболее простой и достоверный способ не прогадать с ценой, то есть не слишком ее завысить или занизить, воспользоваться простым методом – сравнить свое жилье по нескольким параметрам с аналогами – подобными по площади, планировке и расположению объектами. Кстати, точно такой же способ используют риелторы, производящие оценку и расчет рыночной стоимости жилья. Ориентирами же и для профессионалов, и для рядовых продавцов и покупателей могут служить средние показатели, которые наглядно демонстрируют общие тенденции рынка.

Один из основных факторов, по которым в Самаре дифференцируется цена на жилые квадратные метры, – расположение объекта. Чем ближе ваше жилье расположено к историческому и деловому центру города, тем его рыночная стоимость будет выше. Традиционно, самые дорогие квартиры в Самаре продаются Ленинском и Самарском районах. По данным Поволжского Центра Развития в I квартале – апреле 2010 года средние цены составили 58,6 и 55,2 тысяч рублей за кв. м соответственно. Близость основных административных и деловых структур придает жилью в этой локации особую статусность. Зачастую, цена на квартиры в элитных районах может в 1,5-2 раза превышать стоимость аналогичных по площади и планировке объектов на периферии. Так, в I квартале 2010 года средняя цена на однокомнатные «хрущевки» в Ленинском районе составила 64,8 тыс. рублей за кв. м. Для сравнения, средняя стоимость квартир с элитной планировкой в Промышленном или Железнодорожном районе составляет всего 58 тыс. руб./кв.м.

Наиболее дешевые квартиры в Самаре территориально располагаются в Красноглинском и Куйбышевском районах. Исторически областная столица развивалась так, что часть входящих в городской округ районов фактически вынесены за ее пределы и удалены от остальной части города. В среднем цены на жилье в Куйбышевском и Красноглинском районах ниже, чем в границах Самары, на 20 %. Столь существенная разница в стоимости квадратных метров обусловлена различным уровнем развития инфраструктуры. Основная масса жителей «периферии» вынуждена каждый день ездить на работу или учебу в другие районы, по несколько часов тратя на дорогу и пробки на въезде в город. Другая причина низкого уровня цен жилья на периферии – устаревший жилой фонд. Новая застройка в Куйбышевском и Красноглинском районах последние 20 лет практически не велась, за исключением Сухой Самарки и некоторых поселков и кварталов на Красной Глинке. Основной объем квартир, предлагаемых здесь к продаже – «хрущевки» и «улучшенки», то есть жилье, возведенное в 60-х – середине 70-х годов прошлого века.

В итоге, при средней по городу цене жилого «квадрата» в 47-48 тыс. рублей, квартиры в Красноглинском районе в апреле продавались по 39,6 тыс. рублей за кв.м, а в Куйбышевском – по 38,3 тыс. рублей за кв.м.

Другой фактор, не менее значимый с точки зрения расчета рыночной цены жилья – особенности типовой застройки и планировочных решений.

Наиболее массовый сегмент «вторички» в Самаре – квартиры, располагающиеся в домах улучшенной планировки и 90-й серии. Они составляют около 60 % всех предложений на рынке жилья городе. Средняя стоимость квадратного метра «улучшенки» составляет около 47 тыс. рублей за кв.м. 20 % во всем объеме экспозиции квартир, предложенных к продаже, занимают «хрущевки» и «ленинградки». В I квартале–апреле 2010 года такое жилье в Самаре можно продать или купить в среднем по цене 43,5 тыс. рублей за кв.м. Кстати, по данным аналитиков, именно «хрущевки» и «ленинградки» наиболее значительно потеряли в цене за первые четыре месяца 2010 года. В целом квартиры этих планировок подешевели по сравнению с концом 2009 года почти на 10 %.

Напротив, подорожало за тот же период низко бюджетное жилье – «гостинки» и «малосемейки». Цена за квадратный метр в самарских «малометражках» в апреле 2010 года достигла отметки в 53-55 тыс. рублей. При этом, благодаря размерам таких квартир, площадь которых не превышает 18-36 кв. м, их общая стоимость оказывается минимальной.

Самые дорогие квартиры в Самаре предлагаются к продаже в домах с элитной планировкой. Средняя цена продажи жилья «премиального» класса составила в апреле месяце 58 тыс. рублей за кв.м.

Площадь жилья, или иначе количество комнат, также влияет на его стоимость. Обычно, чем меньше размер самой квартиры, тем дороже стоит в ней квадратный метр. Пользующиеся повышенным спросом «однушки» традиционно сохраняют лидерство по цене за «квадрат». По данным на конец апреля 2010 года средняя стоимость однокомнатных квартир в Самаре составляет 48,4 тыс. рублей за кв.м. А вот самыми дешевыми с точки зрения расценок за квадратный метр оказывают «двушки». Средняя цена на двухкомнатные квартиры в I квартале – апреле этого года установилась на уровне 45 тыс. рублей за кв.м. При этом, и «двушки» и «однушки» упали в цене по сравнению с концом 2009 года в среднем на 5 %. Трехкомнатные квартиры оказались более стабильными по отношению к ценовым колебаниям на рынке. Их средняя стоимость за тот же период времени упала всего на 1 % и составила порядка 46 тыс. рублей за кв. м.

Объем жилья, выставленного на продажу в Самаре, составляет около 800 тыс. кв. м. При этом, отмечают эксперты, количество предложений за четыре месяца 2010 года практически не изменилось. Зато сроки экспозиции вновь увеличились до кризисных 110-120 дней. Активный рост покупательской активности, который наблюдался на самарском рынке в последние месяцы 2009 года, привел к увеличению средней скорости продажи вторичного жилья до 75 дней. Напомним, что в славные докризисные времена объекты с расходились за 30-50 дней. Пока же самарский рынок жилой недвижимости находится в стагнации.Эксперты уже не ждут дальнейшего падения цен, но и о быстром возращении стоимости квартирных квадратов к докризисному уровню речи пока не идет. Тем не менее, количество качественных предложений по приемлемым и даже выгодным ценам сокращается с каждым днем. Такие квартиры либо быстро находят своего покупателя, либо выходят из базы экспонируемых объектов по инициативе собственников, не желающих продавать хорошее жилье по заниженной цене.