Риски сделок с недвижимостью

Приобретая или продавая квартиру или дом, важно иметь в виду, что в российском законодательстве существует немало оснований для признания сделки с недвижимостью недействительной.

Без последствий

По Гражданскому кодексу недействительная сделка признается как бы не имевшей места, а потому не влечет за собой юридических последствий. Если сделка с недвижимостью признается недействительной, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное — возместить его стоимость.

Справка
Если сделка в судебном порядке признана недействительной, гражданин имеет право подать кассационную жалобу

Все недействительные сделки делятся на ничтожные и оспоримые. Оспоримой является сделка, которая признается недействительной в судебном порядке, если же признание сделки недействительной возможно без судебного разбирательства, сделка является ничтожной. Если сделка ничтожна, в суд обращаются лишь о признании недействительными ее последствий. «Иск в суд может подать любое лицо, чьи интересы нарушены, с целью восстановления своих прав путем признания сделки недействительной», – поясняет адвокат юридической консультации №5 Татьяна Шевченко.

Не ущемляя права других

Существует несколько оснований для признания сделки ничтожной. Так, сделка, не соответствующая требованиям законодательства, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима. Например, в цепочке уже совершенных продаж и покупок есть квартира, в которой при приватизации были ущемлены права одного из проживающих. Он добивается признания приватизации недействительной, вследствие чего вся многоступенчатая сделка становится ничтожной, а все ее участники должны вернуться на прежние места жительства и возвратить полученные деньги.

Ничтожными являются также мнимые и притворные сделки. Мнимая — это сделка, совершенная без намерения создать соответствующие ей правовые последствия. Например, с целью избежать раздела имущества один из супругов оформляет договор купли-продажи на квартиру и якобы продает ее третьему лицу, которое по прошествии времени дарит ее тому же гражданину. При обращении в судебную инстанцию заинтересованного лица такая сделка будет признана мнимой и, как следствие, ничтожной. Притворной является сделка, совершенная с целью прикрыть другую сделку. Например, чтобы продать комнату в коммунальной квартире, требуется согласие сособственников, которые имеют преимущественное право на приобретение. В случае если по каким-то причинам владелец комнаты не желает продавать свою жилплощадь соседям (например, у него есть другой покупатель), он оформляет не договор купли-продажи, а договор дарения. Такая сделка также может быть признана ничтожной, если, например, один из сособственников обратится в суд.

Ничтожными признаются и сделки, совершенные с поддельными документами, а также сделки, совершенные гражданами, признанными недееспособными в результате психического расстройства, и малолетними гражданами.

Возможность оспорить

Оспоримой является сделка, признать действительность или недействительность которой может только суд. При этом обратиться с иском о признании сделки недействительной имеют право только лица, установленные законом.

Оспоримой является сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях. Такая сделка может быть признана недействительной по иску потерпевшего.

Сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. При этом по Гражданскому кодексу имеет существенное значение заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Недействительной может быть признана также сделка, совершенная ограниченно дееспособными или малолетними гражданами, которые имеют право продать или купить недвижимость лишь с согласия законного представителя. Если же сделка совершена без согласия последнего, он имеет право обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.

Недействительной также может быть признана сделка, совершенная одним из супругов без согласия второго супруга.

Строго в срок

Важно знать, что исправить последствия недействительной сделки вы можете только в определенный срок. Если сделка ничтожна, для признания ее последствий недействительными срок исковой давности составляет три года начиная со дня начала исполнения этой сделки. Срок исковой давности по требованиям о признании оспоримой сделки недействительной составляет один год начиная со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Если срок исковой давности упущен, но имеются уважительные причины, по которым это произошло, суд может продлить срок исковой давности.

«Если сделка в судебном порядке признана недействительной, гражданин имеет право подать кассационную жалобу, – комментирует начальник отдела по работе с недвижимостью юридической компании «Адвоком» Любовь Афанасьева. – Но здесь важны истинные причины признания сделки недействительной, поэтому, чтобы отстаивать свои права, надо четко представлять себе все обстоятельства дела».