Как обменять квартиру на жилье в другом городе

Причины, по которым возникает необходимость обменять квартиру на иногороднюю, могут быть разными: кто-то переезжает на работу в другой город, у кого-то возникает необходимость перебраться поближе к родственникам. В любом случае перед человеком возникает масса вопросов. Каким образом правильнее это сделать? Как подобрать наилучший вариант? Не прогадать в цене? В конце концов, как отследить весь этот процесс, если нет возможности постоянно курсировать между двумя городами? Попробуем разобраться.

Здесь купить, там продать

Как отмечают самарские риелторы, в настоящее время сделки, связанные с обменом как внутри региона, так и между населенными пунктами, расположенными в разных областях, в большинстве случаев осуществляются через куплю-продажу. Если квартира находится в другом регионе, найти подходящий обмен достаточно сложно. Ведь мало того, что человек должен быть заинтересован в переезде именно в ваш регион, так еще и его квартира должна устроить вас, а ваша – его. Усложняет процесс обмена и разная ценовая ситуация на рынке недвижимости различных регионов. Подбор такого варианта может затянуться на долгие месяцы, а вероятнее всего – даже годы. Поэтому эффективнее это сделать через куплю-продажу.

«Если у человека возникает необходимость поменять квартиру на иногороднюю, удобнее всего это сделать, продав квартиру в одном городе и купив в другом, – говорит менеджер отдела продаж РК «Центр недвижимости» Марина Козлова. – То есть человек обращается в риелторское агентство, мы находим покупателя на его жилье, берем с него аванс или задаток. Далее переезжающий обращается в агентство недвижимости нужного ему города или ищет там квартиру самостоятельно, также оставляет задаток, после чего возвращается, продает квартиру здесь и затем полностью расплачивается за вновь приобретенное в другом населенном пункте жилье».

По словам большинства специалистов в области недвижимости, это наиболее удобная схема, поскольку риелторы разных городов не знают специфики рынка недвижимости в других регионах, не имеют возможности на расстоянии оценить объект, проверить наличие и правильность оформления всех документов и т.д. Поэтому удобнее обращаться в местные агентства недвижимости, сотрудники которых хорошо ориентируются в специфике и ценах своего региона.

Агентство работает, клиент ждет результата

Есть и немного другая, более удобная для клиентов схема. Заключается она в том, что заказчик обращается в риелторское агентство своего города, а уже специалисты этого агентства самостоятельно связываются с риелторами нужного региона и организуют весь процесс по продаже квартиры в одном населенном пункте и подбору в другом.

«В ряде регионов есть риелторские агентства, с которыми мы поддерживаем профессиональный контакт, – рассказывает исполнительный директор ООО «Феррум плюс» Ольга Добрякова. – При необходимости выставить на продажу объект в том или ином регионе заключается соглашение о сотрудничестве между нами и агентством нужного нам города. При этом клиент заключает лишь один договор – с нашим агентством. Поскольку для заказчика важно, чтобы в юридическом отношении все было чисто, мы не только организуем весь процесс, но и курируем его. Мы же отвечаем за профессионализм наших иногородних коллег, и для клиента такой вариант более удобен, чем продажа квартиры в другом городе через каких-либо своих знакомых, плохо разбирающихся в тонкостях рынка недвижимости».

Так, в настоящее время АН «Феррум плюс» продает квартиру в Нижнем Новгороде с тем, чтобы потом приобрести аналогичную в Самаре. Нижегородское агентство выставляет объект на продажу – дает рекламу в местные СМИ, показывает квартиру покупателям. Такая схема гораздо проще, эффективнее, а кроме того — менее затратна, чем если бы самарские риелторы постоянно ездили в Нижний. В этом случае комиссия агентства была бы очень высокой, поскольку и затраты на организацию немалые. А вот если бы клиент имел родственников или знакомых в Нижнем Новгороде, которые могли бы показывать объект покупателям, процесс несколько упростился бы, поскольку рекламное обеспечение можно осуществить и из Самары.

Одновременно с продажей квартиры в Нижнем осуществляется поиск подходящего объекта в Самаре. К тому моменту, когда нижегородские риелторы будут выходить на сделку по Нижнему Новгороду, самарские уже подберут подходящую квартиру здесь.

Смоленск на Самару

Возникает вопрос: что делать, если цены на квартиры в разных регионах значительно отличаются друг от друга, а совершить иногородний обмен необходимо? Например, в настоящий момент стоимость четырехкомнатной квартиры улучшенной планировки в Смоленске приблизительно равна стоимости двухкомнатной хрущевки в Самаре. Хорошо, если вам нужно перебраться из Самары в Смоленск. А если наоборот?

Ситуация неутешительная, поскольку выходов из нее всего два. Либо настраиваться на долгие годы поиска подходящего варианта, задействовав риелторские агентства обоих городов, либо потерять в деньгах и сэкономить во времени, продав квартиру по рыночной цене там и купив здесь. В любом случае, если вы не готовы к значительным ухудшениям своих жилищных условий, имея на руках сумму, равную стоимости квартиры в любом регионе, можно прибегнуть к помощи ипотеки или жилищного кредита.

Интернет нам не помощник

В последнее время свои услуги по подбору подходящих вариантов иногороднего обмена предлагают многие интернет-сайты, на которых всякий желающий может оставить свою заявку. Насколько это действенно? Вопрос весьма неоднозначный, поскольку пользователь Интернета не может видеть и знать, какой объект на самом деле ему предлагается. Поэтому максимальная польза, которую можно извлечь из подобных сайтов – это подобрать вариант обмена. Но даже в этом случае без услуг надежного риелторского агентства обойтись вряд ли получится, особенно если у вас нет возможности выехать в нужный вам регион и потратить некоторое время на детальное ознакомление как с самим объектом, так и со всей документацией по нему.

Что почем

Расценки на риелторские услуги по сопровождению подобных сделок в каждом регионе свои. Например, в Санкт-Петербурге подбор объекта стоит порядка 100 000 руб., в Самаре – от 40 000 руб. Само собой разумеется, что речь идет о средней стоимости, которая во многом зависит от приобретаемого объекта. Оговоримся, что в указанную сумму входит не только подбор квартиры, но и полностью сопровождение сделки. За продажу квартиры агентства, как правило, берут 3% от ее стоимости. Если же вы обращаетесь в самарское риелторское агентство с просьбой осуществить иногородний обмен посредством купли квартиры в одном городе и продажи в другом, это обойдется вам не менее чем в 60 000 руб.; в зависимости от возложенных на сотрудников агентства функций эта сумма может меняться.