Высокий этаж: цена и достоинства

«Верхний этаж не предлагать» – предубеждение, возникшее в советское время. Плохое реноме квартир на верхних этажах – «заслуга» «хрущевок» с вечно текущими крышами и перебоями с водо- и теплоснабжением. Новый фонд выше и комфортнее, но и он не смог преодолеть стереотип. Тяга самарцев к высокому не распространяется на фактор этажности, а соотношение «высота – цена» устойчиво зафиксировано в обратной пропорции.

Стоит сразу оговориться, что категоричность здесь не совсем уместна. Исключением по стоимости жилья на верхних этажах являются элитные многоэтажки, где проектом предусмотрено сверхкомфортное жилье – пентхаусы и квартиры-студии. Они значительно дороже, и спектр предложений таких объектов на самарском рынке весьма ограничен, как, впрочем, и спрос на них. Но это тема другого обзора...

У жизни под крышей есть свои плюсы и свои минусы. И эти качества разнятся в зависимости от типа жилья, расположения и прочих критериев.

Как мы отметили, традиционно к жилью на верхних этажах у населения существует предвзятое отношение. Особенно оно актуально для жилья «советского» фонда с дырявыми крышами и вечными проблемами с «трафиком» в трубах систем отопления и водоснабжения. Сколько людей, промучавшись не один десяток лет и наконец решившись на обмен, испытали непередаваемое чувство облегчения: теперь все, как у людей, – вода, тепло, и угрожает разве что соседка сверху. Поэтому квартиры на верхних этажах в построенных более двух десятков лет назад домах – «сталинках», «хрущевках» и тем более в старом фонде - продаются дешевле, чем на средних.

Однако если последние этажи старого фонда обречены на народную нелюбовь, то более высокие и более новые дома активнее и успешнее борются со стереотипами.

«Улучшенки», квартиры 90-й серии на верхних этажах - еще не верх комфорта в сознании жителей, но и не имеют клейма, как «хрущевки». Против верхних этажей «панелек» играют их холодность и обдуваемость. Здесь более предпочтительными кажутся 5-7-й этажи.

Статус современных многоэтажек уже значительно выше, но и здесь все неоднозначно.

Верхние этажи новых многоэтажек привлекают романтиков и ценителей прекрасного панорамным видом – это главное достоинство высоток, активно продвигаемое маркетинговыми акциями. Принято считать, что наверху чище воздух и спокойнее. Пока сегмент сверхвысоких, стометровых и более многоэтажек западного образца в Самаре не представлен. Наши высотки дорастают до 16-18-го этажа (около 60 метров) и благополучно замирают. Впрочем, как отмечают аналитики, особым спросом «наднебесные» этажи не пользуются, поэтому большой надобности в увеличении этажности при дальнейшем строительстве нет. Прагматики, люди, для которых панорамный вид не является целью, предпочитают квартиры на верхних этажах домов, расположенных на оживленных магистралях и около развязок с трамвайными линиями. В этом плане они реализуют свое желание жить без уличного шума. Этот эффект достижим уже на уровне 7-8-го этажей, которые и являются наиболее предпочтительными и самыми дорогими, говорит руководитель отдела недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Яков Виноградов.

Более высоких этажей люди стараются избегать из целого ряда соображений, которые в разных случаях становятся более или менее принципиальными. Кто-то опасается сбоев в работе лифтов, что сделает подъем на 14-18-й этажи очень затруднительным. Верхний этаж – не вариант для покупателей жилья в новостройках с черновой отделкой, они не могут позволить себе доставку стройматериалов наверх в отсутствие лифта (в первое время, как правило, лифты не работают). Не в пользу квартир на последних этажах работает наличие в домах техэтажа и системы вентиляции, что угрожает созданием шумовых помех. Наличие автономных крышных газовых котельных также становится фактором, удерживающим многих от покупки квартиры под крышей. Люди стараются избегать опасности взрыва, которая сопряжена с наличием таких сооружений, резюмирует минусы специалист рынка недвижимости. Поэтому часто продавцы таких объектов на вторичном рынке в целях ускорения продажи делают хорошие дисконты.

Впрочем, застройщики, осознавая проблему, уже на этапе проектирования и строительства стараются закладывать возможность повышения ценности квартир на верхних этажах, добавляя к стоимости квартир коэффициент престижности. Отдельным покупателям уже привито убеждение, что квартиры на пике высоток - это модно. Для подкрепления этого убеждения рассматриваются возможности бонусов технического характера. Так, для покупателей и будущих жильцов последних этажей ЖК «Октябрьский» проектировщики предусмотрели возможность выхода на кровлю, которую можно благоустроить. И это обычная квартира, не обладающая характеристиками «элитки». По словам заместителя генерального директора по маркетингу и инвестициям УК «Эл-Траст» Вячеслава Рандаева, такие конструктивные особенности позволяют экспонировать объект с небольшими наценками, хотя ярко выраженной диверсификации цен в зависимости от этажности эксперт не отмечает.

Андрей Савельев, заместитель директора Поволжского Центра Развития:

- В среднем цена квартир на первых этажах на 6% ниже цен на квартиры на средних этажах. А именно - если в целом средний этаж стоит 49 тыс. руб. за кв. м, то первый – 46 тыс. руб./кв. м, последний – 47 тыс. руб./кв. м. По понятным причинам из общей системы выбиваются квартиры элитной планировки, где последний этаж экспонируется дороже всего – по 60 тыс. руб./кв. м (что дороже средних и первых этажей). Также отличаются на общем фоне квартиры на верхних этажах в старом фонде, которые оцениваются дешевле всех других типов, – 37 тыс. руб./кв. м. Средний срок экспозиции квартир на средних этажах составляет 94 дня, что почти в 2 раза меньше срока экспонирования квартир на последнем этаже (144 дня). Квартиры на первых этажах продаются чуть быстрее – в среднем за 116 дней. Дольше всего «висят» элитные квартиры на первых этажах – почти год, 253 дня. Быстрее всего уходят из экспозиции «малосемейки» и «гостинки» на средних этажах – за 50-60 дней.

Вячеслав Рандаев, заместитель генерального директора по маркетингу и инвестициям УК «Эл-Траст»:

- Ряд самарских застройщиков предприняли попытки организовать на верхних этажах пентхаусы. Однако не все они соответствуют важному принципу. Пентхаусы должны находиться на объектах соответствующего статуса. Если все этажи в формате «эконом», то возникают сомнения в уместности дорогих, элитных апартаментов наверху. Если говорить о последних этажах обычных новостроек, то не факт, что они позиционируются как более дешевые. Во-первых, сегодня застройщики располагают технологиями, позволяющими устранить одну из главных проблем, создающих стереотип о жилье под крышей как менее качественном. Так, далеко шагнули кровельные технологии, оберегающие крыши от протекания. Есть конструктивные варианты сделать жилье на последних этажах более привлекательным, а также видовые характеристики местности.

Яков Виноградов, руководитель отдела недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»:

- Спрос на последние этажи различается в зависимости от типа жилья. Последние этажи в новостройках более популярны, чем в «хрущевках» или «сталинках», старом фонде, где часто текут крыши и есть проблемы с инженерными сетями. В новостройках более популярны квартиры на уровне 10-го этажа. Выше выбирают те, для кого важен панорамный вид, если он есть, и кто готов терпеть минусы.

Соотношение цен на жилье в зависимости от этажа, май 2010 года, руб./кв. м

Соотношение сроков экспонирования жилья в зависимости от этажа, май 2010 года, суток

_{Автор: Яна Харченко}