Помогли чем могли

Российские законотворцы сделали попытку оградить дольщиков от нечистых на руку застройщиков и приняли поправки в закон «О госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Но способно ли это защитить участников долевого строительства? Мнения самарских экспертов и представителей инициативных групп обманутых дольщиков.

Самарские обманутые дольщики продолжают бороться за восстановление своих нарушенных прав: отстаивают интересы в судах, принимают участие в многочисленных митингах, обращаются за помощью к областным и городским властям. Тем не менее, большинство экспертов сходятся в одном: решить проблему, получившую в Самаре за последние годы почти массовый характер, можно только законодательно.

Так, поправить закон в пользу дольщиков решились депутаты государственной думы РФ. В третьем и окончательном чтении народные избранники проголосовали «за» внесение изменений в федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в части защиты прав участников долевого строительства.

Внесенные в законодательный акт поправки изменяют схему возведения жилья с участием частных инвесторов, тем самым, надеются законотворцы, снижают риски появления новой волны обманутых дольщиков.

По данным руководителя департамента строительства и архитектуры Самары Александра Бурнаева, поразным подсчетам, с наступлением кризиса число граждан, пострадавших от неисполнения застройщиками своих обязательств, увеличилось в Самаре до 14 тысяч человек. По факту же обманутых дольщиков в городе в полтора раза больше, хотя юридически дольщиками они считаться не могут. Дело в том, что на этапе заключения соглашения с застройщиками люди вкладывали деньги на основании предварительных договоров или договоров инвестирования и не настаивали на регистрации в регистрационной палате. В результате такие горе-инвесторы просто не могут рассчитывать на защиту федерального закона № 214 «О долевом строительстве».

Часть новых поправок, принятых депутатами Государственной думы, напротив будут стимулировать застройщиков заключать с частными инвесторами договоры о долевом участии в строительстве. Так, одно из положений закона направлено на снижение налогового бремени для компаний, работающих со средствами дольщиков. Застройщики, предоставляющие услуги в рамках договора участия в долевом строительстве, освобождаются от уплаты НДС. По мнению авторов документа, именно необходимость платить налог заставляла застройщиков использовать альтернативные договоры (серые схемы), не подпадающие под обложение НДС.

Другую причину, по которой число дольщиков в Самаре за последние годы возросло в несколько раз, должно устранить еще одно положение нового закона. Отныне застройщики могут привлекать средства частных инвесторов только на основании договора участия в строительстве или путем выпуска жилищных сертификатов, которые закрепляют право их владельцев на получение квартир. Причем выдавать сертификаты компаниям разрешается только в том случае, если земельный участок будет правильно оформлен в собственность, аренду или субаренду. Кроме того, привлекать средства дольщиков застройщик сможет не раньше, чем после получения разрешений на строительство.

В случае нарушения застройщиком условий договора закон предусматривает за дольщиком возможность расторжения соглашения в судебном порядке. А штраф для юридических лиц за привлечение денежных средств с нарушением требований законодательства увеличивается с 500 тысяч до миллиона рублей.

Самарские эксперты отнеслись к инициативе столичных законодателей не однозначно.

С одной стороны, уверен директор трастовой компании «Технологии управления» Алексей Ульянин, подобные меры сделают строительный рынок более цивилизованным. С другой, в ФЗ № 214 уже прописаны сходные положения, касающиеся ограничения возможностей застройщиков в плане привлечения средств частных инвесторов. «И тем не менее, никто не отменял договоров займа, вексельных схем, которые позволяют строительным компаниям привлекать деньги дольщиков в обход 214 закона, – рассказывает Алексей Ульянин. – Поэтому гораздо важнее не сам факт, что эти поправки были приняты, а то, кто, как и насколько эффективно будет контролировать исполнение нового закона».

По мнению члена координационного совета общественного движения «Дольщики Самары» Александра Евдокимова, не все внесенные в законодательный акт изменения будут эффективны. «Освобождение застройщиков от уплаты налога на добавочную стоимость практически ничего не даст. Дело в том, что по сути НДС облагается не сам заказчик строительства, а подрядные организации, которые напрямую выполняют работы», – отмечает г-н Евдокимов.

Вторая часть поправок, накладывающая ограничения на привлечение средств дольщиков до получения полного пакета разрешительной документации, выглядит гораздо более реальной мерой, позволяющей обезопасить участников долевого строительства от неправомерных действий застройщиков. «Такое решение законотворцев положительно скажется на снижении рисков для дольщиков. Люди будут вкладывать деньги только в тот объект, который реально будет построен, – считает г-н Евдокимов. С другой стороны, такое решение вряд ли оживит сам строительный рынок. Ведь до получения разрешения на строительство пройдет минимум полтора года, а средства застройщику нужны уже на этапе проектирования и оформления в аренду земельного участка. «Строительным компаниям было выгодно привлекать деньги дольщиков еще на ранних этапах работы над проектом. Да и частные инвесторы заинтересованы в этом. Чем раньше покупатель вкладывает средства в строительный объект, тем дешевле обходится ему каждый квадратный метр жилья», – добавляет Александр Евдокимов. «Если слишком сильно закрутить гайки, строительные компании могут вообще отказаться от долевых схем работы», – отмечает г-н Ульянин.

Принятые поправки призваны обезопасить будущих дольщиков – всех тех, кто еще только собирается вложить средства в строительство жилья. Сегодня же гораздо более важным кажется экспертам необходимость решения проблемы с уже обманутыми дольщиками. Как быть тем, кто пострадал от неправомерных действий нерадивых застройщиков, остался без жилья и денег? Этот вопрос законодатели пока оставляют открытым.