Квартира с черновой отделкой или...

На самарском рынке недвижимости большинство новостроек сдается с черновой отделкой. Лишь некоторые застройщики предлагают квартиры с ремонтом. Насколько интересны подобные предложения и что выгоднее - самому сделать ремонт в новой квартире или приобрести жилье с чистовой отделкой?

Редкий товар

На многих зарубежных рынках вообще не существует такого понятия, как черновая отделка, это чисто российское изобретение. Связывают это традиционно с предпочтениями самих покупателей, которые, во-первых, стараются минимизировать первоначальные затраты на приобретение квартиры, а во-вторых, предпочитают обустраивать жилье в соответствии со своими желаниями и возможностями. «Все-таки в большей степени пользуются спросом квартиры с черновой отделкой, нежели с чистовой, - комментирует генеральный директор компании «ВИП-Стройсервис» Александр Меняйлов. - Возможно, что рынок недвижимости только осваивает и привыкает к сдаче квартир с чистовой отделкой. Мы предлагаем такую опцию нашим дольщикам, но чаще всего люди сами стремятся сделать ремонт».

Однако, по словам некоторых застройщиков, на квартиры с ремонтом в новостройках сейчас спрос выше, чем несколь-ко лет назад. «Как оказалось, квартиры с чистовой отделкой довольно востребованы, - делает выводы генеральный директор ГК «Строй-Инвест» Минахмет Халиулов на основании результатов продажи квартир в жилом комплексе, который возводит компания. – Ведь в итоге их стоимость оказывается меньше, чем приобретение чернового жилья и последующий самостоятельный ремонт». Так ли это на самом деле?

Простые расчеты

Самый экономичный вариант – это, конечно, ремонт квартиры собственными силами - без привлечения наемных рабочих и строительных бригад. В этом случае после покупки квартиры вам придется потратиться только на приобретение расходных и отделочных материалов. Для расчета расходов на стройматериалы мы взяли однокомнатную квартиру общей площадью 45 кв. м с высотой потолков 2,7 м

Примерный расчет строительно-отделочных материалов на ремонт в однокомнатной квартире площадью 45 кв.м с высотой потолков 2,7 м

В итоге получилось, что данная статья расходов может составлять примерно от 83 до 183 тыс. руб., то есть от 1850 до 4060 руб. за 1 кв. м. Конечно, это лишь ориентировочная стоимость затрат на строительные материалы: все зависит от того, какими средствами на ремонт располагает собственник.

Если вы ремонтируете квартиру не сами, а нанимаете рабочих, то к расходам на стройматериалы добавляются расходы на оплату их работы. Чтобы оценить примерную стоимость ремонтно-отделочных работ, мы взяли средние расценки на услуги специализированных ремонтно-строительных фирм и произвели расчеты на квартиру площадью 45 кв. м. В итоге получилось, что, в среднем, работы по ремонту помещения «под ключ» составят 90-100 тыс. руб., то есть 2000-2500 руб. за 1 кв. м.

Примерная стоимость работ по ремонту квартиры

Таким образом, в совокупности расходы составят от 180 до 280 тыс. руб., то есть 4000-6200 руб. за кв. м. Но надо понимать, что это цена самого простого ремонта. Так называемый «евроремонт» обойдется гораздо дороже: только стоимость работ, без учета стройматериалов, варьируется от 3500 до 7500 руб. за 1 кв. м.

Справка

Если вы нанимаете для осуществления ремонта бригаду рабочих, специализированную фирму, то обязательно надо заключить договор, в котором будут прописаны следующие моменты:

- объем выполняемых работ и их стоимость (к договору прикрепляется смета, где указывается стоимость выполнения заказа за 1 кв. м. помещения и ориентировочный расход материалов). Необходимо обратить внимание, входят ли в эту стоимость дополнительные услуги, например, вынос и вывоз строительного мусора;

- порядок сдачи строительных работ и проведение расчетов (по окончанию ремонта, либо величина аванса, которая может быть произвольной, либо оговаривается сторонами до начала работ и обычно составляет от 10 до 50% от общей стоимости работ);

- сроки выполнения работ;

- порядок разрешения спорных

- ответственность сторон, гарантийные обязательства и условия расторжения договора.

Единичные варианты

Если сравнить имеющиеся на рынке предложения застройщиков по продаже квартир с чистовой и черновой отделкой, то получается, что ремонт повышает цену квадратного метра на 3-8 тыс. руб. То есть цифры вполне сопоставимые с теми, что получаются и при самостоятельном ремонте.

И это понятно, ведь для застройщика, по крайней мере, в настоящее время, продажа квартир с ремонтом – это не способ заработать на отделке, а опция, направленная на ускорение процесса продажи. Как образно характеризует Мария Беляева, директор правового центра «Спектр недвижимости», ремонт в новостройке – это своеобразный тюнинг, который должен повысить привлекательность объекта в глазах потенциального покупателя.

Продажа застройщиками квартир с ремонтом более распространена в сегменте жилья эконом-класса. Именно для его покупателя можно сделать типовой, простенький ремонт. В приобретении полностью готовых для проживания квартир заинтересованы в первую очередь те, кто не может ждать и хочет сразу заселиться. Кроме того, как отмечает Мария Беляева, квартиры с чистовой отделкой востребованы у покупателей, кто берет ипотеку: у таких людей бюджет ограничен, и после получения средств на покупку - денег на ремонт нет.

Еще одна категория покупателей квартир с чистовой отделкой - это участники различных социальных программ, им обязаны предоставить квартиры, готовые к проживанию. В сегменте новостроек эконом-класса среднее удорожание квартиры за счет чистовой отделки составляет 3-5 тыс. руб. за кв. м. Есть отдельные предложения квартир с чистовой отделкой и по другим ценовым категориям жилья. Однако во всех случаях квартира с ремонтом от застройщика – это товар штучный, соответственно, выбор у покупателя, нацеленного на приобретение готовой к проживанию квартиры, невелик. Обычно застройщики осуществляют чистовую отделку лишь в некоторых квартирах из числа оставшихся в продаже после сдачи дома, пытаясь таким образом повысить привлекательность объекта. Многие строительные компании готовы под заказ, под конкретного покупателя произвести ремонт в квартире. В такой ситуации дольщик с застройщиком заключают дополнительное соглашение на оказание таких услуг, в котором оговаривается количество работ и их стоимость. Дольщик может воспользоваться лишь строительными работами, то есть оплатить работу бригады от застройщика, а материал полностью купить самостоятельно.

Кстати

В законодательстве РФ нет такого понятия, как черновая отделка, поэтому многие строительные компании трактуют его по-своему. Можно даже составлять рейтинг домов с «качественной» и «некачественной» черновой отделкой. «Мы сдаем объекты без штукатурки стен и стяжки. Сейчас не до изысков, главная задача сдать объект, сегодня на рынке огромное количество отделочных бригад, которые занимаются ремонтом квартир по приемлемой цене», - комментирует Игорь Филиппов, директор по инвестициям Строительной Ассоциации «Берег».

Некоторые строительные компании имеют другой подход к строительству и сдают квартиры с так называемой предчистовой отделкой. «Черновая отделка, которую предлагает наша компания, подразумевает штукатурку стен, стяжку пола, металлическую входную дверь, счетчики на воду, автоматы, УЗО, систему отопления, немецкие радиаторы, пластиковые стеклопакеты, разводку электропроводки», - рассказывает Ольга Явкина, генеральный директор строительной компании «Спектр».

При выборе квартиры и расчетах затрат на ремонт данный факт следует обязательно учитывать. И при заключении договора долевого участия дольщику следует обратить внимание на то, в каком виде будет сдана квартира. А именно на пункт в договоре, где указывается строительный адрес объекта, секция, подъезд, этаж, и подробно перечисляется, что входит в черновую отделку квартиры