Есть ли в Самаре периферия?

Жилье на окраинах города сильнее всего упало в цене. Однако в глазах покупателей оно не стало более привлекательным

Расширяются границы

Необходимость и закономерность развития города в разных направлениях, расширение его границ обсуждается давно. В разное время презентовался целый ряд масштабных инвестиционных проектов. Импульс активным движениям и переход к стадии реализации обусловил приток государственных денег. Так, адресаты этих благих намерений - военные и жители ветхого фонда - скоро въедут в новые квартиры, а город получит новые границы реальной жилой застройки. В Красноглинском районе в чистом поле растут микрорайоны «Новая Самара», «Красный Пахарь». Куйбышевский район качественно расширяется благодаря микрорайону Озерный. В Самарском Заречье растет поселок «Волгарь». Новые стройки – новые сети, новая инфраструктура и новые очаги жизни и движения. Наверное, скоро существующие отдаленные микрорайоны перестанут восприниматься как окраины и что-то получат от нового соседства. Или потеряют…

Упали в цене

Жилье в отдаленных от центра города районах по традиции дешевле, чем в более активных городских. Согласно аналитическим данным, за последние два года жилье на периферии значительно потеряло в цене, а в некоторых локациях спад оказался более активным, чем в целом по городу. Так, по данным Поволжского Центра Развития, ценовой диапазон квартир улучшенной планировки уже в 2009 году находился в границах 30-40 тыс. руб./кв. м, сегодня он сдвинулся до 20-36 тыс. руб./кв. м. Жилье более старого фонда еще существеннее упало в цене. Но выливается ли дешевизна в фактор повышения доступности и, соответственно, отмечается ли увеличение спроса и стоит ли его ждать?

Кто выбирает дистанцию?

Известно, что многие отдаленные от центра города микрорайоны вырастали вблизи профильных предприятий, работники которых и составляли население этих микрорайонов. Такова история поселков Мехзавод, Юнгородок, Кирзавод и др. Здесь развивалась инфраструктура, строились учреждения соцкультбыта. Эта специфика прослеживается и сегодня, но уже заметно размыта. Как отмечает Елена Халякина, коммерческий директор ГК «Статус», проживающие в таких районах люди при продаже своей квартиры не позиционируют ее как отдаленную от центральных районов или оживленных улиц. Они указывают на близость «местных» объектов районной инфраструктуры – рынки, парикмахерские, станция метро и пр. Кстати, зачастую по показателю «количество объектов бытовой сферы на жителя района» отдаленные микрорайоны оказываются даже более комфортными и удобными для проживания.

Само по себе понятие «отдаленность» - категория относительная. И важнейший фактор, влияющий на то, обратит покупатель внимание на дальний район или нет, – скорость и удобство проезда на работу/с работы, близость к новому жилью прежних заведений, с которыми связана жизнь семьи, – например, кружков, секций, бассейнов, музыкальной школы и прочих центров проведения внешкольного досуга, к которым привыкли дети и которые будут продолжать посещать и после переезда. Также люди ориентируются на то, насколько далеко от этого района проживают бабушки, дедушки и другие члены семьи, на помощь которых в быту опирается семья. «Очень возможно, что по этим параметрам сразу отпадет интерес покупателя к приобретению более доступного, а может, даже и более полнометражного, но все-таки отдаленного жилья, - рассуждает Елена Халякина. - И наоборот, иногда логистически отдаленный микрорайон устраивает - хотя бы потому, что все точки города, необходимые для жизни семьи, оказываются теперь на одной линии метро».

На крайний случай

Но известно, что инфраструктура отдаленных микрорайонов и поселков весьма изношена и морально устарела. Это касается как инженерных сетей, дорог, учреждений соцкультбыта, так и самого жилого фонда, по преимуществу представленного жильем «хрущевского» типа, домами с деревянными перекрытиями, барачными постройками и в меньшей степени так называемыми «улучшенками». Отсутствие активного спроса на жилье в периферийных районах подтверждает аналитика: средний срок экспозиции вторичного жилья в отдалении от центра (Металлург, Юнгородок, п. Мехзавод, 18-й км, 19-й км, п. Управленческий, 116-й км, п. Кряж) достигает 200 дней и более. Часть совершаемых сделок с жильем на отдаленных территориях происходит по соцпрограммам обеспечения жильем льготных категорий граждан. Например, многие ветераны ВОВ приобретают жилье именно на окраинах, поскольку располагают ограниченной суммой – 1 млн 60 тыс. рублей. Однако, как отмечают эксперты, такие сделки можно считать исключением, в целом люди не спешат покупать жилье на окраинах. Эту тенденцию подтверждают специалисты рынка недвижимости, которые связывают спад стоимости вторичного жилья в направлениях масштабных строек и отсутствие интереса к этому жилью, несмотря на его дешевизну, с самим фактом присутствия этих строек – жилья, по всем параметрам превосходящего дома старых микрорайонов.

Однако вполне возможно, что со временем именно этот фактор сможет стать импульсом для нового развития старых жилых локаций. Но это произойдет не раньше, чем новые проекты будут завершены и заселены, а территории – технически и морально освоены.

Андрей Савельев, заместитель директора Поволжского Центра Развития:

- Жилые районы на периферии, такие как Мехзавод, Юнгородок или Кряж, всегда отличали более низкие, по сравнению с общегородскими показателями, уровни цен на жилье. К примеру, на вторичном рынке самые дешевые объекты на протяжении последних двух лет (в среднем по району) – двухкомнатные квартиры старого фонда в Куйбышевском районе города (37 тыс. руб./кв. м).

Другой момент - эти периферийные районы существенно потеряли в цене за последний год: если в 2009 году ценовой диапазон квартир улучшенной планировки (см. карту) составлял от 30 до 40 тыс. руб./кв. м, то сегодня он сдвинулся до 20-36 тыс. руб./кв. м.

И одно из объяснений этому – массовое строительство нового жилья формата «эконом» в этих локациях.

Елена Халякина, коммерческий директор ГК «Статус»:

- Возможности семьи, приобретающей квартиру, бывают ограниченными. Но, из нашей практики, решение «уехать дальше – сэкономить больше» принимают единицы. Очевидно, что транспортные расходы возрастут и драгоценное время будет бездарно потрачено в часовых пробках. Наиболее перспективным из направлений «больших строек» считаю Красноглинский район. Это активно развивающееся направление загородной малоэтажной жилой застройки. К нему приковано внимание тех, кто связывает свое дальнейшее развитие в недвижимости с индивидуальным жилищным строительством или участием в строительстве жилых комплексов эконом-класса в мини-поселках. Куйбышевский район проигрывает по причине сложившейся репутации экологически неблагоприятной зоны, неоднородной социальной среды, большого количества изношенных объектов жилого фонда.

Лилия Барановская, руководитель отдела жилой недвижимости АН «Визит»:

- Цена на определенные объекты в отдаленных от центра районах меньше на 200-500 тыс. руб., чем на жилье в других районах города. Сегодня спрос на указанные районы незначительно возрос из-за наличия небольшой суммы для покупки квартиры у отдельных категорий граждан (владельцы субсидий - пенсионеры, ветераны, блокадники, сироты, а также граждане, разъезжающиеся с родственниками, например, молодые семьи). Покупать квартиры приходится порой вынужденно - из-за боязни истечения срока сертификата, а также острой потребности в улучшении жилищных условий на сегодняшний день.

Исходя из практики можно сказать, что население сегодня избирательно относится к будущему месту жительства, и порой риэлтору очень сложно найти требуемый объект. Так как клиент определяет узкий квадрат улиц, пересечения, а иногда даже определенные номера домов. Более ликвидные квартиры в продаже - это 1-2-комнатные квартиры по адекватным ценам, выставленные на рынке с учетом предполагаемой скидки. Так покупатель имеет возможность очень оперативно и, как ему кажется, дешевле приобрести жилье, чем аналогичное по параметрам в другом районе.

Перспективной территорией в отношении развития и выгодного вложения денег считаю Красноглинский район. Он приближен к зеленой зоне, ему присущи природная привлекательность, доступ к реке, санатории, базы. Строящиеся «долевки» в п. Мехзавод, п. Управленческий приобретаются в первую очередь местными жителями, что, в принципе, дает им возможность улучшить жилищные условия, не меняя родной район.

Учитывая тенденцию к росту цен на квартиры уже сегодня, спрос на указанный район возрастет в дальнейшем значительно - все из-за той же потребности граждан проживать за городом.