Дикая, дикая Самара

Всегда полезно взглянуть на ситуацию со стороны: сразу же на поверхность выходят серьезные ошибки и просчеты, становятся видны недостатки и огрехи. Но главное, очевидными оказываются совершенно иные, гораздо более интересные перспективы и возможности. Именно поэтому сайт Dom63.ru предложил обсудить особенности местного рынка недвижимости «несамарскому» эксперту–консультанту по региональным проектам международной консалтинговой компании CB Richard Ellis Гайку Папояну.

– Отличаются ли региональные рынки недвижимости от столичного?

– Отличия конечно есть. В первую очередь региональные рынки как таковые не соизмеримы со столичным по своему масштабу. Причем, если, к примеру, в США, региональные рынки недвижимости составляют 35-40% от нью-йоркского, то в России пропорции иные. Так в Москве офисов какого-либо класса около 25 млн кв. м, а в регионах таких площадей на два порядка ниже – в среднем 250-300 тыс. кв. м.

Другое отличие заключается в том, что в российских регионах местные крупные компании покупают или самостоятельно строят для себя офис. Тогда как в Москве столичные организации, даже такие влиятельные как РАО ЕЭС, «Роснано», «ВымпелКом» и многие другие, зачастую предпочитают арендовать помещения. Не говоря уже об иностранных компаниях, 90% из которых именно снимают офисы для размещения бизнеса в России.

Плюс ко всему, если в Москве строят в основном объекты класса А, то в регионах – класса В. Такое различие обусловлено во многом самим спросом. Дело в том, что федеральные компании, развивающиеся в регионах, за исключением тех, что работают в сегменте luxury, не стремятся арендовать премиальные офисы. Многие в первую очередь ориентируются на качество площадей и вменяемость арендодателя, его готовность идти на компромиссы, возможность зафиксировать в соглашении максимальное количество условий, чтобы в дальнейшем не возникало конфликтов. Поэтому договоры аренды на 60 страницах для федеральных компаний в порядке вещей.

– А чем различаются между собой рынки недвижимости в разных регионах? Есть ли специфика у самарского?

– В принципе, особых различий я не вижу. Разве что самарский рынок отличается своей дикостью. А вообще, я бы поделил все региональные рынки на рынки городов-миллионников и рынки остальных менее крупных административных центров. Отличаются они между собой объемами коммерческих площадей и заинтересованностью компаний в открытии офисов. Еще пять лет назад, когда федеральные компании только начинали экспансию в регионах, было принято открывать офис сначала в региональном центре, а затем в менее крупных городах области. Например, в Самаре и в Тольятти. Сейчас многие поняли, что вполне достаточно разместить головной офис в областном центре. А в остальных городах оставить только небольшой один операционный и стрит – ретейл. Как следствие, федеральные компании стали увеличивать площадь арендуемых помещений в городах-миллионниках, и сокращать – в других населенных пунктах.

– С какими трудностями чаще всего приходится сталкиваться при работе с самарскими девелоперами и собственниками коммерческих помещений?

– Вообще, особой отличительной чертой самарского рынка недвижимости, на мой взгляд, остается своеобразная самовлюбленность местных девелоперов. Ни в одном другом городе я не встречал более самоуверенных, убежденных в своей правоте и не способных идти на компромисс собственников.

– А с кем в Самаре чаще всего приходится работать? С управляющими компаниями или непосредственно с собственниками объектов?

– Еще одна черта именно самарского рынка связана именно с тем, что большинство собственников самостоятельно управляют своими объектами или организуют собственные УК. Для сравнения, большинство офисных центров в Екатеринбурге уже давно работают с независимыми управляющими компаниями. Хотя стоит сказать, что региональные УК – это тоже особая тема для разговора. Управляющие компании зачастую только затрудняют сотрудничество с арендаторами. А нередко девелоперы и УК вообще преследуют разные цели. Если собственник готов снижать арендные ставки, только чтобы заполнить площади, то большинство УК, работающие на проценте с оборота, стремятся держать цену за квадратный метр на максимально высоком уровне. Управляющие компании всегда надеются, что через месяц-другой помещения удастся сдать подороже. Правда, они далеко не всегда учитывают, что из-за простоя площадей каждый месяц собственник теряет по 8,33% годовой прибыли.

– Как изменилась структура спроса на региональную коммерческую недвижимость с начала кризиса?

– Сама структура спроса на региональную коммерческую недвижимость среди федеральных игроков принципиально не изменилась. Другое дело, что сузился сам рынок арендаторов: распространенный в кризис процесс слияний и поглощений значительно сократил количество компаний, претендующих на коммерческие площади. Поэтому, по моему убеждению, сегодня самарским девелоперам в первую очередь необходимо делать упор именно на местный бизнес. Потенциал этого рынка арендаторов просто огромен.

– Правда ли, что за прошлый год свои офисы и представительства в регионах закрыла львиная доля федеральных компаний?

– Основные арендаторы в регионах – это финансовые, страховые, консалтинговые, аудиторские компании и все, что с этим связано. Естественно, кризис в первую очередь коснулся финансистов, затем страховщиков и далее по цепочке. Компании, которые сумели закрепиться, занять сильные позиции в регионах и сформировать хороший доход уже в 2007 году, продолжают работать до сих пор. Других же кризис 2008 года застал в разгар инвестиционного периода, когда организация работы филиала в регионе требует больших затрат и практически не приносит дохода. Таким компаниям в большинстве случаев приходилось закрывать только что открытые представительства. В частности, приостановили развитие в регионах инвестиционные компании, которые потеряли практически все свои региональные офисы ввиду элементарного отсутствия клиентов. Одни компании вовсе закрывались в регионах, другие сокращали количество занимаемых площадей. Все это, естественно, сказалось на существенном увеличении общей доли вакантных площадей в регионах.

– Какой сегмент коммерческих площадей сегодня наиболее востребован среди потенциальных федеральных арендаторов в Самарском регионе?

– Наибольшую заинтересованность компании сейчас проявляют к производственным помещениям в Тольятти. В первую очередь это связано с Автовазом. Многие российские и зарубежные компании – производители автокомпонентов – активно ищут в Тольятти подходящие цеха и помещения. Хотя, думаю, далеко искать не надо. Наверняка, сам АвтоВАЗ способен удовлетворить данный спрос за счет своих пустующих площадей. Пока к нам не поступала информация о том, сдает ли тольяттинский завод собственные помещения в аренду, хотя на этом предприятие могло бы и подзаработать. А, учитывая, что в стоимости комплектующих одной из основных затратных частей являются затраты на аренду, то АвтоВАЗ, сдавая по невысокой цене помещения своим поставщикам, может рассчитывать на невысокую стоимость комплектующих.

– Насколько интересна для потенциальных потребителей (арендаторов) идея создания в регионах технопарков? Как вы бы оценили подобные проекты?

– Технопарк, как и любой другой проект, хорош, если его правильно реализовать. В большинстве случаев такие объекты позиционируются и ориентируются на иностранные компании. Но мало того, что зарубежный бизнес попросту ничего не знает о подобных проектах, так еще и с экономической точки зрения для них это не выгодно. Полностью переводить свое производство и исследовательские центры в регионы для большинства компаний крайне накладно. Поэтому, на мой взгляд, технопарки также имеет смысл ориентировать на местное производство. Главное, предложить для регионального арендатора/покупателя приемлемые условия. Плюс ко всему, для Самары создание технопарков позволило бы перевести ряд промышленных предприятий из центральной части города.

Кроме того, может иметь успех идея привлечения к участию в проектах технопарков лизинговых компаний. Это позволит резидентам не перевозить на объект все производственное оборудование, а точно также как и площади, взять его в аренду на определенный срок или выкупить в рассрочку. Хотел бы особо отметить, что земельный участок, на котором располагалось производство, может и должен быть продан или каким –либо другим образом вовлечен в коммерческий оборот, а деньги после его продажи должны быть переданы бывшему собственнику, чтобы он смог расплатиться по своим новым обязательствам. Возможностей на самом деле много. Самое главное, чтобы государство, которое сегодня выступает в качестве основного участника проектов в регионах по созданию технопарков и особых экономических зон, не стремилось на этом заработать также спекулятивно, как это делают некоторые девелоперы..

Кстати, именно современные технопарки сегодня наиболее перспективный сегмент рынка недвижимости. Причем как с точки зрения участия государства, так и с точки зрения частного бизнеса. Сегодня промышленность пошла в рост, задерживает ее развитие только отсутствие современных производственных площадей. Думаю, что именно сейчас настало время, когда рынок недвижимости уже не будет развиваться экстенсивно.

– Считается ли Самарский регион приоритетным для развития федеральных и международных компаний?

– Отношение инвесторов к Самаре очень специфическое. Федеральные компании не торопятся заходить в этот регион. Многие пересмотрели свои планы по развитию в области после истории с открытием «Икеи». И если задуматься, что может предложить Самара инвестору, чего нет в радиусе 100-150 километров от Москвы. Такие города, как Тверь, Калуга, Владимир предлагают гораздо более интересные условия реализации проектов. Все в пример ставят Калугу: приходит инвестор, заявляет о своем желании открыть в области завод. Подписывает соглашение с администрацией города или правительством области. А дальше за дело берется местная корпорация развития, которая подбирает девелопера для строительства объекта, выделяет земельный участок. И сдает объект «под ключ», с согласованной строительно документацией, подключенными инженерными коммуникациями. Там нет такого, чтобы строителю пришлось самостоятельно ходить по поставщикам и договариваться о подключении к коммуникациям. И вся работа с поставщикам электроэнергии, газа, воды и так далее ведется в самой администрации, причем до границ самого земельного участка сети доводят за счет города. Девелоперу остается только построить сам объект и подвести коммуникации к самому зданию. Скажите, что из этого может предложить инвестору Самара, и вы ответите на вопрос, почему регион не входит в число приоритетных.

– Что, на ваш взгляд, должно произойти, чтобы Самара все-таки стала более интересной площадкой для развития бизнеса?

– Дорогая земля, дорогие коммуникации, сложности с согласование проектной документации, получением разрешения на строительство и актов ввода в эксплуатацию – вот, что отпугивает от региона инвесторов. Исправить ситуацию способна только инициатива местных властей, которые должны, наконец, повернуться к девелоперам и инвесторам лицом. На самом деле, Самарская область – очень перспективный регион, главное – грамотно реализовать существующие возможности.