А первичка-то кончилась?

Преодолевая пессимистические настроения скептиков, эксперты самарского рынка недвижимости все чаще заявляют: наиболее ликвидные квартиры в новостройках заканчиваются. Собственно, как и сами новостройки. Проекты со сроком сдачи эксплуатации в 2011 году исчисляются на десятки. А в 2012 – на единицы.

Иссякший источник

Задел проектов жилой недвижимости, заложенный строителями области еще в докризисные времена, на исходе. Об этом эксперты рынка заговорили еще в начале 2010 года. Теперь тенденция, долгое время существовавшая в форме прогнозов и подозрений, стала обретать отчетливые формы, выраженные в цифрах и показателях статистики. Судить об этом можно по изменениям, происходящим в структуре предложения на рынке первичного жилья.

По данным аналитиков Поволжского центра развития, в июне более 80% жилья, выставленного на продажу в сегменте первичной недвижимости, – объекты с заявленными сроками сдачи в эксплуатацию в 2010 году. Строящихся комплексов, в проектных декларациях которых значится срок сдачи в 2011 году, в базе предложений не больше 11%. Стремится к минимуму и число квартир, выставленных на продажу в полностью готовых проектах, запущенных в эксплуатацию в 2009 году. На рынке таких предложений осталось всего около 8,5%. Но необходимо сделать одно уточнение: количество квартир, выставленных на продажу на первичном рынке жилья, подсчитывается по числу публичных оферт. Проще говоря, по объемам рекламы объектов. Разумеется, в базу продажи попадают далеко не все квартиры. Но такая статистика, тем не менее, вполне имеет место быть и наглядно демонстрирует существующую тенденцию. Для сравнения, в 2009 году ежемесячная рекламная база квартир в новостройках, выставленных на продажу, достигала около двух с половиной тысяч объектов. Сейчас — всего около четырехсот.

Источник: Поволжский центр развития

Срок ближе, цены — ниже

Характерно за последний период времени вели себя и цены на рынке первичной жилой недвижимости. Стоимость квадратных метров в новостройках формируется несколько иначе, чем в сегменте «вторички». Рост цен на квартиры на первичном рынке складывается за счет двух основных факторов. Первый – это срок сдачи объекта в эксплуатацию. Не секрет, что на начальном этапе строительства квадратные метры стоят гораздо дешевле, нежели в уже введенном в эксплуатацию здании. Второй фактор – общий рост цен на рынке жилья. В кризис и тот, и другой фактор, влияющий на цену первичного жилья, изменили вектор. Общерыночный рост стоимости квадратного метра за последние два года сменился снижением. К примеру, в 2007 году только за счет общего роста рынка недвижимости жилая «первичка» прибавила в цене за год около 38%. А в кризисный 2009 год тот же сегмент потерял почти 28% стоимости. Даже приближение к срокам ввода в эксплуатацию строящихся объектов жилой недвижимости практически полностью нивелировалось общим отрицательным трендом рынка.

В частности, на протяжении всего прошлого года цены снижались даже на квартиры в тех проектах, сдача которых должна была состояться (и даже состоялась) в течение 2009 года. Если в январе средняя цена на жилой «квадрат» в новостройке составляла около 45 тысяч рублей, то в декабре этот показатель приблизился к отметке 41 тысяча рублей. В январе 2010 года цена на «первичку» скорректировалась до 39 тысяч рублей за квадратный метр. Но, уже начиная с февраля, аналитики рынка недвижимости впервые за последние полтора-два года отметили небольшой рост средней стоимости жилья в новостройках. При этом, очевидная тенденция к увеличению цены квадратного метра наблюдается только в тех домах, которые были полностью готовы и введены в эксплуатацию. Так, за шесть месяцев 2010 года цена на жилье в подобных объектах восстановилась до уровня начала 2009 года и составила в июне более 45 тысяч рублей за квадратный метр.

Практически остановилось также снижение стоимости квадратных метров первичного жилья в проектах со сроками сдачи в 2010 году. Тогда как цена на квартиры в домах, сдача в эксплуатацию которых намечена только на 2012–2013 годы, по-прежнему продолжает падать.

Источник: Поволжский центр развития

На готовенькое

Динамика цен вместе с изменениями в структуре предложения на рынке первичной недвижимости позволяет экспертам сделать вывод о восстановлении покупательского спроса на новостройки. «По сравнению с прошлым годом отношения, которые сейчас установились между покупателем и продавцом-застройщиком, опять можно считать рынком. Наиболее активно идут сделки именно в сегменте готовых к сдаче в эксплуатацию новостроек», – рассказывает заместитель директора УК «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев. В целом, объем рынка новостроек по Самаре, по данным господина Рандаева, сейчас составляет около 600 тысяч квадратных метров. Но только 100 тысяч квадратных метров из этой массы – жилье в готовых к эксплуатации домах и объектах, находящихся на завершающих стадиях строительства. Состояние остальных пяти сотен тысяч жилых «квадратов» не внушает ни покупателям, ни профессиональным участникам рынка надежд на их успешную сдачу в эксплуатацию.

«Большинство представленных сегодня жилых проектов не могут заинтересовать запуганного историями об обманутых дольщиках покупателя. Строительство некоторых объектов либо до сих пор заморожено, либо идет крайне медленными темпами и не исключено, что опять приостановится», – считает господин Рандаев.

«Действительно, сегодня на рынке открытых оферт «первички», особенно готовой к сдаче, осталось крайне мало. Из всех предложений объекты с 2009 годом сдачи занимают не более 10%. Максимальная доля предложений – это объекты со сроком сдачи в 2010 году, но и тут не все так однозначно. Очевидно, что в условиях сложностей с финансированием строительно-монтажных работ у большинства строительных компаний не все объекты будут сданы в срок, и часть из них будет перенесена на 2011 и последующие годы», – отмечает заместитель директора Поволжского Центра Развития Андрей Савельев. Кроме того, эксперт полагает, что гораздо более важным для перспектив рынка жилья в целом можно назвать тот факт, что уже сейчас практически полностью отсутствуют предложения со сроками ввода в 2012 и 2013 годах. «А это значит, что новых строек нет, и через какое-то время первичное жилье просто напросто кончится», – резюмирует господин Савельев.

Сценарии для «первички»

По мнению Вячеслава Рандаева, учитывая подобные прогнозы, можно с большой долей вероятности предполагать, что в середине 2011 года в Самаре новое качественное и уже построенное жилье станет дефицитом. В этом случае, возможны два сценария развития рынка: либо это сегмент на протяжении неопределенного периода времени развиваться не буде вообще, либо изменится менталитет покупателей, которые станут более интенсивно вкладывать средства в строительные объекты, что позволит застройщикам разморозить и закончить наиболее проблемные стройки.

Официальные данные

В заключение, дабы сразу ответить на возражения скептиков, заверяющих, что «басни» о сокращении предложений на рынке первичного жилья – происки застройщиков, риелторов и спекулянтов, стоит привести наиболее актуальные данные федеральной службы государственной статистики по Самарской области. Самарастат опубликовал информацию по объему работ, выполненных в регионе по виду деятельности «строительство» за первый квартал – май 2010 года.

Так, в мае 2010 года общее количество строительных работ в пересчете на рубли составило около 2 миллиардов 422 миллионов 100 тысяч рублей. По отношению к апрелю текущего года объемы сократились на 7%, а по отношению к маю 2009 года – на 17,2 %. В целом, за прошедшие пять месяцев – с января по июнь – строители области выполнили работы на 10 миллиардов 334 миллиона 600 тысяч рублей, что на 18,6% меньше, чем за тот же период 2009 года.

Если смотреть на объемы ввода в эксплуатацию жилых домов за январь-май 2010 года, то оказывается, что из 212,5 тысячи квадратных метров готового жилья почти 66% (или 140,2 тысячи квадратных метров) составляют индивидуальные дома. То есть на всю область приходится около 72 тысячи «квадратов» капитального многоэтажного жилья, сданного с начала 2010 года. Причем, если с февраля по апрель наблюдался незначительный прирост объемов ввода жилых квадратных метров, то в мае опять темпы строительных работ опять сократились на 27%.