Элитное жилье: интересы продавцов и покупателей совпадают

Какие квартиры премиум-класса в Самаре вырываются из долгих экспозиционных застоев и на какой цене сходятся стороны?

Признак элитарности

Само понятие «элитное жилье» не имеет единого определения. Одни эксперты и застройщики считают, что к этой категории принадлежат все объекты, имеющие определенные технические характеристики: при строительстве использовались высокие технологии, дорогие строительные материалы, присутствует оригинальное архитектурное и дизайнерское решение, большие площади и другие дополнительные удобства, учтенные в планировке, инженерии, управлении и обслуживании. Другие же в числе первостепенных признаков «элитки» называют месторасположение этих объектов и категорично заявляют, что все претендующие на высокое звание объекты, расположенные вне VIP-пространства города, в периферийных, спальных или деловых районах, не могут быть отнесены к элитному жилью. В последнее время у нас появление объекта определялось случайной покупкой земли и предпочтением застройщика. Такого мнения придерживается заведующий кафедрой архитектуры и дизайна СамГАСА, руководитель компании «АСД» Александр Головин. По его мнению, фактор места имеет главенствующую роль, и именно среда, адекватное зонирование, районирование должны определять характеристики объекта, а не принцип случайности. Многие из тех домов, которые расположены в историческом центре и позиционируются как элитные, на самом деле далеки от стандартов жилья премиум-класса.

В частности, в центре выше допустимых норм плотность застройки, отмечается проблема отсутствия зон рекреации, не справляются с нагрузками инженерные системы. В Самаре не всегда соответствуют своему позиционированию в качестве элитного жилья многоэтажные объекты с проблемной парковкой или паркингом с ограниченным количеством мест, непродуманными подъездными путями. «Иметь хорошее жилье, хорошую машину, но не суметь подъехать к дому - вряд ли это то, о чем мечтает «элитная публика», - выделяет одну из самарских градостроительных проблем Александр Головин.

В Самаре типично «элитарным» принято считать Ленинский район. Здесь, согласно базе данных Поволжского Центра Развития, в продаже находится до 57% всех элитных предложений, тогда как 32% продаются в Самарском районе, 17% – в Октябрьском, и по 1-2% всех предложений, отнесенных аналитиками компании к жилью премиум-класса, экспонируются в Железнодорожном, Кировском и Промышленном районах. И все-таки хороший панорамный вид, вид на Волгу в Самаре - своего рода символ элитности.

Жесткий ветер перемен

Возведение элитного жилья стало ознаменованием эпохи в строительстве 2005-2008 годов, когда в Самаре увидели свет наиболее одиозные объекты – «Европейский квартал», ЖК «Ладья» и др. Тогда на невиданные до сих пор в городе многоуровневые квартиры отмечался заметный спрос, несмотря на высокую стоимость. Согласно данным ПЦР, максимальная стоимость жилья в 2008 году составляла 263158 рублей за кв. метр. Однако далеко не все подобные предложения нашли своего покупателя. По словам Натальи Шмойловой, генерального директора АН «Ладья», ряд выставленных еще до кризиса объектов до сих пор экспонируется. Это явление специалист объясняет тем, что продавцы, вложившие в объект большие деньги, не задаются целью продавать ниже рынка, тогда как по рыночной стоимости, а тем более выше, не торопятся покупать.

Однако руководитель отдела недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Яков Виноградов отмечает другую тенденцию ценообразования – от элитной недвижимости отказываются те, у кого в период кризиса значительно ухудшилось материальное положение. Поэтому кто-то стремится избавиться от «инвестиционных» квартир, кто-то готов снизить запросы и переехать в квартиру подешевле и с меньшим количеством санузлов, кто-то не может оплатить даже коммунальные услуги в своей элитной квартире, которые значительно отличаются от платы за «хрущевку». В таком случае продавцы, которые задались целью продать как можно быстрее, заметно снижают стоимость квадратного метра. Иногда она приближается к средним показателям стоимости жилья по рынку, отмечает эксперт. В таком случае объект оказывается дороже неэлитного жилья в современных новостройках только за счет большой совокупной площади. Покупатели элитной недвижимости руководствуются той суммой, которой они располагают, и выше этой планки прыгнуть не могут и не собираются этого делать, отмечает Яков Виноградов.

Sprosa.net

В целом на рынке наблюдается некоторое увеличение спроса на элитную недвижимость относительно прошлых кризисных месяцев, говорит Наталья Шмойлова. По словам эксперта, теперь, планируя покупку, люди принимают во внимание такой фактор, как наличие хорошего дизайнерского ремонта, эксклюзивность обстановки. Заниматься этим после покупки жилья у многих сейчас нет ни финансов, ни времени, поясняет эксперт.

Сроки экспонирования элитной недвижимости по-прежнему заметно больше, чем у жилья демократичного формата, и, согласно данным ПЦР, в первом квартале 2010 года они перетекали за отметку 120 дней. По аналитическим данным, даже в первом квартале 2009 года элитная недвижимость экспонировалась в среднем всего 89 дней.

В первую очередь, по словам специалистов, уходят объекты второй линии Волги, верхние этажи. Верхние этажи в элитных домах обладают большим преимуществом относительно нижних. Здесь работает правило «чем ниже, тем дешевле», говорит представитель агентства недвижимости, отмечая, что разница в цене между верхним и нижним этажом одного дома может достигать нескольких сотен тысяч рублей. Это же подтверждает Владимир Гутшабес, заместитель директора по финансам компании «Самаражилинвест», отмечая, что на нижние этажи разрабатываются специальные акции.

На ценовой карте, составленной ПЦР по итогам июня текущего года, преобладает синий цвет, что соответствует ценам за квадратный метр элитной недвижимости в диапазоне 100000 – 123240 рублей.

Само наличие в Самаре элитных объектов некоторыми ставится под сомнение, тогда как менее категоричные эксперты отмечают уменьшение количества жилья премиум-класса как на вторичном, так и на первичном рынке. В отделе распространения компании «Самаражилинвест», построившей комплекс, к которому, пожалуй, меньше всего претензий в плане его соответствия признаку элитарности, уже отвечают, что предложений от застройщика по данному объекту нет. Медленнее продается ЖК «Ладья», квартиры в котором пока можно купить как из вторых рук, так и от застройщика, что, по мнению экспертов, объясняется стабильно высоким уровнем цен.

Проблемы выше среднего

Что касается элитных строек, то именно они подверглись более глубокой заморозке, наметившаяся во времена докризисного строительного бума тенденция к строительству элитного жилья и вовсе сошла на нет. Одни объекты отложены до лучших времен, другие отстают от сроков сдачи. На подходе такие жилые комплексы, как «Портал-Билдинг», TWINS (СК «Портал»), ЖК «Радужный-Элит» (ГП «Берег»), ЖК «Белый парус» (ООО «Куб») и др. Но если на ближайшие несколько лет согласно данным деклараций запланирована сдача жилых комплексов, позиционирующих себя как элитные, то новые премиум-объекты сегодня фактически не проектируются. Больше того, в демократичный формат обращаются те объекты, которые изначально задумывались как дорогое жилье. Самый яркий пример – ЖК «Надежда», совмещающий жилье нескольких форматов, в том числе эконом-класса. Застройщики ЖК «Бриг», который строится на ул. Ново-Садовой, Лейтенанта Шмидта, на этапе разработки концепции отказались от премиум-формата (сейчас квартиры продаются по цене от 39 тыс. рублей за кв. метр – долевое участие), объяснив это несоответствием времени, тогда как такой формат диктовало расположение вблизи Волги. От более дорогого формата отказались застройщики ЖК «Бригантина», запроектировав более мелкую нарезку.

«Проекты, связанные с элитным жильем, увеличивают сроки строительства и требуют больших затрат на начальном этапе. Это прежде всего отселение, авторское, индивидуальное проектирование, стоимость аренды земли в центре города и т.д. Поэтому в сложившихся экономических условиях новых проектов в элитном сегменте в исторической части города не начинают», - комментирует Владимир Гутшабес. Эти слова подтверждает опыт компании «АСД» под руководством архитектора с мировым именем Александра Головина. ЖК «Кристалл», который, еще не будучи построен, обратил на себя внимание самарцев индивидуальным архитектурным решением, столкнулся с финансовыми трудностями, результатом чего стала заморозка строительства. «Мы продолжаем искать пути выхода из этого кризиса, и есть ряд вариантов по привлечению инвестиций. Но пока за полтора года не было ни одной продажи. К сожалению, качественное строительство взамен ветхого жилья требует огромнейших затрат. Чрезвычайно большими оказались затраты на отселение на начальном этапе», - рассказал нашему изданию Александр Головин.

Подобные истории становятся страшным сном для застройщиков, которые сегодня предпочитают строить объекты с гарантированным спросом - жилье эконом-класса. «Сегодняшняя ситуация говорит о том, что в скором времени возникнет дефицит элитного жилья», - прогнозирует Владимир Гутшабес, отмечая при этом, что спрос на такое жилье восстановится гораздо быстрее: средний класс и выше гораздо быстрее восстанавливают платежеспособность.

Самые дорогие предложения

В Самаре – 42 млн рублей за двухуровневую квартиру площадью 370 кв. метров в ЖК «Ладья» (30 кв. метров - кухня, 250 кв. метров – жилая площадь) - по БД бюллетеня «Зеленая площадь». В Туле – 31 млн руб. за квадратный метр в двухкомнатной квартире площадью 87 метров. В Хабаровске – 20 млн руб. за 107-метровую квартиру (183 тыс. руб. за кв. м). В Москве один из самых дорогих объектов в экспонировании – двухуровневый пентхаус с видом на четыре стороны, куполообразным потолком, витражным остеклением и огромными террасами - предлагается за 774 млн рублей (с торгом) – по данным федерального портала «Мир квартир»