Разменная квартира

За последние два года обмены вновь стали самыми распространенными и, что важно, доступными сделками на рынке жилой недвижимости Самары. А в условиях валютной нестабильности, когда оказаться с большой суммой денег на руках – большой риск, еще и наиболее безопасными.

Принцип один, сделки – разные

Сделка, которая в обиходе называется обменом, в юридической практике может проходить в двух разных формах.

Обмен в чистом виде, который оформляется участниками сделки как договор мены, был почти единственно возможным способом улучшить свои жилищные условия в советские времена, когда практически все жилье являлось государственной собственностью и предоставлялось по социальному найму. Это означало, что переехать в квартиру большей или меньшей площади, из одного района – в другой, разъехаться родителями ли съехаться с родственниками квартиросъемщики могли только обменявшись имеющимися квадратными метрами – с доплатой или без. При этом участники сделки просто производили обмен ордерами на жилье.

С началом приватизации и оформлением жилья в частную собственность обменные сделки также не перестали быть актуальными. Но несколько поменялся юридический механизм их осуществления. Вместо договора мены собственники квартир подписывают теперь договор купли-продажи. При этом каждый из участников сделки одновременно выступает в качестве продавца своего жилья и покупателя альтернативного. Такой способ проведения обменной операции позволяет выстраивать цепочку сразу из нескольких объектов и, тем самым, одновременно решать квартирный вопрос 3-4 семей. В этом плане прямой обмен значительно уступает обмену по средствам купли-продажи. Для того, чтобы заключить договор мены может потребоваться более длительное время, поскольку отыскать две альтернативных квартиры, которые бы полностью устраивали обе стороны сделки, не так просто. Чаще прямым обменом пользуются родственники, которые заранее обговаривают между собой все условия переезда.

«Хотя прямой обмен – не столь распространенное сейчас явление на рынке жилой недвижимости, за последний год число таких сделок резко увеличилось», – рассказывает управляющий отделом жилой недвижимости АН «Визит» Олеся Карпенко. В первую очередь это связано с тем, что в кризис значительно снизился активный спрос на жилье, а вот шанс найти прямой обменный вариант всегда остается. В целом же обмены сегодня составляют примерно четверть всех проводимых на рынке жилой недвижимости сделок.

Обменные цели

По большому счету, обмены всегда преобладали именно на рынке вторичного жилья. «В большей степени, цель обменов – это разъезд родителей и детей, бывших супругов и других родственников. В таких случаях большие квартиры размениваются на несколько (чаще всего две) однокомнатных. Но, надо отметить, что и доля желающих увеличить свою жилплощадь тоже не так мала. Тем более, в последние несколько месяцев, когда такое расширение стало гораздо привлекательней. Дело в том, что в связи со снижением цен на квартиры на вторичном рынке жилья, уменьшается и сумма необходимой при таком обмене доплаты», – отмечает г-жа Карпенко.

Предложения по обмену городской квартиры на загородный жилой дом и наоборот также присутствуют на рынке, но из-за сложности в реализации такой операции встречаются не часто. По словам Олеси Карпенко, если и появляются желающие совершить подобный обмен, то основное препятствие, возникающие в этой сделке – слишком большая разница в цене: квартира стоит в разы меньше дома за городом.

В последние годы широкое распространение получили многоступенчатые обменные сделки, когда выстраивается цепочка из 3-7 альтернативных квартир. Причем, если с обычным обменом собственники квартир вполне могут справиться сами, первоначально проверив правовую чистоту операции у юриста. То провести столь сложную сделку, соблюсти и состыковать интересы сразу нескольких участников под силу только профессионалам. Естественно, за сопровождение сделки придется заплатить. Услуги агентств недвижимости по проведению обменных операций через куплю-продажу оплачиваются по установленным тарифам. В среднем риелтору придется отдать 3% от стоимости продаваемого объекта, плюс 1% от стоимости альтернативного жилья, предоставляемого взамен. Такой вариант будет удобен для тех, кто стремится переехать как можно быстрее. Если объект удачно подойдет по параметрам и будет включен в цепочку из нескольких сделок, шанс совершить обмен всего за несколько недель увеличится. В среднем же срок, за который на рынке можно подобрать подходящий обменный вариант, составляет не меньше 2-3 месяцев. Естественно, что скорость совершения сделки зависит от массы факторов, начиная от сложности требований к искомой квартире и заканчивая общей экономической ситуацией в стране.

Старое на новое

Еще один вариант обменных сделок, о которых следует сказать особо – это обмен старого жилья на квартиры в новостройках. Такой альтернативный способ улучшения жилищных условий широко рекламируется в последнее время, но по сути своей как таковым обменом не является.

Зачетные схемы, когда застройщик предлагает собственнику приобрести квартиру в новостройке и расплатиться за нее имеющимся жильем, появились не сегодня. Этот способ привлечения покупателей функционировал и до кризиса. Еще несколько лет назад некоторые застройщики с охотой принимали от дольщиков вместо реальных денег готовое жилье. В условиях растущего рынка недвижимости «вторичка» была более ликвидным товаром, чем квартира в новостройке. Жилье дольщика застройщик довольно быстро продавал, взамен получая живые деньги. Кроме того, полученное вторичное жилье строительная компания могла использовать для отселения жителей из домов, подлежащих сносу на застраиваемом земельном участке.

Сегодня же, когда ликвидность «вторички» существенно снизилась, проводить столь неравнозначные обмены стало не выгодно ни застройщику, ни покупателю. Поэтому схемы зачета старого жилья при приобретении нового стали выглядеть несколько иначе. Для начала владелец вторичного жилья подписывает с компанией-застройщиком договор на реализацию старой квартиры. «По контракту риелторский отдел строительной компании или агентство недвижимости, работающее с застройщиком на условиях подряда, обязуется продать жилье клиента», – рассказывает директор риелторской компании «Агентство недвижимости Ивановой Дарьи» Дарья Иванова. Непосредственно же договор купли-продажи на квартиру в новостройке оформляется только тогда, когда вторичное жилье покупателя продано и полностью внесена сумма остатка – разницы между стоимостью новой и старой квартиры. Пока же старое жилье не реализовано, застройщик предлагает клиенту выбрать и зарезервировать понравившуюся квартиру в новом доме. Первоначально, разумеется, внеся залог – фиксированную сумму или определенный процент от общей стоимости приобретаемого жилья.

Но стоит учесть одну особенность такого «обмена»: чтобы ускорить реализацию старого жилья, застройщики предлагают квартиру клиента по сниженным ценам. Соответственно, чем дешевле будет оценена «вторичка», тем больше будет размер доплаты, которую придется отдать покупателю за новое жилье. «Схема зачета по своей сути очень востребована на рынке, но сталкиваясь с необходимостью зачета имеющегося жилья с дисконтом, достигающим 30%, многие возвращаются к классической схеме продажа-покупка, не желая терять разницу», – рассказывает руководитель агентства недвижимости «Бизнес-гарант» Елена Кротова. «Разумеется, если застройщик не предоставляет клиентам, участвующим в зачетных схемах, какие-либо дополнительные преференции, к примеру, фиксацию стоимости нового жилья на момент подписания предварительного соглашения», – добавляет Дарья Иванова.

«Кроме того, стоит учесть, что далеко не все строительные компании предлагают сегодня подобную услугу, поэтому список новостроек для тех, кто решил воспользоваться подобной схемой, очень ограничен», – добавляет руководитель отдела долевого строительства АН «Визит» Андрей Никульчев. Поэтому на сегодняшний день основным способом приобретения жилья в новостройках все же остается продажа старого и покупка нового жилья.

Возросшая за последние два года популярность обменных сделок вполне объяснима. В условиях нестабильного рынка даже самый традиционный способ – продать имеющееся жилье и на врученные деньги пробрести другую квартиру – связан с массой рисков. Даже за самый короткий промежуток времени обесцениться могут как деньги, так и недвижимые активы. Обмен, даже через куплю-продажу – это наиболее безопасная сделка, в которой искомый результат для обоих участников гарантирован.