Как бороться с нерадивыми инвесторами

Проблема долгостроя по-прежнему остается актуальной как для России в целом, так и для Самарской области в частности. Власти различных регионов принимают постановление за постановлением, призванные заставить строительные компании соблюдать заявленные сроки. Местные эксперты считают, что на застройщиков не нужно давить, им нужно помочь.

В Москве и на Украине

Проблема растянувшегося во времени строительства и как следствие – роста числа обманутых дольщиков, актуальна для большинства российских, да и не только российских, регионов. Власти на местах в большинстве случаев в меру своих сил и возможностей стараются бороться с этим явлением. К примеру, мэр Москвы не так давно издал постановление, в котором прописано, что департамент земельных ресурсов имеет право штрафовать застройщиков, если те вовремя не освободили проезжую часть, примыкающую к строительной площадке. Подобные меры, с одной стороны, должны стимулировать скорейшее завершение строительных работ, а с другой - позволят пополнить городскую казну.

На Украине пошли еще дальше. Комитет Верховной Рады по вопросам строительства, градостроения и жилищно-коммунального хозяйства и региональной политики весной текущего года подготовил законопроект, обязующий местные власти гарантировать покупателям квартир в долевках, что их жилье будет достроено, а именно — запретить продажу жилья до его ввода в эксплуатацию.

Проблема самих строителей

Самарские власти пока не идут на столь крайние меры. Это, по мнению наших застройщиков, и не требуется.

«Сроки строительства устанавливаются непроизвольно, они просчитываются исходя из экономической составляющей», - поясняет коммерческий директор СК «Авиакор» Дмитрий Чариков. Чем короче сроки строительства, тем выше рентабельность проекта. Если процесс затягивается, это может означать только одно – проблемы с финансированием стройки. Без видимых причин ни один застройщик сроки сдвигать не будет, так как сразу падает доходность этой стройки. Если на этом фоне строители начинают демпинговать, это означает, что стройка медленно начинает «загибаться» и плавно перемещается в разряд проблемных.

Поэтому стимуляция сроков строительства, по мнению Дмитрия Чарикова, лежит в логической плоскости. Застройщик заинтересован построить быстро, ему это выгодно. «Говорить о том, что правительство должно как-то влиять на строителей – ублажать их или, наоборот, подгонять – неуместно», - считает Дмитрий Чариков.

В чем причина

По мнению генерального директора компании «ГлавРосСтрой» Дмитрия Говорухина, «чтобы бороться с долгостроем, надо прежде всего выяснить, почему он появился». Причины могут быть разными. Самая распространенная – элементарная нехватка оборотных средств. В этом случае, по мнению большинства застройщиков, необходимо приложить все усилия на изыскания этих самых средств и завершение начатого, поскольку дурная слава «долгостроителя» может надолго закрепиться за ранее вполне успешной строительной компанией.

Вторая причина – время, упущенное по причине необходимости преодоления различных бюрократических барьеров – согласований, получения разрешений и т.д. Вот тут-то как раз и пригодилась бы помощь местных властей, которая должна выражаться не в карающих функциях, а наоборот, в упрощении указанных процедур.

Если уже перечисленные причины затяжного строительства в некоторой степени не зависели от самих застройщиков, то так называемый долгострой сознательный – явление совсем другого рода. Особенно в случае, когда большая часть денежных средств от дольщиков уже получена. «Вот в этом случае именно местные власти совместно с потребителями-покупателями должны проявить инициативу, - считает Дмитрий Говорухин. - Потребовать отчета о ходе строительства, провести многофакторный аудит…»

Достраивать будут другие

Что же необходимо предпринять, чтобы как можно меньше было бесперспективных долгостроев и обманутых дольщиков? «Силами строительного сообщества нужно создать структуру с определенными полномочиями для сопровождения и мониторинга как строительных проектов, так и тех, кто их реализует, - считает Дмитрий Говорухин. - С целью предотвращения срывов сроков строительства и для защиты прав участников долевого строительства». По мнению Дмитрия Говорухина, эта структура должна активно вмешиваться в деятельность застройщиков, нарушающих сроки. И чтобы под ее эгидой можно было заключать договора о сотрудничестве в сфере кредитования строительства с рядом крупнейших банков нашего региона.

Неплохо было бы также создать открытую базу достоверной информации о деятельности застройщиков, а также составить пул проектов, которые можно было бы позиционировать перед банками как качественные и надежные. Кроме того - обеспечить банковское кредитование с помощью городских и областных властей.

Совсем безнадежные объекты, по мнению застройщиков, необходимо выставлять на торги, чтобы их могла достроить другая строительная компания, имеющая достаточно средств и ресурсов.

Дмитрий Говорухин, генеральный директор компании «ГлавРосСтрой»:

- Мы, строители, можем придумывать любые маркетинговые ходы, мы можем кредитоваться и реально получить оборотные средства на строительство… Но! Пока более объемлющая система – государство, страна, население – не придут в устойчивую фазу, пока не получат подтверждение устойчивости на хотя бы среднесрочную перспективу относительно доходов, сохранения работы и незыблемости финансовой и банковской системы, кардинального перелома на рынке и в сфере строительства не произойдет. Будет вяло текущее коматозное состояние, будут какие-то движения и продажи, но и только…