Виктор Часовских, председатель комиссии по местному самоуправлению Общественной палаты Самарской области: «Самарцы просто не верят, что они смогут управлять свои домом лучше, чем кто-то другой»

Реформа ЖКХ в России идет уже восемнадцать лет и до сих пор сколько-нибудь логических итогов ее ощутить не удалось. Как показал импровизированный мини-опрос, проведенный сайтом Dom63.ru, большинство самарцев до сих пор путаются в аббревиатурах УК, ТСЖ, ЖСК и не видят особых различий между разными формами управления жилым фондом. Жители нашего города просто не обладают необходимой информацией, которая позволила бы им с большей уверенность ориентироваться в реформированной системе ЖКХ. В этом убежден председатель комиссии по местному самоуправлению, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Общественной палаты Самарской области Виктор Часовских.

– Виктор Иванович, как бы вы оценили ход реформы ЖКХ в России?

– Цель любой реформы – это улучшение жизни населения, поэтому, чтобы эта реформа, как и любая другая, прошла успешно, нужны три вещи: желание властей, заинтересованность народа и механизм. Желание властей есть. Особого интереса жителей к реформе ЖКХ, к сожалению, пока не наблюдается. Но все гораздо сложнее с механизмом реализации. Казалось бы, он разработан, но законодательно процедура определена не до конца. Поэтому, несмотря на то, что реформа стартовала еще в 1992 году, пока каких-то значимых успехов достичь не удалось. Определенные подвижки есть, но принципиальных изменений в системе ЖКХ так и не наступило. Основная задача Жилищного кодекса, принятого в 2005 году, состояла в том, чтобы передать бразды правления многоквартирными домами собственникам. Но каким образом правильно организовать этот процесс, до сих пор не ясно.

– Что в целом предлагает под собой реформирование системы ЖКХ в России?

– Главное – это перевод коммунальной отрасли на рыночные отношения. А это значит активное привлечение частного бизнеса, стимулирование конкуренции, повышение качества коммунальных услуг, избавление отрасли от образовавшихся монополий. В конечном итоге привлечение частных инвестиций должно способствовать модернизации всего комплекса жилищно-коммунального хозяйства. Важным пунктом реформы считается также сохранение системы социальной защиты и поддержка льготных слоев населения.

– Каковы основные показатели реализации реформы ЖКХ в нашем регионе?

– В целом по России ТСЖ созданы в 8,68% многоквартирных домов. По Самарской области этот показатель чуть выше. По состоянию на апрель 2010 года в Самарской области создано 1 125 ТСЖ, которые управляют почти 3 000 многоквартирных домов. Это 12,67% всех многоквартирных домов области. Управляющих компаний сейчас в области 138. Из них 115 – частные и 23 – государственные. Вместе они обслуживают около 18 000 многоквартирных домов. Еще 1 218 объектов жилого фонда области выбрали непосредственный способ управления. По всем критериям федерального Фонда содействия реформированию ЖКХ показатели Самарской области укладываются в оценку «нормально». За исключением одного пункта – выделение в собственность земельных участков под домом. В Самаре, как и в других крупных городах области, оформление земельных участков до сих пор в нужном объеме не ведется.

– Как вы считаете, почему жители области крайне неохотно берут свои дома в управление?

– Причин здесь достаточно много. Во-первых, люди просто не верят, что они смогут управлять лучше, чем кто-то другой. Во-вторых, нет компетентных кадров, которые бы могли выполнять эту работу. И, в-третьих, власти, муниципалитеты в первую очередь (а именно на них жилищный кодекс возлагает ответственность за проведение реформы ЖКХ) не проявляют особой активности, чтобы люди хоть как-то ориентировались в способах управления и осознано выбирали ту или иную форму. Более того, есть масса примеров, когда муниципалитеты не только не содействуют созданию ТСЖ, но тормозят и даже мешают этому процессу. А иногда и попросту разрушают товарищества собственников жилья в интересах определенной управляющей компании, которая в той или иной степени аффилирована определенным чиновникам. Лишние проблемы в виде ТСЖ муниципалитетам просто не нужны.

– Пробелы в законодательстве тоже мешают успешному внедрению реформы?

– Конечно, немаловажная причина того, что реформа буксует – это несовершенство закона. Жилищный кодекс принят, но этот документ практически нисколько не регулирует отношения между управляющими компаниями и жильцами, ТСЖ и поставщиками услуг и т.д. Не в полной мере законодательно устанавливаются взаимоотношения внутри самих ТСЖ, между УК и муниципалитетами и прочее. Пробелов очень много. Хотя сейчас в Жилищный кодекс вносится несколько поправок, до конца всех проблем они не решают. К примеру, готовится к принятию закон, по которому будут создаваться специальные органы, регулирующие вопросы управления многоквартирными домами. По законопроекту это будут СРО, в которые войдут УК и ТСЖ. Лично я не совсем положительно отношусь к такому нововведению. Дело в том, что члены СРО обременяются регулярными денежными взносами. ТСЖ вряд ли смогут платить эти взносы самостоятельно, в конечном итоге оплачивать вступление и членство в СРО придется из карманов собственников жилья. Недавно были приняты поправки в жилищный кодекс, касающиеся освобождения от НДС предприятий, работающих в сфере ЖКХ. Сама по себе инициатива правильная, мы неоднократно говорили о необходимости отменить налог, поскольку фактически эти деньги взимаются с собственников жилья. Закон приняли. Но это оказалось половинчатое решение, поскольку далеко не все виды деятельности освобождаются от налогов. И ТСЖ и УК практически не смогут воспользоваться принятыми поправками. Для кого писался этот закон? Никакого освобождения от НДС на самом деле так и не произошло.

– Каковы основные преимущества непосредственного управления жилым домом собственниками? С какими трудностями приходится сталкиваться жильцам?

– Главное преимущество основано на том, что все вопросы управления домом собственники решают самостоятельно, на общем собрании. Каждый собственник персонально заключает договоры с поставщиками газа, воды, тепла и т.д. Каждый отдельно расплачивается за потребляемые объемы энергии и не несет ответственность по задолженностям соседей. Если вы своевременно оплачиваете счета, вашу квартиру не отключат от получаемых услуг. Но стоит учесть, что непосредственное управление могут выбрать жители только небольших домов на 6-10 квартир. Дело в том, что все решения необходимо принимать на собраниях: сколько собрать денег, кто будет делать ремонт и т.д. И во всех вопросах необходимо прийти к единому мнению. Разумеется, что всей девятиэтажкой такого согласия достичь вряд ли удастся. Кроме того, при непосредственном управлении домом собственники не смогут открыть расчетный счет и зарегистрироваться в качестве юридического лица. А это значит, что вы не имеете права нанять оплачиваемого председателя: эту работу может исполнять один из собственников дома или иное лицо, но исключительно на общественных началах, то есть бесплатно. Еще один важный недостаток: дома, находящиеся под непосредственным управлением собственников, не войдут в списки на проведение капремонта за счет денег из федерального фонда содействия реформированию и ЖКХ. Согласно ФЗ 185 «О фонде содействия реформированию ЖКХ» субсидии выделяются только тем домам, в которых созданы ТСЖ или ЖСК или собственники самостоятельно выбрали управляющую компанию.

– Чем от непосредственного управления многоквартирным домом отличается товарищество собственников жилья?

– В отличие от непосредственного управления, ТСЖ могут создавать юрлицо, открывать счет и собирать на этот счет денежные средства. Собственники самостоятельно, на общем собрании выбирают органы управления и контроля ТСЖ: правление, председателя, ревизионную комиссию, которые обязаны регулярно отчитываться о своей деятельность перед остальными собственниками. Все это позволит четко понимать, как и на какие цели израсходованы ваши деньги. Вопросами заключения договоров с поставщиками коммунальных услуг, воды, тепла и энергии также займется ТСЖ. Кроме того, товарищество может самостоятельно нанимать слесаря, электрика, плотника и других специалистов для технического обслуживания своего дома или заключить договор с УК, которая будет заниматься этим вопросом. Важным преимуществом является и то, что ТСЖ можете искать дополнительные источники доходов – сдавать в аренду подвалы, цокольные этажи, крыши, размещать рекламу на доме. Но использовать вырученные средства ТСЖ имеет право исключительно на нужды содержания дома. В отличии от тех домов, которыми управляют УК, смету расходов собственники, состоящие в ТСЖ, утверждают сами: планируют необходимые ремонтные работы, выбирают подрядную организацию. УК нередко закладывают в сметы совершенно не нужные виды работ, накручивают стоимость их выполнения. К примеру, чтобы покрасить почтовые ящики, УК ставит в смету расходов установку лесов. Таких ситуаций масса. ТСЖ в отличие от УК напрямую заинтересованы в том, чтобы экономить деньги собственников. Кроме того, ТСЖ неизбежно находятся под неусыпным контролем своих соседей – собственников квартир. Каждый жилец имеете право проверить качество работ, выполненных этой организацией. Еще один плюс – дом, находящий под управлением ТСЖ, можете получить деньги на проведение капитального ремонта дома, согласно ФЗ 185 «О фонде содействия реформирования ЖКХ».

– Если столько преимуществ, почему жители Самарской области не стремятся создавать в своих домах ТСЖ?

– Чтобы создать ТСЖ, необходима серьезная инициатива собственников. В доме очень тяжело найти жильцов, которые бы разбирались в ЖКХ, понимали в техническом обслуживании дома, бухгалтерии. А именно такие собственники должны возглавлять ТСЖ и ЖСК. Это очень большая проблема. Если такого инициативного и разбирающегося человека в доме нет, то создать эффективное ТСЖ вряд ли удастся. В принципе выход есть – создать ТСЖ, номинально избрать председателя и нанять по трудовому договору управляющего со стороны. Но пока в Самаре нет базы данных специалистов по управлению многоквартирными домами. Ассоциация ТСЖ и ЖСК планирует в ближайшее время создать такую базу управленцев. В нее должны войти те, кто прошел специальное обучение, но в силу различных обстоятельств в своем доме не может создать ТСЖ.

Другая проблема, с которой часто сталкиваются ТСЖ – это должники. Если перед поставщиками услуг или энергии образуется серьезная задолженность, ТСЖ в любом случае приходится расплачиваться. Недостающие средства перераспределяются из фонда, собранного на текущий ремонт или техническое обслуживание дома. Но как работать с должниками, как выбивать из них средства – законные механизмы для ТСЖ до сих пор не разработаны.

– Становится понятно, почему большинство самарцев вместо того,чтобы создавать товарищества собственников жилья, предпочитают отдать свой дом под управление профессиональной УК. Каковы основные особенности этой формы управления?

– Главная особенность заключается в том, что УК – это коммерческая организация. А значит основная цель ее – получение прибыли. Поэтому около 30-40% всех платежей, которые вносят жильцы за техническое содержание и ремонт дома, УК забирает себе в качестве управленца. Из остальных 60-70% еще 20% УК «вытаскивают» по сметам. Проблема еще и в том, что законодательно УК не ограничены в размерах получения прибыли. Для сравнения, в Германии УК могут взимать в качестве оплаты за свои услуги не более 10% от общей суммы сборов на техобслуживание. У нас нормы такой нет: сколько возьмут – столько и возьмут. И обычно в этом УК не скромничают. Мы неоднократно выходили с инициативой устранения этого законодательного упущения. Но пока не ясно, будут ли эти поправки приняты. Кроме того, УК очень сложно контролировать. Результаты собраний жильцов не редко попросту фальсифицируется.

Муниципалитеты также не имеют рычагов влияния на деятельность УК.

Но есть в способе управления жильем через УК и свои плюсы. В частности, в УК практически полностью решен кадровый вопрос. Специалисты, работающие в УК, как правило, профессиональны и работают на постоянной основе. УК берет на себя решение всех вопросов в отношениях с поставщиками услуг. Но, опять же, УК все равно, какие счета выставляют поставщики: завышены тарифы или нет? В ТСЖ на это сразу бы обратили внимание. Кроме того, УК обладают хорошей материально-технической базой, что позволяет им выполнять работы с большим качеством и в более короткие сроки. Если собственники самостоятельно приняли решение и определили УК, которая обслуживает их дом, Фонд содействия реформированию ЖКХ может выделить бюджетные деньги на проведение капитального ремонта.

– Какие бы советы вы дали собственникам, решившим совместно определить наиболее удобный для них способ управления многоквартирным домом?

– Единого рецепта дать, разумеется, нельзя. С каждым конкретным домом следует разбираться индивидуально. К примеру, если дом небольшой, может быть, имеет смыл самостоятельно заниматься управлением, когда каждый житель самостоятельно заключает договор с поставщиками услуг и не связан обязательствами со своими соседями. Если дом большой, то нужно смотреть более внимательно. Нужно учитывать, чем дом старше, тем средств на его обслуживание потребуется больше. Важный момент – сколько в доме неплательщиков? Справится ли ТСЖ с платежами? Хватит ли денег, которые товарищество будет собирать (с учетом неплатежей), на то, чтобы рассчитываться с энергопоставщиками и заниматься техническим обслуживанием дома? Поэтому лучше сесть и внимательно просчитать расходы, и возможно, доходы ТСЖ. Например, если дом расположен в центре города и есть какие-то помещения, которые можно сдавать в аренду, или площади под размещение рекламы. Понятно, что если дом стоит на окраине, не проглядывается с проезжей части и к тому же в нем много должников, создавать ТСЖ вряд ли стоит.

– Скоро заканчиваются сроки договоров с назначенными по конкурсу управляющими компаниями. Как бы вы посоветовали жильцам выбирать УК?

– Муниципалитеты обязаны будут провести собрания собственников и выяснить, устраивает ли их работа назначенной по конкурсу управляющей компании. Если жильцы требуют ее сменить, но сами определиться не могут, департамент имущества еще раз проведет конкурс. Конечно, я бы посоветовал жителям города попробовать самостоятельно определить управляющую компанию, которая будет заниматься обслуживанием их дома. Но проблема в том, что люди просто не владеют информацией: какие УК есть, какая УК лучше, какая хуже, и т.д. Сейчас мы готовимся к проведению общественного рейтинга УК. Я разрабатываю анкетирование, которое позволило бы оценить реальную работу каждой управляющей компании. Основные критерии: количество жалоб, в каком состоянии находится жилой фонд, как УК использует деньги собственников. В принципе, определить все эти параметры должны были муниципальные власти. Но это до сих пор не сделано. То же самое и в отношении домов ТСЖ. Муниципалитет не должен отказываться от товариществ. Ведь по Жилищному кодексу местные власти обязаны создавать на рынке ЖКХ равные условия для всех организаций и структур. ТСЖ нуждаются и в методической помощи, и в подготовке специалистов. Пока же самоуправление в сфере коммунального хозяйства носит почти исключительно самодеятельный характер. А для того, чтобы реформа ЖКХ в области пошла более активными темпами, необходима четкая системность в работе всех структур горадминистрации.