Возвращение спроса к новостройкам

Об увеличении продаж в самарских новостройках в докризисных объемах, особенно на низких стадиях готовности объектов, пока заявлять преждевременно. Однако сами застройщики говорят о заметном увеличении спроса на первичном рынке.

Дно пройдено?

В июле прошлого года министр строительства и ЖКХ Самарской области Павел Донской заявил, что в регионе приостановлено строительство более миллиона квадратных метров жилья. Причина тому была ясна: резкое снижение спроса на новостройки. Причем вызвано оно было, по мнению большинства девелоперов, не столько снижением уровня жизни самарцев, сколько слухами о грядущем обвале цен на рынке недвижимости. «На протяжении нескольких «докризисных» лет в общественном сознании укоренялась мысль о том, что цены в Самаре сильно завышены по отношению к их себестоимости, — говорит председатель совета директоров СК «Авиакор» Владимир Кошелев. — Это утверждение имело под собой мало оснований, однако естественной реакцией потребителей стало отложить планируемую покупку «до лучших времен», когда цены упадут в разы, как обещали некоторые «эксперты».

Действительно, в 2008 году средняя цена квартиры в самарской новостройке вплотную подбиралась к 60 тыс. рублей, и особым спросом пользовались квартиры бизнес-класса в престижных районах, приобретаемые с инвестиционными целями, в том числе и на низких стадиях строительства. Кризис и снижение цен изменили рынок. Более половины строек в Самаре встало, а продолжать работу смогли лишь компании, имеющие собственные ресурсы для завершения проектов. В результате они и оказались в выигрыше: с начала 2010 года риэлторы начали регистрировать увеличение спроса, и теперь внимание потенциальных инвесторов направлено прежде всего на продукцию компаний, не заморозивших строительство своих объектов в 2009 году и теперь готовых реализовывать дома высокой стадии готовности, а также начинать новые проекты. Хотя, конечно, о преодолении мирового кризиса говорить еще очень рано, поэтому быть уверенным в прохождении «дна» в сфере недвижимости никто не может.

Спрос возвращается

Однозначно сегодня можно говорить об одном: в Самаре резко увеличились объемы продаж в новостройках, сданных в эксплуатацию, а также зафиксирован всплеск интереса к строящемуся жилью на высоких стадиях. «Критический период строители уже пересидели, — утверждает заместитель генерального директора по маркетингу и аналитике ЗАО «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев. — Объем реализации в жилом комплексе «Октябрьский» в последние 4-5 месяцев вырос многократно по сравнению с показателями середины 2009 года. Тогда в лучшем случае мы совершали 2-3 сделки в месяц. Сегодня вышли на уровень уже более 10 сделок».

По большому счету, как потребность, так и возможность покупать новые квартиры у самарцев остались, а ценовая конъюнктура диктует необходимость вкладываться в недвижимость именно сейчас, на дне рынка. Однако страх пополнить ряды «обманутых дольщиков» вынуждает потенциальных инвесторов ориентироваться в первую очередь на готовые новостройки, несмотря на заметную разницу в цене по сравнению с «долевками». И все же растущий дефицит хороших предложений на объектах, сданных в эксплуатацию, все чаще заставляет инвесторов приглядываться к «незавершенкам». В конце 2008 — в 2009 годах физически продаж на объектах практически не было, особенно на начальных стадиях строительства, дальше интереса дело не шло.

Существенное увеличение спроса стало заметно в конце января 2010 года. И только с конца февраля начались реальные продажи. «Ежедневно наш объект смотрят 10-20 потенциальных покупателей, — говорит заместитель гендиректора управляющей компании «Альянс-Менеджмент» Данил Либуркин. — Конечно, большинство все же откладывают покупку, наблюдают за ходом строительства, ждут, когда мы доведем дом под крышу и проведем коммуникации, для многих это является принципиальным моментом. Чисто психологически легче отдать деньги за квартиру в доме, где осталось лишь завершить отделочные работы. Но у нас не стоит задача распродать квартиры быстрее, ведь собственные средства на завершение работ у нас есть, а когда дом будет сдан, цены на него мы планируем повысить процентов на 15. Так что сейчас увеличение спроса для нас лишь повод чувствовать себя увереннее в отношении будущей успешности проекта».

По словам Данила Либуркина, его компания не ощутила на себе «синдрома конца года», прогнозы на ожидаемый осенью 2009 года спрос не оправдались. Однако некоторые строительные компании утверждают, что кризис, конечно, снизил объемы продаж, но спрос как таковой, в том числе и реальный, никуда не пропадал. Так, к примеру, строительная корпорация «Авиакор» в ноябре 2009 года открыла продажи новой секции жилого комплекса «Самара», а уже в конце марта 2010 все до единой квартиры здесь были раскуплены, а ведь строительство велось всего лишь на уровне пятого этажа. Причин у этого «феномена» несколько. В их числе надежная репутация застройщика, гибкая ценовая политика, профессиональная работа отдела продаж, а также то, что «Авиакор» предлагает продукт, наиболее востребованный сегодня — качественный эконом-класс.

Крен в «эконом»

Кризис в строительной отрасли, с одной стороны, свел на нет инвестиционную привлекательность недвижимости, с другой — заметное снижение цен на жилье сделало его более доступным для среднего класса, нуждающегося в приобретении квартир «для себя». Как следствие, изменились предпочтения потенциальных покупателей новостроек. Если раньше даже в домах эконом-класса планировались достаточно просторные помещения, то сегодня покупатели выбирают более скромные по площади квартиры. Компания «Строй-инвест», заканчивающая сегодня 10-этажный дом в 3 очереди ЖК «Майский» в Кировском районе, была вынуждена не только перепроектировать планировки в сторону уменьшения площадей, но и вовсе отказаться от 3-комнатных квартир. Уменьшать квартиры в строящихся секциях комплекса на пересечении улиц Полевой и Пушкина планирует и компания «Время плюс». Да и в ЖК «Бриг» (застройщик «Альянс-Менеджмент»), позиционирующемся в бизнес-сегменте, самым большим спросом пользуются 3-комнатные квартиры с видом на Волгу, но весьма скромных размеров — 79 кв.м.

Правда, по утверждению ряда девелоперов, такая тенденция является недолговременной. «Кризис — явление временное, — говорит Вячеслав Рандаев. — Со стабилизацией рынка спрос на более дорогое и комфортное жилье будет восстанавливаться. Предпосылки видны уже сейчас: если в 2008-2009 годах покупали только маленькие 1-комнатные квартиры, то сегодня у нас «трешек» не хватает. Сегодня, закладывая проект, мы должны ориентироваться на рынок, который будет через 2 года, а к тому времени ситуация уже скорее всего вернется к докризисной в плане предпочтений покупателей».

Новые проекты

Возвращение спроса к новостройкам, или, по крайней мере, предпосылки к тому, сегодня дают повод девелоперам оптимистично смотреть в будущее строительной отрасли, и многие из них готовы уже сегодня не только продавать уже построенные дома и участвовать в аукционах по освоению новых площадок, но и начинать новые проекты, а также размораживать старые. В частности, СК «Авиакор» 5 апреля открыла продажи нового малоэтажного жилого комплекса эконом-класса в Красном пахаре, строительство ведется высокими темпами и должно быть окончено уже в конце 2010 года. Уже сегодня более 100 потенциальных покупателей заявили о своих намерениях приобрести здесь квартиры, заключаются предварительные договора. Тем более что для «сомневающихся» «Авиакор» предлагает сейчас бронировать жилье, делать первоначальный взнос, а в будущем оставляет право за покупателем расторгнуть контракт и забрать свои деньги.

«Эл-траст» официально еще не заявил о своих намерениях, но не исключает, что в мае будет разморожено строительство жилого комплекса «Изумрудный» на 5-й просеке. Компания «Усадьба» также возобновила работы на участке в пределах улиц Куйбышева, Пионерской, Фрунзе и Комсомольской. ЖК «Держава» был начат несколько лет назад, до кризиса был возведен фундамент первой секции, после чего стройка встала. Теперь она разморожена, первую очередь обещают сдать в течение двух лет. У «Альянс-Менеджмента» есть несколько площадок под застройку в собственности и проекты их застройки, однако сегодня руководство компании еще не приняло окончательного решения, на какой из них делать ставку, хотя признается, что склоняется в пользу проекта эконом-класса. В любом случае, работы по нему будут начаты только после окончания работ в «Бриге» и реализации там большей части квартир, т.е. не ранее середины 2011 года.

В целом эксперты прогнозируют начало активного процесса освоения новых площадок примерно через год-два, когда с рынка «вымоются» все предложения в готовых новостройках и потребителям не останется ничего, кроме как снова вкладываться в долевое строительство на ранних стадиях.

Екатерина Варюшина, коммерческий директор ГК «Уран»:

- Сегодня востребованы квартиры в объектах высокой степени готовности, а также в домах, введенных в эксплуатацию, при этом покупателям важно оптимальное соотношение цены и качества объекта. Ситуация на рынке сегодня не совсем обычная: за время кризиса сформировался отложенный спрос, в связи с чем в настоящий момент у крупных строительных компаний, ведущих масштабную застройку, в продаже имеется определенный объем жилья в сданных или завершающихся объектах. Однако в ближайшие годы неизбежно произойдет резкое снижение ввода нового жилья, поскольку с осени 2008 г. строители практически не имели возможности начинать новые объекты по причине недоступности финансовых ресурсов. Если общеэкономическая ситуация стабилизируется и получит реальное развитие система ипотечного кредитования, дефицит нового качественного жилья возникнет достаточно быстро, поэтому покупатели будут вынуждены вернуться к приобретению квартир на более ранних стадиях строительства. Однако рассчитывать на привлечение средств покупателей на стадии котлована строителям не приходится, финансировать первый этап строительства будет необходимо из собственных или кредитных средств.