Высокая доходность под мелкий ретейл

Активность на рынке торговой недвижимости Самары остается на предельно низком уровне. Тем не менее аналитики отмечают интересную тенденцию: кризис четко сегментировал предложения с точки зрения его качественных характеристик. В частности, доходность коммерческих помещений больше не зависит напрямую от того, в центре города или на периферии находится объект. Зато наиболее востребованные на рынке небольшие площади вне зависимости района их размещения, но в локациях с высокими показателями пешеходной проходимости, демонстрируют значительный рост ставок капитализации.

Объемы «недоввода»

Второй квартал 2010 года прошел в Самарской области под девизом стагнации и стабилизации экономики. Отсутствие значительных тенденций к росту потребительского спроса сказывается не только на состоянии ретейла, но и на рынке коммерческих площадей торгового назначения.

Первое полугодие 2010 года не ознаменовало рынок яркими открытиями и крупными сделками. Заметным событием стал разве что запуск ТЦ «Кубатура». На 25 тысячах квадратных метров бывших производственных площадей станкостроительсного завода, расположенного на пересечении ул. Красноармейской и Волжского проспекта компания «ИНДЭСТ-девелопмент» открыла специализированный центр строительства и ремонта.

Запуск трех других крупных ретейл-объектов перенесен ориентировочно на осень – зиму этого года.

Власти области и представители шведской компании «ИКЕА-МОС» обозначили очередной срок долгожданного открытия ТРЦ «МЕГА» (130 тыс. кв. м) на 24 км Московского шоссе – 20 октября.

На стадии брокериджа в Самаре сегодня находится еще два крупных торговых центра. Один из них – торгово-офисный центр «Вертикаль», расположенный на пересечении ул. Пролетарской и Московского шоссе. Основная фаза строительных работ на объекте завершена. Назначить официальную дату запуска проекта мешает только затянувшееся получение разрешительной документации на ввод в эксплуатацию. Но в планах девелопера УК «Эл-Траст» открыть торговый центр (19 тыс. кв. м) до конца 2010 года.

Еще один торговый центр в ближайшее время отроется на пересечении Московского шоссе и пр. Кирова. Это проект с рабочим названием «Самолет» (30 тыс. кв. м) девелопер – компания Х5 Retail Group – планирует открыть будущей осенью.

В целом объем рынка крупноформатных торговых объектов Самары с запуском этих значимых проектов увеличится примерно на 180 тыс. кв.м.

Арендный «стрит»

Заметных изменений в составе арендаторов, так же как и значительной динамики арендных ставок не произошло и в формате «стрит-ретейла» и встроенных помещений. По данным аналитиков Поволжского Центра Развития в июле 2010 года средняя арендная ставка изменилась (снизилась) по отношению к показателям на начало года буквально на один рубль до 612 рублей за кв. м. При этом, на протяжении первого полугодия арендные ставки изменялись, но незначительно в пределах 3%.

Традиционно самые дорогие торговые помещений в аренду предлагаются в Ленинском и Самарском районах. Здесь располагаются наиболее популярные среди арендаторов зоны «стрит-ретейла»: ул. Куйбышева, пешеходная Ленинградская, ул. Ново-Садовая и другие. Средняя цена аренды в Самарском районе составляет около 737 руб./кв.м. А в Ленинском – 689 руб./кв.м. При этом за первые 6 месяцев аналитики отмечают значительный рост арендных ставок в районах исторического и административного центра Самары – на 9% по отношению к показателям на январь 2010 года. Нужно отметить, что такой впечатляющий на общем фоне «замершего» рынка рост цен, обусловлен скорее не увеличением спроса, закономерно влекущим за собой повышение ставок, а совсем наоборот. Дело в том, что в общей базе вакантных площадей за последние месяцы значительно прибавилось дорогостоящих объектов торговой недвижимости. По всей видимости, необоснованно завышенная цена заставила арендаторов покинуть привлекательные площади в поисках более доступных вариантов.

Самые дорогие торговые помещения в Самаре располагаются на оживленных перекрестках и магистралях с высокими автомобильным и пешеходным трафиком. Средние арендные ставки в границах ул. Полевой, Мичурина и Самарской составляют около 1000-1200 рублей за кв.м. А реальная цена аренды зачастую достигает 1500-2000 рублей за «квадрат». Стоит отметить, что в связи с частичным возобновлением движения по ул. Ново-Садовой, свой статус «золотой мили» самарского ретейла вновь приобретает участок магистрали в границах ул. Челюскинцев, Первомайской и Полевой. Средние арендные ставки в этой локации в июне-июле достигают 900-1000 рублей за кв.м.

Высокой популярностью среди ретейл-арендаторов пользуется и другие трафикообразующие перекрестки города, далеко не всегда расположенные в центре Самары: район железнодорожного вокзала, ул. Гагарина – Революционная, ул. Победы, 22 Партсъезда, пр. Масленникова – ул. Мичурина. Показатели средних арендных ставок на помещения под торговлю варьируются от 750 до 900 рублей за кв.м.

По прежнему, значительно разнятся в цене за аренду торгового «квадрата» помещения разной площади. Небольшие объекты до 100 кв.м сдаются в июне-июле по 660 рублей за кв.м. А большие площади свыше 1 000 кв.м предлагаются в аренду за 360 рублей кв.м.

Высокую востребованность компактных помещений под открытие торговой точки демонстрируют и показатели сроков экспозиции различных объектов. В первом квартале 2010 года средний скорость сдачи в аренду замедлилась до 172 суток. Ближе к лету торговые площади в Самаре стали уходить быстрее – за 130-150 дней. При этом, небольшие помещения до 100 кв.м находили стабильно находят своего арендатора в среднем за 100 суток.

Торговая «распродажа»

Приобретение доходной торговой недвижимости в Самаре обойдется покупателю немногим дороже, чем квартира на вторичном рынке жилья. В июле средняя цена предложения в сегменте продажи составляет 55 тыс. рублей за кв.м. В некоторых районах города и того меньше: в Кировском – 49 тыс. рублей за кв.м, в Железнодорожном – 47 тыс. рублей за кв.м.

Значительно выше средних показателей стоимости торгового «квадрата» по городу цены только в Ленинском и Самарском районах. В первом средняя цена достигает 82 тыс. руб. за кв.м, а во втором – 70 тыс. руб./кв.м.

Самые дорогие торговые объекты, выставленные на продажу, также как и в сегменте аренды, локализуются в районах новой жилой застройки в границах ул. Ново-Садовой, Московского шоссе и пр. Масленникова, а также квартале, недавно появившемся на ул. Карбышева-Дыбенко-Сов. Армии. Высокая цена предложения по продаже торговых площадей во встроенных помещениях на первых этажах высотных новостроек обусловлена в первую очередь близостью расположения ТРЦ «Космопорт». Средние расценки за торговый «квадрат» в этой локации варьируются от 90 до 100 тыс. рублей. А в некоторых случаях и до 120 тыс. за кв.м.

Важным признаком стабилизации рынка торговой недвижимости в Самаре можно считать и тот факт, что за последние полгода сроки экспозиции ретейл-площадей сократился. Наиболее ликвидные небольшие помещения удается продать менее, чем за 100 дней. Средняя же скорость «ухода» с рынка торговых помещений, выставленных на продажу, составляет около 130 дней.

Спрос на качество

Принципиальным показателем общего состояния рынка торговой коммерческой недвижимости являются ставки капитализации, то есть доходность объекта позволяющая, обеспечивающая возврат вложенных за определенный срок. По данным начало июля 2010 года средняя ставка капитализации для торговой недвижимости в Самаре составляет 8,13% в год. Это означает, что, опять-таки, в среднем вложения сделанные в приобретение ретейл-объекта окупятся через 12,4 года. Рост ставок капитализации, хоть и не значительный – на уровне 0,5% – наблюдается во всех районах города, вне зависимости от того, в центре или на периферии расположен объект.

Зато значительно разнятся темпы окупаемости в зависимости от размеров помещений.

Небольшие торговые площади до 100 кв.м. планомерно в течение первого полугодия повышали свою доходность: с 8,13% (январь 2010) до 8,64% (июль 2010) свою доходность. Крупные объекты свыше 1 000 кв.м., напротив, доходность свою снизили: с 5, 67% до 5,26% (за полгода).

В купе с показателями темпа роста цен и сроками реализации торговых помещений можно сделать вывод, что наибольшим спросом на рынке пользуются небольшие торговые помещений. Причем, доходность объекта перестала напрямую зависеть от расположения его в центральных районах или на городской периферии. Зато, в определении цены, и соответственно, сроков окупаемости выходят качественные характеристики помещений для торговли.

Графики и аналитические данные предоставлены Поволжским Центром Развития