Где взять деньги на первоначальный взнос?

Ужесточение требований к первоначальному взносу преградило дорогу к ипотечному кредиту многим потенциальным заемщикам. Ведь если до кризиса многие имели возможность «подстраховывать» банк по минимуму, внося символическую сумму собственных средств или вовсе не внося их, то сегодня хорошим заемщиком считается тот, кто вносит 30-50%. И только ряд вновь появившихся программ от некоторых банков опускает планку ниже. Но где взять и эту, равную не одному годовому заработку среднестатистического человека сумму?

Мы попросили представителей ряда кредитных организаций расставить по частоте применения следующие источники средств заемщиков банка для первоначального взноса: накопления, государственные субсидии, продажа других активов (движимых и недвижимых), поддержка родителей, депозитный вклад и др. Большинство из наших респондентов сошлись на том, что накопления и продажа других активов составляют львиную долю от всех остальных, на несколько пунктов уступая друг другу по разным банкам. Примерно в равных долях, по данным банкиров, используются государственные субсидии и финансовая поддержка родителей или других родственников. В абсолютном меньшинстве – депозитный вклад как способ накопления и приумножения средств на первый взнос.

Итак, можно заключить: несмотря на некоторую инфантильность россиян, несвойственную гражданам западных стран, при приобретении жилья рассчитывать на родителей могут далеко не все. Во многих случаях родители и рады помочь, но не имеют возможности оказывать поддержку в масштабах, исчисляемых сотнями тысяч рублей. С недавних пор семьи, где есть несколько детей, имеют все основания рассчитывать на поддержку государства, в том числе при внесении первоначального взноса в банк. В перспективе это станет хорошей поддержкой молодым родителям, но сейчас в практическом применении нормативных положений пока есть сложности. «В связи с длительными сроками рассмотрения документов и получения денежных средств, реально использовать материнский капитал как первоначальный взнос по ипотеке не представляется возможным: ведь едва ли найдется продавец квартиры, который будет готов полгода ждать, пока покупатель решит свои финансовые проблемы, - говорит Ирина Кажикина, руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость». Однако с точки зрения законодательства в 2010 году использовать материнский капитал для оплаты первоначального взноса по ипотеке смогут родители детей, родившихся в 2007 году (денежные средства на улучшение жилищных условий можно тратить после того, как ребенку исполнится 3 года).

Депозитный вклад, используемый затем как первоначальный взнос, сегодня не очень широко распространен, и многие банкиры поставили его на последние позиции. Наверное, потому, что с учетом экономической ситуации в стране (и в мире) депозитные вклады не дают возможности значительно приумножить исходную сумму. Подобный финансовый инструмент гарантирует стабильный доход, компенсирующий обесценивание денег механизмом инфляции. При этом положительная сторона депозита - минимизация рисков и высокая надежность. Новшеством последнего времени стало появление у ряда кредитных организаций специальных депозитов, предназначенных для формирования ипотечного взноса. Дополнительным плюсом специальных счетов является возможность получения лучших и более выгодных условий при оформлении ипотеки в том же банке, где они были открыты. «Есть программы, которые помогают при накоплениях участвовать в разных ипотечных программах, банки также предлагают при размещении вклада скидки или 0% комиссии», - отмечает Андрей Михайлов, управляющий Самарским отделением Банка Жилищного Финансирования. В частности, такую возможность предусматривает ФИА-Банк.

Имеющие собственные ценные активы заемщики находятся в самом выигрышном положении. Продажа хорошего авто или, что еще эффективнее, унаследованной или перешедшей от родителей квартиры или комнаты – вариант, решающий проблему первоначального взноса. Как правило, такие заемщики могут внести не минимально запрашиваемую банком сумму. «Средняя сумма первоначального взноса, как бы это ни было удивительно, стала гораздо больше, чем до кризиса. 70% наших заемщиков предпочитают брать у нас не максимально возможную сумму кредита, а именно столько, сколько не хватает на покупку жилья – 50-70% от стоимости квартиры, то есть 30-50% средств у них уже есть. За последние два года изменились сами сделки, если раньше в основном приобреталось первое жилье или жилье с целью инвестиций, то сейчас половина всех сделок – это улучшение жилищных условий. Продавая старые квартиры, наши заемщики приобретают более комфортные новые», - отмечает региональный директор банка «Дельта Кредит» Марина Мичкина.

Накопление «с нуля» денег, необходимых для первоначального взноса, - удел многих, кто не имеет другой возможности. Как отмечает Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании «ИПОТЕК. РУ», люди, обращаясь в банк за ипотекой, чаще всего декларируют «собственные накопления». Но сколько необходимо времени, чтобы рядовой российской семье накопить на первоначальный взнос? «Давайте посчитаем. Возьмем среднюю стоимость однокомнатной квартиры в Самаре - 1800000 руб., первоначальный взнос - 20% - 360 000 руб. Если в течение трех лет откладывать ежемесячно по 10000 руб., то вполне реально накопить желаемую сумму. Конечно, за это время стоимость квартиры может вырасти, но и первоначальный взнос может уменьшиться, а возможно, за 3 года доход семьи возрастет и накопить желаемую сумму удастся раньше», - рассуждает Марина Мичкина. Чтобы откладывать ежемесячно 10000 рублей, семье из трех человек необходимо иметь совокупный доход не менее 50-60 тысяч рублей. Впрочем, это вполне реальный заработок многих семей. Однако перед представителями молодого поколения часто возникает проблема «изнутри». Как отмечают психологи, многие просто не умеют копить и зачастую живут одним днем, не отказывая себе в удовольствиях. Главное – поставить цель и накопить первую «круглую» сумму. По народным наблюдениям, сложно копить первые 100 тысяч, а дальше работает принцип «деньги – к деньгам».

А КАК У НИХ?

Что стоит москвичам...

По данным компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость», средняя сумма кредита, получаемого для приобретения квартиры в Москве, в настоящее время составляет 3,5-4 млн рублей. Если на эту сумму наложить стоимость жилья, то, учитывая требования банков к объектам недвижимости, станет понятна и минимально необходимая сумма собственных средств. Однокомнатная квартира: стоимость - от 4 миллионов рублей, минимальный первоначальный взнос - 600 000 рублей; 2-комнатная квартира: стоимость - от 5,5 миллиона рублей, минимальный первоначальный взнос - 750 000 рублей; 3-комнатная: стоимость – от 7 миллионов рублей, минимальный первоначальный взнос - 1050000 рублей.

Деньги - время

Применительно к Москве, говорит руководитель ипотечной службы компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость» Ирина Кажикина, если за размер месячного дохода среднестатистической семьи, рассматривающей возможность приобретения жилья по ипотеке, принять 100 тысяч рублей (сумму заработка, вполне реальную для двух супругов, работающих на «нетоповых» должностях в бизнес-структурах) и предположить, что указанная семья не тратит денежные средства на аренду жилья, но и не живет, отказывая себе во всем, то срок накопления первоначального взноса на однокомнатную квартиру составит порядка 2 лет.

ЛЮБОПЫТНО

Оптимизм от Минрегиона

Министерство регионального развития опубликовало расчеты, согласно которым в 2015 году среднестатистическая российская семья сможет накопить на квартиру всего за четыре года. Эти данные не намного оптимистичнее текущих теоретических выкладок ведомства. По информации Росстата, среднемесячный доход россиянина в I квартале 2010 года составлял 15930 рублей. Средняя же стоимость квадратного метра по нормативам Минрегиона – 33630 рублей. Таким образом, семья с двумя работающими людьми может накопить на квартиру площадью 54 кв. м за четыре года и девять месяцев (если предположить, что на иные нужды деньги тратиться не будут). Именно этот «коэффициент доступности жилья» министерство обещает снизить до четырех лет. Для этого планируется наращивать объемы строительства, чтобы не допустить дефицита жилья и, как следствие, незапланированного роста цен.