Накрутка за престиж

Мэрия Самары определила основные ценообразующие параметры, влияющие на размер арендной платы за земельные участки под застройку, находящиеся в муниципальной собственности. В частности, при определении ставок в городской администрации будут учитывать фактор престижности района.

Администрация Самары опубликовала постановление, в котором определяется порядок вычисления размера арендной платы, условий и сроков ее внесения за использование земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и предоставляемых для строительства.

Арендная плата за квадратный метр вычисляется, исходя из средней кадастровой стоимости земельного участка, помноженного на коэффициент инфляции. Кроме того, увеличиваться или уменьшаться арендная ставка будет в зависимости от характеристик самого объекта.

Разработчики документа выделяют четыре основных параметра, которые будут учитываться при расчете арендной платы для каждого конкретного земельного участка.

В первую очередь плата за использование земельных участков дифференцируется в зависимости от того, к какой категории принадлежит потенциальный арендатор. Наименьший коэффициент в 0,5 предусмотрен в постановлении для расчета платы за использование земельных участков для различных групп льготников (пенсионеров, инвалидов, ветеранов труда, многодетных, участников ВОВ и др.) Аренда для физлиц будет рассчитываться по коэффициенту в 0,7. Наибольший коэффициент предусмотрен для юридических лиц – 0,8.

Арендная плата за земельные участки, выделенные под жилищное строительство, увеличивается в зависимости от сроков использования муниципальной территории. Если первые два года коэффициент расчета составляет 0,02, то к шестому году он возрастает до 0,03. По тому же принципу вычисляется арендная ставка на участки под иные виды строительства: первые два года установлен коэффициент в 0,5, а с четвертого он увеличивается до 1.

С учетом видов целевого (функционального и разрешенного) использования земельных участков варьируется и величина ставок аренды. Наиболее высокий коэффициент, равный 1, разработчики постановления предусмотрели для самых дефицитных в нашем городе участков под многоэтажное и индивидуальное жилищное строительство. Остальные виды целевого использования рассчитываются по понижающим коэффициентам.

Последний множитель, который будет учитываться при вычислении размера арендных платежей за землю, – это коэффициент престижности района. По мнению мэрии Самары, наиболее престижные с точки зрения застройки в областной столице Самарский (коэффициент 1) и Ленинский (0,95) районы. Октябрьский разработчики нормативного акта оценили по коэффициенту в 0,5. Наименее престижными признаются земельные участки, расположенные в наиболее отдаленных от центра города Куйбышевском и Красноглинском районах (коэффициенты 0,38 и 0,36 соответственно). Аренда территорий в оставшихся городских локациях будет рассчитываться по коэффициенту 0,43-0,4.

По мнению заместителя директора Поволжского Центра Развития Андрея Савельева, внедрение в систему расчета арендной ставки на земельные участки коэффициента престижности – это в некотором смысле масло масляное. «Кадастровая стоимость, на основе которой и ведется расчет арендной платы, если она посчитана корректно и приближена по своему значению к рыночной стоимости, уже должна учитывать местоположение оцениваемого участка. С другой стороны, для приведения арендной платы к адекватному значению, стоит более подробно дифференцировать земельные участки по видам деятельности. К примеру, если территория сдается для торговли, то ставка может варьироваться в зависимости от того, какой товар будет реализовывать арендатор», – считает г-н Савельев.

«Целесообразность введения коэффициента престижности стоит оценивать с учетом того, какие цели преследовали разработчики документа. Если они рассчитывали каким-то образом упорядочить процедуру расчета арендных ставок, то принятая мера действительно имеет место быть. Другое дело, что кадастровая стоимость и коэффициент престижности не позволяют оценить реальную стоимость права аренды каждого конкретного земельного участка. Определить адекватную рынку арендную ставку можно только при условии проведения индивидуальных расчетов, поскольку есть масса условий и факторов, которые оказывают влияние и на престижность участка, и на его цену. Даже в том же Самарском районе существуют такие территории, которые престижными назвать крайне сложно», – комментирует генеральный директор агентства оценки «Интеллект» Денис Шевяков.