Не купить ли квартиру в сентябре?

Закончился летний сезон - период временного спада деловой активности на рынке недвижимости. Перед покупателями и продавцами квартир и коттеджей снова встал вопрос: а что же дальше? Как поведет себя рынок в ближайшее время? Стоит ли сейчас заниматься вопросами улучшения своих жилищных условий или правильнее будет повременить?

Апрельская стагнация

В последнее время рынок недвижимости вел себя весьма неоднозначно. «Если до кризиса цены на жилье постоянно росли, то затем наступила некоторая стабилизация, после чего, как раз во времена экономической нестабильности, стоимость квадратного метра постепенно начала снижаться», - рассказывает эксперт оценочной компании «Эксо-Самара» Владислав Жуков.

Ждать наводнения рынка хорошими ликвидными объектами в ближайшее время не приходится, поскольку строительные компании практически не берутся за реализацию новых проектов

Пока наблюдалось падение рынка, застройщики и продавцы квартир на вторичном рынке не спешили выставлять объекты на продажу, справедливо полагая, что сейчас не самое подходящее для этого время. Однако уже в апреле этого года риелторы стали отмечать стабильную стагнацию цен. Стало очевидно, что стоимость жилья снизилась до максимального предела, и в связи с этим рынок несколько оживился: появилось больше предложений, слегка вырос спрос. Летом, в июне-июле, на рынке недвижимости наблюдался привычный уже для этого времени года спад деловой активности. Продлился он примерно до августа, когда граждане вернулись из отпусков и вновь занялись решением своих жилищных проблем. Количество сделок по объектам недвижимости в этот период несколько увеличилось.

«К этому моменту интересные предложения, присутствующие на рынке, незначительно выросли в цене, по сравнению с весной текущего, а малоинтересные и малоликвидные объекты как подешевели два года назад, так и остались на том же ценовом уровне», - комментирует директор АН «Дом Ист» Ирина Рязанова.

Кто успел, тот купил

«Интересных предложений на рынке жилой недвижимости сегодня практически нет», - поясняет Ирина Рязанова. Если говорить о сегменте первичного жилья, то ни для кого не секрет, что во время кризиса многие стройки были заморожены, соответственно, объемы сдаваемого в эксплуатацию жилья значительно сократились. В связи с этим большинство наиболее соответствующих покупательским запросам квартир раскупается буквально в течение первых нескольких дней после начала экспозиции, а все то, что остается на рынке в течении долгого времени, это, как правило, наименее ликвидные объекты. В большинстве случаев это квартиры неудобной планировки, имеющие не очень удачное расположение – например, квартиры на втором этаже с окнами, выходящими на крыши офисного этажа, или неудачный метраж – трехкомнатные квартиры с холлом в 25 кв. м и кухней в 10 кв. м.

«Когда 3-4 года назад застройщики проектировали дома, стояла задача сэкономить каждый уголок площади, чтобы она не уходила в общую (на коридоры, лестничные клетки и т.д.), а была бы полезной и, соответственно, продавалась бы, - комментирует Ирина Рязанова. - За счет этого не всегда получались удачные планировки. Сегодня такие квартиры раскупаются не очень активно, зачастую годами дожидаясь своего покупателя».

Тем не менее, цена на подобные объекты не падает. Застройщики не спешат демпинговать, принимая во внимание имеющийся на данный момент дефицит новостроек.

Именно поэтому дальновидные покупатели предпочитают приобретать жилье в начальной стадии строительства – не только потому, что это дешевле, но и потому, что есть выбор по этажности, планировке и т.д. Поскольку сегодня строительство новых объектов практически не ведется, у тех, кто в настоящее время нуждается в решении жилищного вопроса, такой возможности практически нет.

Хрущевки больше не в цене

Если открыть прайс любого риелторского агентства, то можно обнаружить, что большую часть предлагаемых к продаже объектов на рынке вторичного жилья составляют хрущевки. О том, что эти квартиры морально устарели, участники рынка недвижимости начали говорить еще несколько лет назад. Сегодня редкий покупатель предпочтет однокомнатную хрущевку, средняя стоимость которой 1,5 млн руб., улучшенке в новостройке, за которую придется заплатить 1,8 млн рублей. Разница в цене не особенно ощутима, однако с точки зрения комфортности проживания и разумности вложения средств весьма существенная.

Одновременно с этим по-прежнему пользуется повышенным спросом дешевое малогабаритное жилье, а именно – гостинки и малосемейки. Об этом свидетельствует как снижение сроков их экспозиции до 2-3 месяцев, так и тот факт, что по этим типам жилья в условиях общей стагнации все-таки наблюдается рост средней цены – пусть и небольшой, в пределах 2-3%.

Практически отсутствуют сегодня интересные предложения по трехкомнатным квартирам. Кстати, именно квартиры большой площади меньше всего упали в цене во время кризиса. Если стоимость хорошей трехкомнатной квартиры (общая площадь 100 кв. м., кухня – 20 м, три полноценные комнаты, просторный холл) до кризиса составляла 8 млн руб., то буквально недавно такая квартира, расположенная на улице Мичурина, была продана за 7 млн рублей. Причем срок ее экспозиции составил всего две недели.

Достроить то, что начали

Ждать наводнения рынка хорошими ликвидными объектами в ближайшее время не приходится – многие строительные площадки по-прежнему заморожены, а за реализацию новых проектов строительные компании практически не берутся, стараясь в создавшихся условиях хотя бы достроить то, что уже начато.

«Максимальная доля предложений на первичном рынке – это объекты со сроком сдачи в 2010 году, - рассказывает директор Поволжского Центра Развития Валентин Лобанов. – Однако и тут не все однозначно. Очевидно, что в условиях сложностей с финансированием у большинства строительных компаний не все объекты будут сданы в срок, и часть из них будет перенесена на 2011 и последующие годы. Но гораздо более важным для перспектив рынка жилья можно назвать тот факт, что сейчас практически отсутствуют предложения объектов, ввод которых запланирован на 2012 и 2013 годы. А это значит, что новых строек нет, и через какое-то время первичное жилье просто закончится».

Неутешительная статистика: по состоянию на июнь 2010 года объем первичного рынка, по сравнению с 2008 годом, снизился почти в 20 раз. При этом 80% вводимого жилья – объекты, которые по плану должны быть сданы в эксплуатацию в 2010 году.

В Ленинском дешевле, в Октябрьском дороже

Если говорить о сегменте малоэтажной застройки, расположенной в черте города, то здесь можно наблюдать общую картину – стагнация цен и минимум интересных предложений. Средняя цена коттеджа площадью 200 кв.м и земельного участка в семь соток в настоящий момент составляет примерно 7,8 млн руб., что всего лишь на 1% отличается от средней стоимости аналогичного объекта в марте.

«В целом можно сказать, что цены на коттеджи в Самаре «стоят», - комментирует Валентин Лобанов. – Наблюдаются некоторые колебания цен в отдельных районах, но они связаны исключительно с появлением новых предложений». Рост цен на дома, расположенные в Кировском районе, связан с выставленными на продажу коттеджами площадью 400-500 кв. м с большими земельными участками - 25 соток и более по цене от 50 млн руб. за объект. Аналогичным образом происходят изменения средней цены и в Октябрьском районе. Наиболее дорогими по-прежнему остаются объекты на городских просеках, которые предлагаются по цене от 30 млн. руб. «Относительно низкие цены в Железнодорожном и Ленинском районе связаны с тем, что здесь предлагаются к продаже объекты, большей частью представляющие так называемый ветхий фонд», - поясняет Валентин Лобанов.

Откуда ждать снижения

«Подводя итог, стоит отметить, что если сегодня рынок стоит, то это происходит не только из-за финансовой несостоятельности населения, но и по причине отсутствия хороших предложений», - резюмирует Ирина Рязанова. Если на рынке появляются интересные предложения, то срок их экспонирования минимальный, поэтому снижения цен на такие объекты ждать не приходится. А вот морально устаревшее жилье, по мнению экспертов, постепенно будет дешеветь.