Цена ипотеки

Ипотека, безусловно, будет становиться доступнее, считают участники рынка. Другое дело, когда и за счет чего. Пока развитие тормозится, банкам не хватает на то условий. А это, в свою очередь, сказывается на их требованиях к заемщикам.

Пять факторов

«Дорожка» к более дешевым деньгам на Западе опять приоткрылась, и многие банки получили доступ к выгодным ресурсам, а значит, теперь имеют возможность выдавать кредиты. Могут, но боятся – заемщики «подпортили» свою репутацию во время кризиса. Генеральный директор «Консалтинговой группы «ДСТС Финанс Консалтинг» Дмитрий Цибизов выделяет пять ключевых факторов влияния на ипотеку: желание банков предоставлять ее, ставку, спрос, стоимость жилья на рынке и доступ к дешевым деньгам у кредитных организаций. Если разбирать каждый в отдельности, то нужно, прежде всего, отметить, что отдельные банки активно возрождают продукт, поскольку для них он очень прибыльный и долгосрочный. Однако после кризиса и просрочек, допущенных заемщиками в последние пару лет, кредитные организации рассматривают каждую заявку крайне пристально. В итоге процесс выдачи заметно усложняется.

Ставка по ипотечным кредитам уже сейчас почти вернулась на докризисный уровень и равна 12-14%. Еще немного, и она достигнет его. Более того, ставки еще и снизятся в годовой-полуторагодовой перспективе. Но снижение процентов банки будут компенсировать снижением своего риска. «Начало этого процесса мы наблюдаем сейчас, когда видим, что банки поднимают размер первого взноса, например, или дают более выгодный процент тому, кто страхует как можно больше рисков (квартиру, свою жизнь, свое здоровье и т.п.), – говорит Дмитрий Цибизов. – На данный момент ставка весьма приемлема, и этот фактор уже не столь негативно, как в кризисный период с огромными ставками, влияет на рынок ипотеки».

Что касается спроса на этот продукт, то в России среднестатистической семье практически невозможно самостоятельно накопить на квартиру, это факт. Стоимость жилья и соотношение с ежемесячным доходом несопоставимы. Для сравнения, в Германии обычная семья может позволить купить себе квартиру, накапливая средства в течение пяти лет, в Турции – трех. У нас же уйдет на это если не вся жизнь, то десятилетия. Поэтому спрос на ипотеку всегда будет высок, даже при существующих заоблачных ценах. Четкой тенденции к их снижению не наблюдается, значит, вряд ли стоимость может серьезно повлиять на спрос. Тем более что дефицит предложения сохраняется, поэтому многие люди постараются как можно скорее приобрести жилье хотя бы по той цене, которая есть.

Наконец, последний фактор – доступ к дешевым кредитным ресурсам. У банков эта возможность возобновляется. Проблем с привлечением иностранного капитала на ипотечное кредитование нет, на Западе готовы выделять ссуды в большом объеме, и осваивать их удобно будет как раз через предоставление ипотечных займов.

А что на выходе

«Самое главное заключается в том, – сообщает руководитель группы ипотечного кредитования «Первобанк» Юлия Лавриненко, – что в настоящее время процентные ставки в Российской Федерации абсолютно адекватны текущей экономической ситуации в стране, стоимости ресурсов для банков, уровню цен на недвижимость и стоимости аренды как альтернативы приобретению жилья в кредит. Ипотечная система постепенно выходит из кризиса, и это дает основания полагать, что предложения на ипотечном рынке будут становиться все более выгодными для потребителя». Пока же процесс ипотечного кредитования несколько заторможен. Мешают низкий уровень среднего дохода на душу населения, медленные темпы восстановления экономики и нехватка качественного жилья.

«Уже сейчас по анализу дефолтов, произошедших у заемщиков банков в 2008-2009 годах, понятно, что ипотека является одним из самых безопасных инструментов размещения средств, – комментирует руководитель ипотечного центра «Волго-Камский банк» Евгений Черняк. – Правда, только при грамотной политике отбора клиентов самих банков. Думаю, для большего роста ипотечных сделок в Самаре необходимо сразу несколько условий, здесь, к сожалению, не все зависит от региона. Необходимо значительное количество доступных объектов жилой недвижимости на рынке, так как уже сейчас понятно, что имеющегося предложения качественного жилья недостаточно для того, чтобы создать достойную конкуренцию на самарском рынке и, соответственно, снижения цен на жилье».

Более того, ситуация с каждым годом будет ухудшаться, что может привести к новому скачку цен на недвижимость и снижению возможности у простого потребителя на приобретение собственного жилья в ипотеку. Оказывается, не слишком благоприятны условия развития ипотечного рынка и для самих кредитных организаций.

«В настоящий момент для банков очень важно ведение четкой политики рисков, сохранение высокого качества уже имеющихся кредитных портфелей и формирование новых, – считает руководитель ККО в Самаре «Городской Ипотечный Банк» Елена Битяй. – В этой связи «благонадежность» потенциального заемщика банки оценивают очень серьезно, в том числе сохраняются высокие требования касательно доходов заемщиков, его кредитной истории. Также большинство банков не спешат вводить (восстанавливать) кредитные программы, относящиеся к высокой степени риска: под залог строящейся недвижимости, земельных участков, с нулевым или минимальным первым взносом, для индивидуальных предпринимателей и т.д.».

Поддержать банкиров

Так или иначе, рынок ипотеки требует реформирования, но еще более серьезного реформирования требует сам рынок жилья, начиная от застройщиков и заканчивая системой ценообразования. Камнем преткновения здесь служит вовсе не ставка по ипотеке, уверен и.о. председателя правления ОАО «Национальный Торговый Банк» Михаил Романов, а стоимость квадратного метра жилья. Рост объемов застройки, упрощение разрешительных процедур, справедливая цена на жилье, устойчивый рост доходов населения – вот условия нормального развития рынка ипотеки.

«Региональные банки сегодня практически не имеют других возможностей развития ипотечного кредитования, кроме рефинансирования в АИЖК, – констатирует Михаил Романов. – Причем АИЖК отлично справляется с этой ролью, и именно благодаря ему удалось не «похоронить» ипотеку в кризис окончательно. На мой взгляд, сейчас Агентство – единственный надежный партнер для региональных банков. Сейчас АИЖК взяло курс на стимулирование строительства жилья: вывело на рынок программу «Стимул». На стимулирование кредитования долевки и, тем самым, на возрождение строительной отрасли направлена «Новостройка». Работающие по стандартам АИЖК банки должны, согласно новым условиям, кредитовать первичку и вторичку в соотношении 50:50».

Евгений Черняк убежден, что для снижения ставок по ипотеке на жилье, особенно в регионах, необходима программа поддержки и на местном уровне. Он считает, что было бы положительным участие госкорпораций, в чьи обязанности входит инвестиционное развитие субъектов, при участии АИЖК и ВЭБ поддержать банки, занимающиеся ипотекой на местном уровне. Именно такой механизм позволил бы повлиять на увеличение конкуренции на местном рынке и, соответственно, снижение процентных ставок.

УСЛОВИЯ ВЫДАЧИ КРЕДИТОВ НА ТЕРРИТОРИИ САМАРСКОЙ ОБЛАСТИ

Aвтор: Елена Андреева