Самарская недвижимость: самая дорогая?

У большинства самарских жителей давно и прочно укрепилось мнение, что среди прочих городов нашей необъятной родины Самара славится самыми высокими ценами на жилье — дороже, вроде бы, только в Москве и Санкт-Петербурге. Насколько это соответствует действительности, и какие составляющие формируют цену квадратного метра? Попробуем разобраться.

Давным-давно, пять лет назад

По словам участников рынка недвижимости, лет пять назад цены на жилье в Самаре росли большими темпами, чем в остальных российских городах-миллионниках, и утверждение, что стоимость жилья в Самаре приближается к стоимости недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга, не было лишено оснований. Однако за три года до кризиса цены на недвижимость во многих городах стремительно начали расти, вследствие чего они быстро догнали и обогнали Самару.

«Докризисные и кризисные тенденции рынка недвижимости во всех крупных городах были примерно одинаковыми, - считает заместитель генерального директора по маркетингу «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев. – Разница заключалась лишь во времени. В каких-то регионах цена квадратного метра стала расти раньше, в каких-то — с небольшой задержкой. Например, в Самаре на протяжении долгого времени наблюдался огромный дефицит новостроек. И только в 2007-2008 годах объемы введенного в эксплуатацию жилья стали более-менее соответствовать уровню, приемлемому для Самары. Существующий до того момента дефицит обуславливал более быстрый рост цен на жилье, чем в других регионах». В этот период Самара вновь заняла ведущие позиции в рейтинге самого дорогого жилья, однако, продержалась в лидерах недолго — очень скоро такая же картина стала наблюдаться в других городах-миллионниках.

Кризис же еще больше сравнял стоимость квадратного метра жилья в регионах. Там, где раньше наблюдался бурный рост, произошло и максимальное падение цен, где рост был более или менее плавным, такого резкого падения не наблюдалось. Относительно Самары эксперты рынка отмечают именно такой фактор: в период экономической нестабильности падение цены в нашем городе оказалось не столь критичным, как в других городах.

По сегментам разделить

Таким образом, сегодня уже нельзя сказать, что Самара — самый дорогой город, имея в виду цены на недвижимость. По средней стоимости квадратного метра (с учетом всех сегментов первичного и вторичного рынка) нашу областную столицу однозначно опережают Екатеринбург, Новосибирск, Казань. Примерно такая же стоимость квадратного метра в Нижнем Новгороде.

При этом, по единодушному мнению экспертов, очень многое зависит от методик расчета средней цены. «Рассчитывая стоимость квадратного метра по городу, мы получаем среднюю температуру по больнице, - поясняет Вячеслав Рандаев. - Средняя цена — это всего лишь индикатор, который нельзя сравнивать в абсолютной величине. Большинство компаний рассчитывают его только для того, чтобы отследить динамику во времени, исходя из того, растет эта цена или падает, какими темпами происходит рост или падение и т.д.».

«Говорить о ценах на рынке жилья стоит исключительно с позиции существования разных сегментов», - считает президент НП «Поволжская гильдия риелторов», генеральный директор АН «Новый Дом» Дмитрий Костюничев. Чтобы получить более точные данные относительно стоимости квадратного метра, нужно сравнить конкретные объекты, изучить сегмент новостроек, эконом-класса, премиум-класса и т.д. Проанализировать рынок вторичного жилья, выделив окраинные районы города и исторический центр. Если разбить цены даже на крупные сегменты, мы получим совершенно иную картину.

В прошлом году средняя цена квадратного метра в сегменте новостроек была очень высокой. Сегодня же с появлением таких проектов, как Крутые ключи (он же Кошелев-проект) или жилой комплекс в районе Сухой Самарки, планка средней цены на первичном рынке значительно сдвинулась вниз, таким образом, сместив Самару в рейтинге самых дорогих городов на более удаленные позиции. «Сегодня достаточно большие площади отведены под малоэтажное строительство многоквартирных домов, - комментирует Дмитрий Костюничев. - Строится такое жилье быстро, поэтому этот сегмент будет в ближайшее время приоритетным вектором направления строительных инвестиций. В этом сегменте цены приемлемые, более того, они соответствуют средней рыночной стоимости, установленной министерством регионального развития РФ».

Цена отселения

«Цена на любой товар формируется спросом, - рассказывает директор АН «Дом Ист» Ирина Рязанова. - Даже квартиры, находящиеся в одном доме, на одном этаже, могут значительно разниться по стоимости — например, по причине менее удобной планировки, неудачного вида из окна и т.д. Поскольку спрос на такие объекты незначительный, разница в цене может быть весьма ощутима, до 6 тыс. руб. за кв. м».

Чем крупнее город, тем больше спрос на жилье. «При наличии хорошего спроса и отсутствия достаточного количества предложений стоимость квадратного метра неизбежно будет увеличиваться, - поясняет исполнительный директор АН «Феррум плюс» Ольга Добрякова. – Конечно же, при наличии платежеспособного спроса».

Самарская область, по сравнению с другими регионами, всегда была более благополучной в экономическом плане. «Несколько лет назад мы наблюдали настоящий ипотечный бум, когда люди были уверены в завтрашнем дне и не боялись брать кредиты на приобретение жилья, - рассказывает Ирина Рязанова. - Действовали различные социальные программы, в частности, программы поддержки молодой семьи. Все это способствовало повышению спроса, соответственно росли цены на недвижимость. Подчас неоправданно быстро».

Стремление к центру

Большое влияние на стоимость квадратного метра жилья оказывает местоположение жилой площади, а также затраты застройщиков — как неизбежные, так и дополнительные. В старой части города строится элитное современное жилье. В основном на площадках, связанных с отселением, что, конечно же, оборачивается дополнительными расходами для застройщиков. Еще одна затратная часть — подведение коммуникаций, электричества. Как правило, имеющихся мощностей не хватает на обеспечение благами цивилизации жителей новых многоэтажек, соответственно, приходится получать дополнительные мощности. В Октябрьском и Ленинском районах средняя стоимость квадратного метра выше, чем в Кировском. И это зачастую происходит не потому, что в Кировском районе меньше спрос на жилье, а потому, что строительство там ведется на свободных площадках, не связанных с отселением.

В этом плане очень показательны те же Крутые Ключи. Новый жилой микрорайон возводится на свободной площадке, где были выделены хорошие технические условия. Строительство ведется из современных материалов — качественных, но относительно недорогих. Поэтому стоимость квадратного метра ощутимо отличается от его стоимости в центре города.

Однако большинство граждан все же предпочитают жить в центре города или хотя бы в его черте. Поэтому спрос на квартиры, расположенные в центральных районах областного центра, по-прежнему выше, а соответственно, и цены в этих районах держатся на определенном уровне.