Время и ипотека: кто кого?

Согласно принятой правительством «Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ», к 2030 году до 60% российских семей смогут приобрести жилье с помощью ипотечного кредитования. К этому времени ставки по ипотечным кредитам снизятся до 6% годовых и увеличится средний срок кредитов. Но пока количество воспользовавшихся ипотекой не превышает 15-20% семей, а процентные ставки далеки от идеала. О причинах и следствии текущего положения дел на ипотечном рынке нам рассказали специалисты в области экономики, социологии и психологии.

ГЕННАДИЙ СТЕРНИК, профессор кафедры «Управление проектами и программами» РЭУ им. Г.В. Плеханова.

Как вы оцениваете состояние рынка ипотечного кредитования в России сегодня?

- К 2007-2008 годам ипотечное жилищное кредитование в России пользовалось популярностью, отмечался спрос на этот вид кредитования: 15-20% покупок жилья совершалось с ипотечной поддержкой (в некоторых регионах – до 80%, там, где ипотека субсидировалась региональными властями). Но во время кризиса ситуация изменилась.В первую очередь на снижение популярности ипотеки повлияли экономические факторы. После острой фазы кризиса доходы населения практически растут темпами, почти не превышающими инфляцию (на 3-4%), поэтому, несмотря на снизившиеся цены на жилье,потенциальные покупатели со средним доходом и ниже среднего не могут взять ипотеку. Они не проходят банковскую проверку.

- Оказывает ли влияние на снижение популярности ипотеки психологический фактор?

- В 2009 году психологические причины были главным фактором, тормозящим распространение ипотеки в нашей стране. Но сегодня, когда мы находимся в стадии депрессивной стабилизации, все больше граждан из числа сохранивших свои сбережения обращаются к ипотеке. Тем не менее неуверенность в завтрашнем дне все еще сохраняется, и это сдерживает рост доли ипотечных сделок. Существуют и другие факторы, сдерживающие рост ипотечных сделок на рынке недвижимости. В первую очередь это ужесточение требований банков к заемщикам, произошедшее с начала кризиса. И это было правильно – нельзя втягивать в ипотеку бедных людей, как это делали банки до кризиса в погоне за заработком. К сожалению, сегодня банки привлекают людей не снижением процентных ставок и увеличением срока кредитования, тем самым облегчая им возврат долга, а уменьшением первоначального взноса (уже до 10%!) и смягчением проверки доходов.

- Мы живем в государстве, где на сегодняшний момент нет стабильности. Это доказывают произошедшие летом пожары, повышение цен, в том числе на продукты питания, и многое другое. Люди не уверены в завтрашнем дне. Есть ли, по вашему мнению, между этими явлениями связь?

- Нестабильность и неуверенность в будущем, безусловно, сдерживают приход в ипотеку ответственных заемщиков, но, к сожалению, не сдерживают безответственных.

- Дайте прогноз на развитие ипотечного кредитования в будущем. Какие факторы могут повлиять на ипотечный рынок?

- Руководители страны четко объявили, что заработная плата и доходы населения (в реальном выражении, т.е. с исключением инфляции) повышаться практически не будут. Во-первых, к этому нет макроэкономических предпосылок (роста цены на нефть никто не прогнозирует на ближайшие 2-3 года). Во-вторых, государство такой политикой постарается не допустить нового безумного роста цен на жилье (именно так реагирует наш дефицитный рынок недвижимости на повышение доходов среднего слоя населения – основного покупателя квартир). Заметим, что это не касается людей с низкими доходами – им доходы надо повышать, но они не предъявят их на рынке жилья. В-третьих, это входит в явное противоречие со стратегией развития ипотеки. Скорее всего стратегии развития рынка жилья и сдерживания цен на них пишут одни чиновники, а развития ипотеки – другие.

ВЛАДИМИР ЗВОНОВСКИЙ, президент Фонда социальных исследований.

- Почему, на ваш взгляд, ипотечные кредиты пока не в полной мере пользуются популярностью у населения?

- Я считаю, что непопулярность ипотеки в России обусловлена низкой межгородской мобильностью населения. Российскому человеку не присуще активное передвижение в пространстве. Не многие могут решиться продать старое жилье и переехать на новое место жительства. Это можно сравнить с тем, что кто-то решит продавать машины в городе, где нет дорог. Массовых продаж явно не будет. В основе этого фактора лежит менталитет российского человека, который не подвластен быстрым изменениям. Это основная проблема.

- Какие еще факторы могут на это влиять?

- Есть и известные экономические причины. Застройщики и банки могут влиять на эти параметры и делать предложения более привлекательными. Но здесь есть свои особенности. Как правило, процентные ставки очень велики, и те люди, у которых есть деньги, покупают квартиру и без ипотеки, а у кого денег нет, не могут себе позволить ипотеку. Конечно, в череде причин присутствует и психологический фактор, но он не является решающим. Я не знаю, как сложится ситуация к 2030 году, даже через 2-3 года, но ясно, что некоторое опасение за завтрашний день у населения присутствует, хотя это нельзя сравнивать с той неразберихой, которая творилась в девяностые годы.

- Экономический кризис существенно снизил долю ипотечных сделок с недвижимостью. Однако потребитель изменился. Этого нельзя отрицать. Каким он будет в будущем?

- Мировой экономический кризис не повлиял на потребительскую активность населения, она не сократилась, но он позволил работодателям избавиться от излишков рабочей силы. В настоящее время, особенно в последние полгода, в стране складывается иная форма потребительского поведения, нежели была раньше. Накопление сбережений растет, а объем потребления через розничную сеть не увеличивается. Население располагает средствами, но не тратит их, не потребляет. И это может отразиться на рынке недвижимости. Падает потребление именно того, что требует долгосрочных вложений. Та недвижимость, которая уже построена, которую можно купить уже сейчас, как правило, разлетается, как горячие пирожки. Причем это свойственно и для мирового рынка. Плохо покупают жилье, находящееся на нулевом цикле, готовое жилье более востребовано. Думаю, что готовое жилье будет активно покупаться, потому что объем запасов, сбережений у населения растет.

НАТАЛЬЯ БЫКОВА, доцент кафедры социальной психологии ПГСГА, кандидат психологических наук.

- Что, на ваш взгляд, мешает ипотеке в России стать массовым видом кредитования?

- В сознании большинства россиян ипотека не вызывает положительных эмоций. Для того чтобы ипотека стала популярной у наших соотечественников, она должна быть востребованной, простой и доступной, а также вызывать у людей хотя бы какую-то симпатию. Безусловно, сейчас ипотека востребована, так как население ищет различные способы улучшения своих жилищных условий, но ни о какой простоте и доступности, а тем более симпатии к этому виду кредитования говорить пока не приходится. На мой взгляд, население не испытывает «нежных» чувств по отношению к ипотеке в первую очередь из-за того, что положительных примеров счастливой жизни в ипотеке и столь же счастливого выхода из нее довольно мало. Известно, что существуют жесткие ограничения по совокупной заработной плате тех, кто собрался следовать своей мечте и попытался стать соискателем ипотеки. Опыт же многих других, кто обошел эти препоны, весьма красочно описали СМИ в своих репортажах, где демонстрировалось выселение семей с детьми в случае невыполнения обязательств перед банками или сложности молодой семьи даже при наличии материнского капитала, нерешаемые без вмешательства губернатора области.

- Но на сегодняшний момент ипотека - самый простой и доступный способ для молодой семьи, не имеющей достаточного количества средств для того, чтобы приобрести жилье.

- Да, государственные структуры и банки декларируют «простоту и доступность» ипотеки, но здесь все тот же пресловутый социальный опыт покажет каждому, что стоит только зайти в государственное или крупное финансовое учреждение, как тут же появятся «путевые листы» до других «нужных» социальных учреждений. Рекламные буклеты, якобы «кратко» и «доступно» описывающие на высокопрофессиональном языке алгоритм выполнения необходимых операций, лишь подчеркивают кастовую принадлежность способных это верно интерпретировать.

- Получается, что желающих взять ипотеку останавливают бумажная волокита и неумение разобраться во всех условиях?

- Конечно же, нет. Это лишь один из факторов психологического характера. Ипотека еще не воспринимается в сознании большинства как банковский продукт для простого человека. Но самая большая преграда к доступности кроется все в той же социально-экономической неустойчивости, малой предсказуемости развития страны и, соответственно, собственных возможностей для сохранения достаточного уровня доходов. Так, в СМИ обсуждаются проблемы, которые оставляют больше вопросов, чем ответов, о возможности поступательного развития большинства населения: увеличение пенсионных отчислений организациями будет снижать долю доходной части предприятия, а значит, и объем заработной платы; увеличение платы за жилье повлечет перераспределение вторичного рынка и необходимость переселения злостных неплательщиков в жилье меньшей площади при практическом его отсутствии на балансе муниципалитетов и в свободной продаже; программа стимуляции рождаемости населения осуществлялась в отрыве от программ обеспечения развития детей и поддержки социальной занятости родителей. Такой дисбаланс социального развития еще больше высветили экономический кризис и «горячее» лето 2010 г. В итоге возникает закономерный вопрос к разработчикам ипотечной программы о реалистичности роста доступности кредитов с 15-20% до 60% к 2030 г. при отсутствии программ по повышению трудовой занятости молодежи, каких-либо прогнозов об увеличении финансирования служащих бюджетной сферы. Безусловно, очень сложно, имея такую неопределенную картину мира, делать конкретные шаги по принятию на себя весьма существенных, долгосрочных финансовых обязательств.