Бремя метров

В грядущем 2011 году в России может начаться процесс кадастровой оценки объектов недвижимости – основной подготовительный этап, предваряющий введение единого налога на недвижимость. Жители Самарской области одни из первыми ощутят на себе всю тяжесть финансового бремени собственных квадратных метров, соток и гектаров. Губерния уже неоднократно называлась в числе пилотных регионов, где единый налог будет внедрен в первую очередь.

Плавающий график

Идея введения единого налога на недвижимость обсуждается в нашей стране уже более 10 лет. Согласно планам новый налог должен заменить собой земельный налог и налог на имущество физических лиц.

Однако старт новой системы налогообложения откладывается уже не первый год. Изначально федеральные власти рассчитывали ввести ее уже с 2009 года. Затем внедрение единого налога отложили еще на два года. Но и в наступающем 2011 году жители России продолжат отчисляли средства в казну за собственные квадратные метры и сотки по старой системе. Теперь в Министерстве экономического развития в качестве наиболее вероятного срока для запуска новой системы налогообложения называют 2013 год.

Основной причиной столь существенной просрочки стало фактически полное отсутствие единой сводной базы – кадастра – всех объектов недвижимости и единого подхода к их оценке. Совсем недавно Минэкономразвития утвердил соответствующий стандарт, а это значит, что уже с 2011 года начнется работа по определению стоимости налогооблагаемой базы.

Ближе к рынку

Сейчас налог на имущество физических лиц рассчитывается исходя из инвентаризационной стоимости объектов, которая существенно отличается от рыночной и определяется методами массовой оценки. Согласно Закона РФ «О налогах на имущество физических лиц» под инвентаризационной стоимостью понимается восстановительная стоимость объекта с учетом износа и динамики роста цен на строительную продукцию, работы и услуги. Под суммарной инвентаризационной стоимостью понимается сумма инвентаризационных стоимостей строений, помещений и сооружений, признаваемых объектами налогообложения и расположенных на территории представительного органа местного самоуправления, устанавливающего ставки по данному налогу. Определяется такая стоимость в бюро технической инвентаризации (БТИ), индексируется раз в год и перерассчитывается не реже, чем раз в пять лет. Налог на землю также рассчитывается от стоимости участков по оценке БТИ. На сегодняшний день в отношении квартир и жилых домов в среднем налог не превышает нескольких сотен рублей в год. При этом от уплаты налога на имущество освобождены пенсионеры, а ставки налога ограничены федеральным законом и колеблются от 0,1 до 0,5% от инвентаризационной стоимости жилья.

Новый единый налог на недвижимость будет в отличии от налога на имущество и земельного налога рассчитываться исходя из рыночной стоимости объектов. Согласно утвержденному недавно в Правительстве РФ стандарту, для оценки может быть использован один из трех подходов: затратный, сравнительный и доходный. Если у оценщика есть достоверная информация о ценах сделок и предложений по купле-продаже, то расчет стоимости будет осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода. Если же специалист использовал более одного подхода, результаты должны быть согласованы между собой с целью определения итоговой величины стоимости объекта.

Заказчиком оценки объектов недвижимости выступит Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Выполнять эту работу будут проводить независимые эксперты.

В сентябре 2010 года Министерство финансов РФ подготовило соответствующие поправки в законодательство и предложило установить базовую ставку в размере 0,1 процента от стоимости недвижимости с возможным ее уменьшением в зависимости от регионов.

По мнению некоторых экспертов, единый налог на недвижимость позволит упростить систему налогообложения. «На сегодняшний момент налог на имущество рассчитывается исходя из кадастровой стоимости объекта, которая умножается на различные коэффициенты. При этом кадастровая стоимость устанавливаемой местной администрацией и может в десятки раз отличаться от реальной рыночной стоимости – как правило, в более высокую сторону. В связи с этим нередко возникают судебные споры, когда владельцы недвижимости через суд определяют расчет налога, который в большинстве случаев устанавливается некорректно. (Особо часто с этим сталкиваются крупные предприятия, собственности которых находятся большие участки земли). Примерно также обстоит дело с расчетом налога на имущество частных лиц. И с этой точки зрения введение единого налога действительно должно привести в порядок существующую систему налогообложения», – прокомментировал директор «Мониторинга национального рынка недвижимости» Сергей Кривозубов.

Справедливый налог?

Но реально определить, насколько возрастет налог на недвижимость по сравнению с налогом на имущество физлиц, пока довольно сложно. По оценкам ряда экспертов, собственников недвижимости ждет существенное повышение налогового бремени, которое может оказаться непосильной ношей для некоторых категорий населения. Поэтому некоторые законотворцы уже предложили ввести специальные налоговые вычеты. К примеру, если такая инициатива будет поддержана, налогом не будут облагаться квадратные метры жилья, которые положены каждому человеку по нормативу. Налоговые послабления могут быть предоставлены льготным категориям населения.

Тем не менее, несмотря на очевидные трудности, которые неизбежно возникнут после введения единого налога на недвижимость, в Правительстве РФ уверены, что такой механизм позволит восстановить социальную справедливостью. В частности, за счет перераспределения налоговой нагрузки. Так, по прогнозам властей, существенного повышения ставок стоит ждать лишь тем, кто владеет крупными объектами недвижимости, несколькими квартирами или домами, а также большими земельными наделами.

Рыночный ответ

Очевидно, что внедрение новой системы налогообложения для собственников объектов недвижимого имущества и земельных участков не может не оказать значительного влияния на состояние самого рынка недвижимости. Уже сейчас эксперты строят всевозможные прогнозы на этот счет. Но сбудутся ли они, зависит, в первую очередь, от того, в какой именно форме и с какими поправками будут утверждены налоговые нововведения.

Одна из основных тенденций, которую может повлечь за собой введение единого налога на недвижимость – массовая деприватизация объектов. Деприватизация – это процедура, обратная приватизации. То есть возвращение ранее оформленных в собственность квадратных метров на баланс муниципалитета и эксплуатация их на основе договора социального найма. Если размер налога серьезно возрастет, как это прогнозируют некоторые эксперты, многим станет просто не под силу самостоятельно обслуживать свою недвижимость. В результате это может привести к многократному увеличению желающих вернуть свои квартиры на баланс города.

Другая ситуация, которая вполне вероятно может ждать рынок недвижимости – это перевес спроса на жилье эконом-класса. Не секрет, это эта тенденция актуальна уже сейчас. Но с введением новой системы налогообложения крен в сторону недорогого и малогабаритного жилья может существенно усилиться. Не исключено, что найдется достаточно желающих разменять свои многокомнатные и большие по площади квартиры на менее просторные, но зато значительно более экономичные с точки зрения обслуживания.

Кроме того, результаты массовой кадастровой оценки в отношении конкретных объектов могут стать предметом споров для их собственников, не согласных с установленной для них налоговой планкой. Теоретически, согласно принятому Министерством экономического развития стандарту, граждане, не согласные с официальной оценкой, смогут заказать проведение независимой экспертизы. Однако у этой тенденции есть и другая сторона. Упоминание, что при оценке объектов с помощью сравнительного подхода будет учитываться цена сделок, может привести к искусственному занижению стоимости, указанной в договорах купли-продажи. Скажется ли это на реальных расценках на рынке жилья, аналитики пока предположений не делают.

Некоторые опасения вызывает у экспертов и состояние рынка оценки, на котором также может сказаться введение единого налога на недвижимость. «Кадастровая оценка недвижимости (т.е. оценка рыночной стоимости объекта, выполненная методами массовой оценки) имеет ряд негативных моментов, наглядно проявившихся после принятия результатов последней кадастровой оценки земель поселений. Несмотря на это есть предпосылки, что кадастровая оценка недвижимости, исходящая «сверху» и закрепленная на законодательном уровне, через какое-то время может полностью заместить оценку индивидуальную. Однако нужно понимать, что невозможно построить единую математическую модель, описывающую рыночное состояние всего города или любого другого населенного пункта. В подтверждение этому можно привести наглядный пример так называемых граничных эффектов, когда на разных сторонах одной улицы стоимость объектов недвижимости отличается в несколько раз», – отмечает директор Поволжского Центра Развития Валентин Лобанов и высказывает опасения, что такой сценарий развития событий приведет к тому, что оценщик будет привлекаться к оценке недвижимости только в спорных ситуациях. В результате сам оценочный рынок рискует стать жестко монопольным. «А что это означает для конечного потребителя, думаю, объяснять не стоит: у всех есть опыт общения и с монопольным ЖКХ, и с энергетиками и т.д.», – резюмирует эксперт.