«Юридическая чистота» вашей новой квартиры

Покупая недвижимость, особое внимание следует обратить на юридическую чистоту объекта, поскольку, если впоследствии выяснится, что при продаже квартиры, например, были ущемлены чьи-то права, хлопот и неприятностей не оберешься. Что же включает в себя понятие «юридическая чистота» объекта недвижимости, и каким образом ее можно проверить?

Обнаружить подводные камни

Под «юридической чистотой» объекта участники рынка недвижимости обычно понимают отсутствие каких-либо юридических препятствий для проведения сделки с объектом. В частности, это отсутствие ограничений, запретов, обременений, гарантия того, что никакое лицо со временем не предъявит свои права на жилплощадь. Другими словами, «юридическая чистота» квартиры означает, что ни в настоящее время, ни потом не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной.«Приобретая любой объект недвижимости, первым делом необходимо выяснить, на каком основании продавец приобрел право собственности на него, - рассказывает директор самарского представительства юридической компании «Яковлев и партнеры» Денис Герасимов. - Самый простой способ – запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП)». Существует два вида выписок из ЕГРП. В одном из них отражаются общедоступные, открытые сведения, которые может получить любой гражданин. В этой выписке отражаются технические характеристики объекта, данные правообладателя и наличие или отсутствие ограничений и обременений. Расширенную выписку может получить только правообладатель объекта. В такой выписке, помимо перечисленных данных, будет указано основание возникновения права – очень важный момент, зачастую позволяющий обнаружить разного рода подводные камни. При этом некоторые основания приобретения права собственности практически исключают наличие подводных камней. Например, если продавец владеет объектом на основании договора долевого участия, не состоит и никогда не состоял в браке и не имеет детей, такой объект можно приобретать смело, поскольку основания для оспаривания такой сделки весьма маловероятны.

Ущемленные права

«Споры чаще всего возникают в связи с тем, что когда оформлялось право собственности на объект, были ущемлены интересы кого-либо из родственников, - комментирует Денис Герасимов. - Как правило, речь идет о возникновении права собственности путем наследования объекта недвижимости или путем приватизации». Например, гражданин, некогда проживающий в данной квартире, не участвовал в приватизации, при этом отсутствует документ, свидетельствующий о его отказе от участия в этом процессе. Через какое-то время несостоявшийся собственник может заявить об ущемлении своих прав, обратиться в суд и в судебном порядке добиться признания приватизации незаконной. Как следствие, все дальнейшие сделки по отчуждению этого объекта также являются недействительными. Точно такая же ситуация нередко бывает в связи с возникновением права собственности на основании полученного наследства. В этом случае не лишним будет пообщаться с нотариусом, который, хоть и не обязан предоставлять информацию, но, тем не менее, может пойти навстречу риелтору или юристу и прояснить ситуацию. В противном случае эта информация предоставляется по запросу правообладателя. Лучше всего, если продавец согласится предоставить документы, на основании которых он является собственником этого объекта – завещания, свидетельство о праве на наследство и копии всего наследственного дела. В этом случае покупатель или его представители могут убедиться, что при оформлении в собственность не были нарушены ничьи права, нотариус добросовестно известил всех возможных наследников, чему есть документальное подтверждение.

При этом не стоит забывать о наличии такой нормы, как общий срок исковой давности, который составляет три года. Исчисляется он с того момента, когда лицо, чьи права нарушены, узнало или должно было узнать о допущенных нарушениях. Таким образом, даже спустя десять лет обиженный родственник может вспомнить о своих правах, правда, в этом случае ему придется доказывать в суде, что раньше он никак не мог узнать о том, что они были нарушены.

После развода

Еще один важный момент связан с покупкой недвижимости, которая была приобретена собственником в период брака, который впоследствии был расторгнут, при этом спор между супругами относительно прав на недвижимость никак не разрешился. То есть нет ни судебного решения, ни имеющего юридическую силу соглашения о разделе имущества. В этом случае есть риск, что один из бывших супругов со временем предъявит свои права на уже проданный объект недвижимости. При этом важно учитывать, как именно расторгался брак. Если на процедуре расторжения присутствовали оба супруга и с того момента прошло не менее трех лет, такую квартиру можно приобретать смело, поскольку срок исковой давности прошел, предъявлять права поздно. В случае же, когда один из супругов, например, уехал из города, а второй тем временем оформил развод, не исключено, что первый супруг, обнаружив это, захочет предъявить свои права на совместно нажитое имущество.

Добросовестность приобретателя

По словам Дениса Герасимова, желательно проследить всю историю возникновения прав собственности на объект, насколько это возможно. Поскольку, например, продавец может приобрести квартиру по договору купли-продажи, а предыдущий ее владелец – по завещанию, на основании приватизации и т.д. При этом даже при совершении предыдущих сделок может быть обнаружено ущемление чьих-то прав. «В этом случае следует знать, что существует такая юридическая норма, как добросовестность приобретателя, - обращает внимание Денис Герасимов. - То есть, если вы приобрели объект недвижимости, а спустя какое-то время появляется человек, который предъявляет свои права на него, суд может встать на вашу сторону, если вы докажете, что не знали о том, что чьи-то права были нарушены, и предприняли все разумные меры, чтобы проверить чистоту объекта». Доказательством вашей добросовестности в этом случае может стать наличие выписок из ЕГРП, свидетельствующих о том, что вы интересовались судьбой приобретаемого объекта. Таким образом, даже если собственник квартиры отказывается предоставить вам расширенную выписку из ЕГРП или документы по наследованию объекта, обычная выписка может стать определенной гарантией и сохранить за вами право собственности на приобретенную недвижимость.

Актуально в день выдачи

«Проверка чистоты юридического объекта – процедура достаточно трудоемкая, требующая определенной квалификации юриста. Далеко не все риелторские компании в договорах с клиентами прописывают такую услугу. Поэтому, если для вас это важно, заключая договор с агентством, обратите внимание на наличие этого пункта», - советует Денис Герасимов. Правда, большинство граждан все-таки предпочитают не связываться со столь долгими проверками, надеясь на порядочность продавца. Действительно, неприятности, связанные с ущемлением прав третьих лиц, возникают редко, но, тем не менее, возникнуть они могут, и забывать об этом не стоит.

Обычно же граждане ограничиваются обычной, не расширенной выпиской из ЕГРП, которая гарантирует отсутствие на данный момент каких-либо ограничений и обременений. При этом стоит иметь в виду, что достоверная информация содержится именно в выписке из ЕГРП, а не в свидетельстве о праве собственности.

«Выписку о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества рекомендуется получать непосредственно перед совершением сделки, - советует начальник правового отдела управления Росреестра по Самарской области Андрей Панфилов. - Таким образом можно удостовериться в «чистоте» недвижимости и благих намерениях продавца, обезопасить себя от мошенников. Обратите внимание, что выписка из ЕГРП актуальна на день ее выдачи». Запросить сведения из ЕГРП можно двумя способами – обратиться с заявлением лично в один из отделов управления Росреестра по Самарской области либо прислать запрос по почте. В следующем году у заявителей появится возможность как присылать заявления, так и получать выписки в электронной форме. «За предоставление сведений, содержащихся в ЕГРП, взимается плата, - поясняет Андрей Панфилов. - Для физических лиц она составит 100 руб., для юридических – 300 рублей. Срок подготовки выписки – 3 рабочих дня, для экстерриториальных запросов – 14 дней. В Волжском отделе управления открыт специализированный центр, где выписки по некоторым видам запросов выдаются в течение дня».