В поисках границ роскоши

В Министерстве экономического развития продолжается разработка проекта введения единого налога на недвижимость. В частности, предварительно определен тот минимум, который облагаться налогом не будет. Это на жилье площадью менее 55 квадратных метров и участки меньше шести соток. За «лишние» «квадраты» россиянам придется расплачиваться.

О сумме налоговых выплат, рассчитываемых от рыночной стоимости «квадрата», говорят уже много лет. Сроки появления новой системы налогообложения постоянно откладываются из-за недоработок в системе оценки, а главное – спорного отношения к нему простых граждан. Они волнуются, что сумма выплат слишком ударит по карману. Риелторы же прогнозируют уменьшение спроса на большие апартаменты.

Изначально проект предусматривал повышение налога только для обеспеченных граждан, которые владеют элитным жильем или коттеджами. Но границы «роскоши», особенно в столичных городах, достаточно размыты. Сегодня Минэкономразвития ищет пути для того, чтобы налог не опустошил кошельки простых россиян. Для поддержки социально незащищенных граждан ведомство предложило освободить от выплат собственников недвижимости площадью до 55 квадратов и земельных участков до шести соток. Эти натуральные вычеты люди смогут распределять между объектами имущества по своему желанию. Но, по мнению разработчиков, вычет не должен способствовать приобретению небольших долей в нескольких квартирах. Еще один вариант, который обсуждают чиновники – введение денежного вычет в три миллиона рублей, равного среднероссийской стоимости квартиры. Это значит, что с жилья, которое стоит до трех миллионов, налог взиматься не будет.

Напоминаем, что налогом на недвижимость государство планирует заменить два существующих – на землю и на имущество. Новый налог предполагается брать с рыночной стоимости недвижимости, а не с оценок БТИ, которые зависят от возраста дома и порядка оценки восстановительной стоимости строений и помещений. Налог должен стать основой для наполнения местных бюджетов. Предварительно эта система будет вводиться после 2012 года, когда завершится массовая кадастровая оценка объектов недвижимости. Разработчики до сих пор определяются в методологии и решают, как правильно описывать объект, как рассчитывать кадастровую оценку – отдельно от земли или вместе с ней.

Минэкономразвития называет расчеты нового налога на квартиры, но без учета стоимости земельного участка под домом. Сумма будет зависеть от ставки налога в 0,1 процента с рыночной стоимости недвижимости. В среднем по России собственник должен будет отдавать государству 851 рубль (3193 рубля без вычета) в год.

Такая же ставка, но от кадастровой стоимости жилья называлась в законопроекте о местном налоге на недвижимость, принятом в первом чтении еще в 2004 году и до сих пор несогласованном. Единый налог может приравнять обычных людей, живущих в стандартных трехкомнатных квартирах в центре мегаполисов, к бизнесменам, занимающим просторные площади в элитках.

Некоторые представители власти считают систему Минэкономразвития недостаточно эффективной и предлагают ее доработать. Зампред комитета Госдумы по бюджету и налогам Александр Коган отмечает, что жилье надо разделить на три категории, исходя из которых будут устанавливаться налоговые коэффициенты. К первой категории, по мнению чиновника, нужно отнести квартиры экономкласса площадью до 100 «квадратов» и земельные участки до 10 соток. Это самые распространенные площади в России, поэтому облагаться налогом они должны по минимальным ставкам. Помещения свыше 100 квадратных метров и земельные участки от 10 до 20 соток следует считать бизнес-категорией. А в недвижимость элиткласса войдет жилье площадью свыше 300 квадратных метров и 20 соток. По мнению депутата, для двух последних категорий ставка налога должна в сотни раз отличаться от ставки для экономкласса.

Самарские эксперты пока скептически относятся к введению нового единого налога на недвижимость. По мнению директор агентства оценки «Гранд Эстейт» Алексея Ульянина, справедливость единого налога зависит не от определения не облагаемой налогом базы, а от правильной и объективной методики расчета кадастровой стоимости. «Пилотный проект введения единого налога уже был опробован в Омске. И результаты его положительно оценить пока сложно. Кадастровая стоимость объектов, определенная в ходе массовой оценки, оказалось завышенной в 10-12 раз. Люди, в принципе, готовы платить за свою собственность, но налоговая нагрузка должна быть соизмеримой. И здесь, в первую очередь, важно правильное определение налоговой ставки и объективная оценка стоимости объектов недвижимости», – считает Алексей Ульянин.

К тому же не исключено, что столь жесткое определение не облагаемой налогом площади приведет к значительному перекосу покупательского спроса на рынке жилой недвижимости в сторону жилья экономкласса. Однако нужно понимать, что введение новой системы налогообложения не отменяет основного закона рынка. При серьезном повышении спроса, цены на малогабаритное жилье пойдут вверх.