Обзор рынка недвижимости-2010: цена-предложение-спрос

Пытаясь одним словом охарактеризовать состояние рынка недвижимости в уходящем году, большинство опрошенных нами экспертов сошлись на понятии «стабилизация». Неопределенность и «плохая» динамика рынка конца 2008-го-2009 года стали постепенно выправляться - без резкого роста и серьезных падений…

Динамика цен

Согласно аналитическим данным Поволжского Центра Развития, на протяжении II и III кварталов 2010 года средняя цена предложения вторичного жилья в Самаре оставалась без изменений – 48 тыс. руб./кв. м. Этот показатель на начало года отличался в большую сторону менее чем на 1%.

Аналогичные колебания цен (на уровне +/- 1-2% в месяц) наблюдаются и при других срезах – по типу жилья и по административным районам города, отмечает заместитель директора Поволжского Центра Развития Андрей Савельев. Четкая динамика изменений цен на вторичном рынке становится заметной лишь при сравнении укрупненных, поквартальных показателей. А именно - на протяжении последнего года (с III квартала 2009 года по III квартал 2010 года) средняя цена предложения планомерно снижалась на 1,2-1,4% в квартал. Но этот показатель с отрицательной динамикой находится в пределах шума.

Появление особой тенденции на рынке вторичного жилья Самары эксперты отмечают в III квартале 2010 года: наконец-то прекратило (хоть и слабыми темпами - в 1-2%) дорожать «плохое жилье» - малогабаритные квартиры типа «гостинки» и «малосемейки», а также «сталинки». Показатели цены предложения по этим типам вошли в общую картину движения рынка. Как отмечает ведущий аналитик УК «Финам Менеджмент» Максим Клягин, наиболее массовый спрос в течение года концентрировался именно в низком ценовом сегменте рынка - весьма востребованным остается прежде всего жилье эконом-класса. В свою очередь, Елена Халякина, директор ГК «Статус», отмечает заметное увеличение по сравнению с 2008-2009 гг. количества предложений на вторичном рынке в самых разных категориях жилья. Это значит, что продавцы больше не откладывают планы по продаже своих объектов, рассчитывая на рост цен в послекризисном периоде, отмечает эксперт. Сделки «продажа с одновременной покупкой» из-за устойчивого падения спроса и цен в период кризиса в своей массе откладывались до лучших времен. Теперь ситуация изменилась. Объекты выходят на продажу по сегодняшним ценам, и дальнейшие планы по размещению средств в недвижимость рассчитываются также исходя из условий, которые предлагает сегодняшний рынок.

Новостройки разобрали

В 2010 году отмечался рост спроса на первичное жилье. Основной причиной тому послужили оживление в секторе ипотечного кредитования, в т.ч. на строящиеся объекты, и реальная, заметная активность на стройплощадках г. Самары. Ряд объектов, близких к вводу в эксплуатацию, демонстрирует сегодня высокую ликвидность, близкую к докризисной. Немаловажно и то, что предложение на рынке новостроек стремительно сокращается, замечает Елена Халякина. В готовых домах эконом-класса выбор квартир на сегодня штучный. Это связано с тем, что доверие покупателей к сектору долевого строительства как к форме вложения финансовых средств восстанавливается. В основном покупателей интересуют 1-комнатные квартиры (42-48 кв. м) и небольшие 2-комнатные (62-74 кв. м). Например, в жилом комплексе на

на конец ноября 2010 г. у застройщика осталось лишь две 1-комнатные квартиры, замечает эксперт. В жилом комплексе на ул. Дыбенко, 61 2-комнатных квартир также всего две.

Аналогичная динамика наблюдается в Промышленном, Октябрьском, Советском районах. Ленинский и Самарский районы имеют несколько иную целевую аудиторию, новостройки здесь отличаются большими площадями, ориентированы на панораму, а инфраструктура застройки предполагает клубную систему двора и парковки. Это, естественно, отражается на цене за кв. метр и в целом за объект. Если в среднем по прочим районам города цена за кв. м в готовом к сдаче под ремонт жилье - 39000-45000 руб., то в этих районах предложение начинается от 55000 руб. (строящиеся объекты) и доходит до 65000 руб. (готовые). Как отмечает аналитик, спрос на жилье такого класса в настоящее время ажиотажным быть не может, поэтому и динамика цен в этом секторе практически отсутствует.

Прогноз на 2011 год

Эксперты ООО ГК «Статус» прогнозируют дальнейший рост цен на готовые объекты в новостройках, причем квартиры с черновой отделкой становятся более ликвидными, нежели с чистовой или тем более с исполненным в них предыдущим хозяином ремонтом. Продолжится тенденция к незначительному росту цен на вторичном рынке, причем динамика цен будет прямо пропорциональна активности в банковском секторе (снижение ставок при ипотеке и размеров банковских комиссий всегда влечет за собой рост числа обращений за жилищным кредитом и, соответственно, рост денежной массы в рынке недвижимости. Это означает, что платежеспособный спрос также растет и предложение реагирует на него ростом цен). Продолжится положительная динамика спроса на кредиты, связанные с индивидуальным жилищным строительством. «На коне» окажутся банки, предлагающие следующие кредитные продукты: на строительство под залог земельного участка, на покупку земельного участка и строительство с последующим залогом, на ремонт и реконструкцию объектов ИЖС под залог недвижимости или поручительство третьих лиц. Рост интереса покупателей к загородному/пригородному проживанию в собственном доме отмечается с начала 2010 г., и специалисты в области ипотечного брокериджа проводят немало консультаций с банковским сектором по этому вопросу. Ряд банков готовит очень перспективные кредитные продукты, и нет сомнения, что рынок недвижимости этот инструмент примет в работу очень эффективно. В целом ситуация на рынке недвижимости сегодня позволяет в краткосрочном периоде благоприятно прогнозировать интенсивность операций купли-продажи в будущем году. На данный момент игроки рынка владеют ситуацией, и многие сходятся в едином мнении: оживление продолжит нарастать темпами, схожими с 2010 г.

ЕСТЬ МНЕНИЕ

Елена Халякина, директор ООО ГК «Статус»:

- Рынок недвижимости сегодня очень активен и зачастую ведет себя так, будто кризис уходит в прошлое. Корректировки цен, произошедшие в период кризиса, уже установились и приняты игроками рынка как стабильные условия работы. А именно: «хрущевки» относительно 2008 г. подешевели на 20-30%, 3-этажные «сталинки» с деревянными перекрытиями также утратили ликвидность, а потому и существенно уступили в стоимости по сравнению с докризисным периодом (причина – не проходят по стандартам банковского кредитования), новое жилье (год постройки не раньше 2002 г.) со свидетельством в цене растет и в ряде случаев уже сравнимо по стоимости с докризисным периодом, панельная «улучшенка» относительно своей «докризисной» цены пока уступает порядка 10%. В связи с этим, выставляя сегодня свои объекты на продажу, продавцу и специалисту по недвижимости уже намного проще выстраивать дальнейшую стратегию по ценам и срокам покупки. Хотя в последние месяцы наблюдается некоторая тенденция к удорожанию объектов на вторичном рынке, но она прогнозируема, и, как говорится, при сделках продажи с одновременной покупкой в 99% случаев «ситуация под контролем».

Максим Клягин, аналитик УК «Финам Менеджмент»:

- Безусловно, кризис внес существенные коррективы в развитие рынка недвижимости региона. На данном этапе происходит постепенная стабилизация. Выравниваются показатели нового строительства (в Самарской области фиксируется заметная положительная динамика по этому показателю), отмечается существенный рост объемов ипотечного кредитования. Вместе с тем очевидно, что, как и ожидалось, рынку потребуется более длительный период на восстановление. Возвращение массового спроса будет происходить в перспективе следующих нескольких лет, что станет основным драйвером нового этапа роста цен.

_{Автор: Яна Харченко}