За последние годы проблема обманутых дольщиков в нашем регионе достигла катастрофических размеров. Сейчас на территории области насчитывается свыше 80 объектов, строительство которых заморожено или приостановлено по разным причинам. Что привело к подобной ситуации, каковы возможные пути решения проблем долевого строительства и как помочь обманутым дольщикам рассказал в эксклюзивном интервью сайту Dom63.ru гость рубрики «ДомЭксперт» коммерческий директор инвестиционно-строительной компании «Дисса» Дмитрий Чариков.
– Дмитрий Геннадьевич, вы являлись руководителем известной риелторской компании, позже работали коммерческим директором в крупной строительной корпорации, а сегодня возглавляете ИСК «Дисса». Судя по вашему опыту, в чем кроются причины проблем долевого строительства?
– Давайте разберемся. Все знают, что наряду с покупкой жилья на вторичном рынке, существует и такая схема приобретения, как долевое участие в строительстве. По сути, это инвестирование средств дольщиком в проект строительства многоквартирного дома в объеме инвестиционной стоимости потенциальной квартиры.
Застройщики, привлекая деньги дольщиков, получали возможность вести строительство, сохраняя баланс между взятыми обязательствами и уровнем закредитованности.На растущем рынке проблем с финансированием строительства не возникало. Дольщики активно несли деньги застройщикам, те уверенно вели строительство, осваивали новые площадки. Но неожиданно случился кризис. И вот тут-то и всплыли все проблемы, связанные со слабой организацией продаж и низким качеством менеджмента коммерческих служб большинства компаний-застройщиков.
Чаще всего экономика проекта рассчитывалась очень приблизительно, имело место нецелевое использование денежных средств. Не секрет, что топ-менеджеры некоторых строительных компаний прибывали в твердой уверенности, что финансовый поток от дольщиков никогда не оскудеет. Тем не менее количество продаж стремительно падало, поток средств превращался в слабый ручеек, а затем и вовсе прекратился. Меня всегда удивляло то обстоятельство, что даже в крупных строительных компаниях к организации продаж всегда относились как к чему-то второстепенному. А ведь отдел продаж, коммерческая служба – это главная жизнеобеспечивающая артерия любой строительной компании!
– Иными словами, причину того, что некоторые застройщики приостановили работу на стройплощадках, вы видите в слабой организации продаж? Это и привело к проблемам в финансировании строительства?
– На каком-то этапе в инвестиционном портфеле проекта должно произойти замещение кредитных средств средствами, вырученными с продаж. А если этого не происходит, то в финансировании строительства начинается сбой и, чтобы объект не попал в разряд проблемных, застройщик начинает демпинговать. На фоне отсутствия у застройщика страхующих резервов, идет снижение привлекаемых в строительную компанию средств, а это вбивает окончательный гвоздь в экономику проекта и рано или поздно стройка встает, а дольщики попадают в категорию пострадавших.
– Как же выйти из этой ситуации? Инвестиционно-строительная компания «Дисса» нашла механизм решения проблем обманутых дольщиков? Что лежит в основе разработанного вами рецепта?
– Согласно данным ВЦИОМ, 85% россиян считают, что пострадавшим дольщикам должно помогать государство. Однако по оценкам экспертов, на пике мирового финансового кризиса в 2009 году доля замороженных объектов строительства на рынке жилья в России составила порядка 70%. Таким образом, проблема приобрела глобальный характер.
Тем не менее, «на местах» действенный механизм «разморозки» проблемных объектов все-таки найден. Благодаря этому механизму, ИСК «Дисса» за короткое время удалось возобновить строительство жилого комплекса на улице Блюхера. Сейчас на объекте идет активное строительство. А дольщики, которые, казалось, потеряли всякую надежду, почти каждый день инспектируют свою площадку и очень довольны темпом работ. Планируется, что уже летом квартиры передадут дольщикам квартир под отделку.
Я считаю, что доверие завоевывается именно такими конкретными делами и результатами. И, благодаря нашим усилиям, одним проблемным объектом в городе уже стало меньше. В 2011 году по этой же схеме мы приступаем к реанимации строительства жилого комплекса на ул. Парижской коммуны, ЖК «Новая заря» и еще одного самарского жилого комплекса. Мы готовы к открытому диалогу с пострадавшими дольщиками, руководителями инициативных групп и других самарских проблемных объектов. Положительный прецедент уже создан, и мы намерены и дальше работать в этом направлении.
