Бизнес-метры: на разных полюсах

По прогнозам экспертов, в наступившем году в сегменте коммерческой недвижимости усилятся тенденции, наметившиеся уже в 2010-ом. Главной из них станет своеобразная поляризация рынка. Спрос и, соответственно, цена на наиболее качественные и привлекательные для бизнеса офисные и торговые объекты продолжат динамичный рост. Тогда как собственникам менее концептуальных помещений придется приложить немало усилий, чтобы найти арендаторов и заставить работать пустующие квадратные метры.

Не пусто, не густо

Всеядные в благополучный 2008 год арендаторы почти без разбора занимали пустующие квадратные метры и в новых современных концептуальных торговых центрах, и во встроенных помещениях на проходных улицах города, и даже в небольших киосках и павильонах на остановках общественного транспорта. Не меньшим спросом пользовались и офисы, тем более, что действительно качественного предложения на рынке было ограниченное количество. Но затянувшийся экономический кризис показал, кто есть кто на самарском рынке коммерческой недвижимости. Уже к середине 2009 года произошла серьезная ротация арендаторов. Во-первых, претендентов на бизнес-метры стало значительно меньше – сразу масса местных и региональных компаний сократили планы развития или вообще ушли из региона. Во-вторых, образовавшиеся лакуны – освободившиеся наиболее привлекательные помещения – почти сразу же заполнились арендаторами, которые предпочли сменить место дислокации бизнеса на более качественные, комфортные и, главное, выгодные с точки зрения посетительского трафика и близости целевой аудитории.

Тем не менее к концу 2009 года при совокупной площади всех самарских крупноформатных объектов торговой недвижимости в почти 860 тысяч квадратных метров доля вакантных площадей оставалась существенной. По данным Поволжского Центра Развития на начало 2010 года пустовало почти 13% (около 111 тысяч кв. м) арендопригодных площадей в торговых и торгово-развлекательных центрах различного формата.

Еще более остро проблема с «недозаполненностью» стояла в начале 2010 года в сегменте самарских офисных центров. При общей площади всех БЦ классов «A», «В», «С» в 374 тысячи кв. м доля свободных помещений в начале 2010 года составляла порядка 16%, или 61,4 тысячи кв. м.

Однако уже к концу 2010 года доля вакантных площадей как в сегменте крупноформатной торговой недвижимости, так и в сегменте бизнес-центров существенно сократилась. По данным аналитиков Поволжского Центра Развития, в начале января 2011 года свободных помещений в ТЦ и ТРЦ стало значительно меньше. Доля вакантных метров сократилась до 9,6% к совокупной площади самарских торговых центров. Так на сегодняшний день в ТЦ и ТРЦ свободно около 75,4 тысячи квадратных метров.

Данные Поволжского Центра Развития

К началу 2011 года доля вакантных площадей в самарских бизнес-центрах уменьшилась до 10%. В пересчете на реальные «квадраты» на сегодняшний день в офисниках Самары пустует около 38,5 тысяч кв.м.

Данные Поволжского Центра Развития

В поисках лучшего

Повышение спроса именно на качественные помещения в ТЦ и ОЦ практически все эксперты регионального рынка коммерческой недвижимости коммерческой недвижимости. Как отмечает заместитель директора УК «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев, многие арендаторы в течение всего 2010 года пересматривали принципы размещения своих магазинов или офисов в сторону повышения эффективности как с точки зрения повышения продаж, так и с точки зрения сокращения затрат и издержек на аренду. В результате даже в только что открывшихся торговых и офисных центрах за год удалось заполнить основную часть арендопригодных площадей. «На сегодняшний день в Самаре фактически нет ни одного совершенно пустующего бизнес-центра. В среднем по городу «загрузка» ОЦ составляет около 70%. Недостатка в арендаторах не ощутили даже недавно запущенные в эксплуатацию объекты. Так БЦ «Скала-Холл» к концу года был заполнен на 70%. В листе ожидания на аренду в офисной части ТОЦ «Вертикаль» – претенденты на 80% помещений», – отмечает Вячеслав Рандаев.

В базе объектов недвижимости сайта Dom63.ru находится 695 объявлений о сдаче в аренду коммерческих площадей. Из них 315 – офисы, 140 – торговые помещения, 33 – производственные объекты, 95 – склады и 112 – площади свободного назначения. Кроме того, на сайте размещено 561 объявление о продаже коммерческих площадей. Большая часть из них – офисы (204 объекта), торговые помещения (135 объектов) и объекты свободного назначения (168 объявлений)

Аналогично обстоят дела со стартовавшими в 2010 году проектами крупных самарских торговых центров. «По сути, получилось так, что еще до кризиса самарский рынок был насыщен торговыми площадями. Поэтому сейчас и в ближайшие годы будет происходить постоянное перераспределение арендаторов между наиболее качественными, концептуальными и конкурентоспособными объектами», – считает г-н Рандаев.

К примеру, ТРК «Вива-Лэнд» на проспекте Кирова, официальное открытие которого произошло в начале прошлого года, на сегодняшний день заполнен арендаторами почти «под завязку», хотя еще при запуске порядка 50% арендопригодных площадей пустовали. Стоит отметить, новому торговому центру удалось «переманить» развлекательный якорь ТЦ «Империя». Детский досуговый центр, располагавшийся на верхнем этаже первого корпуса, предпочел, сменив название, передислоцироваться в «Вива Лэнд».

Кстати, «Империя» теряет арендаторов не только за счет конкуренции с «Вива Лэндом». Оставшиеся два якорных арендатора, располагавшихся в старом корпусе «Империи», – супермаркет бытовой техники и электроники «Эльдорадо» и обувной «Палатин» – «променяли» привычное место размещения на открывшийся по соседству торговый центр компании X5 retail group «Самолет».

Цена догоняет спрос

Приведенные примеры наглядно иллюстрируют общую и, пожалуй, наиболее актуальную тенденцию рынка коммерческой недвижимости, характерной как для офисного, так и для торгового сегмента. Подобное смещение спроса в сторону качественных во всех отношениях объектов не могло не сказаться на уровне цен на квадратные метры.

«Помещения в местах с хорошим трафиком легко находят своих потребителей и за 2010 год прибавили в арендной ставке (что особо заметно по динамике средних ставок на прикассовые зоны и входные группы в крупных популярных ТРК, где нет свободных площадей даже для небольших корнеров в торговых галереях)», – отмечает заместитель директора Поволжского Центра Развития Андрей Савельев. За последний год средние арендные ставки на помещения в торговых центрах возросла на 22,2% и составили по данным на январь 2011 года свыше 1,5 тысячи рублей за кв.м. в месяц. Причем наибольший скачок произошел именно в сегменте суперокружных торговых центров. Арендные ставки в этом сегменте возросли на 19,6% и в начале января 2011 года составили более 2,4 тысячи рублей за кв. м в месяц.

Данные Поволжского Центра Развития

«С другой стороны, площади с низким трафиком (в первую очередь в некачественных ТЦ) продолжают терять в средней ставке», – сообщает г-н Савельев.

Подобная поляризация цен на рынке коммерческой недвижимости, когда хорошие и качественные предложения стабильно прибавляют в цене, а менее рентабельные и эффективные с точки зрения размещения бизнеса – дешевеют, происходит и в сегменте офисной недвижимости. «Конечно, офисная недвижимость менее коньюктурна: успешность бизнеса менее зависима от состояния, характеристик и местоположения самого помещения, где размещается офис. Однако и в этом сегменте в последнее время усиливается дифференциация арендных ставок», – считает заместитель директора компании «Мониторинг национального рынка недвижимости» (в консорциуме с ПЦР) Оксана Никитина.

В среднем по городу арендные ставки на офисные «квадраты» в БЦ увеличились на 12% и составили около 760 рублей за кв. м в месяц.

Данные Поволжского Центра Развития

В ближайшей перспективе наметившаяся на рынке коммерческой недвижимости поляризация цен и смещение спроса в сторону более качественных объектов сохранится. Кроме того, усилить ее могут несколько заявленных на 2011 год открытий торговых и офисных центров различного формата. Однако подобное усиление конкуренции наверняка сыграет только в пользу потребителям коммерческих площадей – арендаторов.