Инвестиции в недвижимость: стоит ли?

Приобретение квартир с целью дальнейшей перепродажи по более высокой цене было достаточно распространенным явлением в 2005-2007 годах. В последние годы интерес к инвестициям в объекты недвижимости значительно снизился. Такие вложения оказались невыгодными, поскольку цены на квартиры перестали расти, на рынке недвижимости наступило затишье. Сегодня, когда цены на жилье упали до предела, а уже к концу нынешнего года эксперты прогнозируют увеличение стоимости квадратного метра, можно предположить, что количество инвестиционных сделок с недвижимостью вновь возрастет.

Все учесть и просчитать

Инвесторов можно разделить на профессиональных, которые зарабатывают на этом деньги, и частных лиц, которые, имея определенные финансовые средства, предпочитают не держать их в банках, а вкладывать в недвижимость с целью не только сохранить, но и приумножить.

У профессиональных игроков рынка более выверенный подход к подбору объектов инвестирования. Они тщательно просчитывают, как быстро окупится приобретаемый объект, на какую прибыль можно будет рассчитывать, какие при этом имеются риски и т.д. «Сегодня инвестиционно привлекательным считается проект, который окупит себя за 7-8 лет, - рассказывает генеральный директор РФ «ВИП Компания» Татьяна Сырова. - То есть по истечении этого срока вложенные средства должны полностью компенсироваться и принести определенную прибыль. При этом в расчет берется множество составляющих, в частности, не только итоговая стоимость объекта, но и доходность, скажем, от сдачи его в аренду, затраты на эксплуатацию и т.д.». Хороший инвестиционный проект окупается за еще более короткий срок – за пять лет, до кризиса он и вовсе составлял 3-4 года. Однако в настоящее время таких проектов практически нет, поэтому инвесторы обычно ориентируются на срок в 7-8 лет.

Сегодня рынок начал постепенно оживать, стали появляться неплохие варианты для инвестирования, в большинстве случаев интересные именно как доходные объекты

«Если говорить о так называемых коротких инвестициях, когда получить прибыль можно быстрее, то выгодными бывают вложения в объекты долевого участия на начальной стадии строительства, когда стоимость квадратного метра значительно ниже, чем ближе к сдаче дома, - комментирует генеральный директор АН «Дом Ист» Ирина Рязанова. - Правда, и риски в этом случае немалые. В частности, особо внимательно необходимо подойти к выбору застройщика и все время держать руку на пульсе, иначе вместо ожидаемой прибыли можно пополнить ряды обманутых дольщиков».

У частных инвесторов несколько иной подход к подбору инвестиционного объекта. Здесь редко просчитывается уровень окупаемости и фактор прибыльности. Купить подешевле, скажем, перед прогнозируемым подъемом цен, и спустя короткое время продать подороже – по такой схеме в докризисные времена действовали многие граждане, имеющие свободные средства. В таких случаях обычно приобретается та недвижимость, на которую хватает денег. Чаще всего однокомнатные квартиры, поскольку именно такие объекты в последние годы являются наиболее ликвидными, да и спрос на аренду однокомнатных квартир значительно выше, чем двух- или трехкомнатных.

Разный подход

Подбор объекта, приобретаемого с инвестиционной целью, происходит несколько иначе, чем подбор квартиры, которую человек покупает для себя. «Если, подбирая квартиру для проживания, покупатель обращает особое внимание на ее местоположение и инфраструктуру, которая должна соответствовать определенным требованиям, – желаемый район, удобная транспортная развязка, наличие поблизости школы или детского сада, то при подборе объекта для получения прибыли принимается во внимание, прежде всего, его инвестиционный потенциал, - поясняет Татьяна Сырова. - В этом случае, как правило, не имеют значения личные критерии и предпочтения, а на первый план выходят возможность сдачи в аренду (в том числе учитывая состояние объекта), тенденция к повышению стоимости, уровень ликвидности, уровень доходности и т.д». Наглядный пример: едва ли кто-то мечтает жить в «гостинке» на окраине города, скажем, на Заводском шоссе. А вот приобрести такой объект в инвестиционных целях очень выгодно, поскольку в этом районе расположено множество крупных и малых предприятий, рынок «Норд», и потому значительное количество людей стремятся снять жилье именно в том районе – поближе к работе, по не очень высокой цене. И потому сдать «гостинку» в этом районе зачастую бывает значительно проще, чем элитную квартиру в центре города. Конечно, в этом случае уместно говорить об инвестировании в доходную недвижимость, поскольку приобретать такой объект с целью дальнейшей перепродажи едва ли будет выгодно.

Тенденция к оживлению

В настоящее время количество инвестиционных сделок на рынке недвижимости весьма незначительное, по сравнению с докризисными временами. Люди больше озабочены сохранением, нежели увеличением своих денег. Тем не менее, и сегодня совершаются сделки инвестиционного характера. В частности, пользуясь тем, что цены на недвижимость пока еще не начали бурно расти, а банки зачастую предлагают достаточно выгодные условия по ипотеке, граждане нередко приобретают на заемные средства жилье, чтобы сдавать его в аренду и таким образом покрывать платежи по кредиту.

Кроме того, бывают случаи, когда по каким-то причинам жилой объект выставляется на продажу по стоимости, несколько ниже рыночной. «Такие объекты уходят с рынка достаточно быстро, нередко они приобретаются риелторскими, инвестиционными компаниями или частными лицами с целью коротких инвестиций, чтобы в ближайшее время быть проданными по более высокой цене», - комментирует Ирина Рязанова.

По словам участников рынка недвижимости, в конце 2010 года наметилась некоторая тенденция к оживлению инвестиционного интереса. Тем не менее, пока еще процент таких сделок весьма незначителен. «Недвижимость всегда представляла немалый интерес для инвесторов, поскольку денежная масса, вложенная в объекты недвижимости, через несколько лет все равно будет стоить дороже, чем при условии размещения этих средств в банке, - поясняет Ирина Рязанова. - Поэтому даже те инвестиции, которые были сделаны до кризиса, нельзя считать убыточными. Действительно, если продавать эти объекты сейчас, инвестор окажется в убытке. Но ведь при инвестировании такого рода речь идет о длинных деньгах, поэтому необходимо делать ставку на то, что рано или поздно недвижимость все равно вырастет в цене. Сегодня рынок начал постепенно оживать, стали появляться неплохие варианты для инвестирования, в большинстве случаев интересные именно как доходные объекты. Поэтому и в настоящее время есть возможность вкладывать средства в недвижимость и получать прибыль. Правда, лишь при условии, что вы хорошо знаете рынок и будете тщательно отслеживать происходящие на нем изменения».