Ипотека: сейчас или никогда

Сегодня созданы наиболее благоприятные условия для приобретения жилья в кредит. Для большинства граждан ипотека - единственный способ стать владельцем собственного жилья. Но с другой стороны, слишком уж суровые условия предлагают банки. Тем не менее, если вы все-таки планируете взять кредит на приобретение жилья, стоит прислушаться к советам участников рынка, утверждающих, что делать это надо именно сейчас, поскольку более благоприятных условий по ипотеке уже не будет. Борьба за клиента В России ипотека появилась сравнительно недавно, и пик ее развития, то есть максимальная сумма ипотечных сделок, был зафиксирован в 2007 году. Это время запомнилось участникам рынка недвижимости как настоящий ипотечный бум – на рынке существовало около 50-60 финансовых организаций, предлагающих взять ипотечный кредит на максимально выгодных условиях, зачастую без первоначального взноса, поручителей и справок о доходах. Результатом столь беспечного отношения стали многочисленные просрочки платежей и невозвраты, вызванные тем, что значительная часть заемщиков попросту не рассчитали свои силы. По мнению участников рынка, сейчас соотношение цены, процентных ставок и предложений банков оптимальны, в дальнейшем ипотека будет намного дороже Как следствие, часть кредитных организаций исчезла с рынка, те же, кто остались, значительно ужесточили требования к заемщикам. Безусловно, каждый банк старается привлечь как можно больше клиентов и предложить им наиболее интересные условия кредитования. Однако речь идет уже не о том, чтобы выдавать кредиты всем подряд, невзирая на платежеспособность заемщиков, а исключительно об улучшении банковских технологий, усовершенствовании программ и снижении процентных ставок. Средняя процентная ставка по кредиту составляет сегодня 11,5% годовых. Тем не менее, некоторые банки нашли возможность снизить ее до 10%, и даже до 8% - правда, пока в качестве акции, а не постоянного предложения. Банки индивидуально подходят к каждому клиенту, готовы рассматривать различные способы подтверждения его доходов. В ряде кредитных организаций отменены комиссии за выдачу ипотечного кредита, а при принятии решения учитывается доход нескольких (обычно не более четырех) членов семьи. Зачастую при получении ипотечного кредита не требуется поручительство, но при этом заемщики имеют возможность привлекать созаемщиков, что дает им возможность увеличить свой кредитный лимит. Таким образом, банковские структуры готовы предложить максимальный перечень кредитных программ и максимально выгодные условия по ипотеке. Однако, пожалуй, ничто так сегодня не стимулирует ипотеку, как максимально сниженные цены на жилье и прогнозируемый в ближайшее время дефицит новостроек. На примере платежей «Сегодня ипотека более доступна, чем когда бы то ни было», - считает региональный директор ЗАО «КБ Дельта Кредит» Марина Мичкина и подтверждает свою мысль цифрами. Например, в марте 2008 года двухкомнатная квартира улучшенной планировки в Промышленном районе Самары стоила 3,3 млн рублей. Для получения ипотечного кредита сроком на 10 лет требовалось внести собственных средств 20% от стоимости квартиры, то есть около 660 тыс. руб. Средняя ставка по кредиту составляла 11,5%, ежемесячный платеж – 37 117 руб. К марту 2010 года стоимость аналогичной квартиры опустилась до 1,9 млн рублей, первоначальный взнос, те же самые 20%, составил уже 380 тыс. руб., а ежемесячный платеж, несмотря на более высокую процентную ставку - 13,5%, снизился до 23 372 руб. Сумма же кредита, необходимая на покупку квартиры, за счет более низкой цены приобретаемого жилья уменьшилась почти в два раза — если в 2008 году она составляла 2,64 млн рублей, то в 2010-м — всего 1,52 млн рублей. В марте 2011 года вновь наметилась тенденция к повышению затрат ввиду незначительного роста цен на жилье, несмотря на то, что процентная ставка вновь снизилась до 11,5%. Аналогичная квартира стала стоить в среднем 2,2 млн руб., 20% первоначального взноса составили уже 440 тыс. руб., сумма кредита — 1,76 млн руб., а ежемесячный платеж — 24 744 руб. Таким образом, разница ежемесячных платежей по сравнению с той квартирой, которую заемщик купил бы в 2008 году, составляет 13 745 руб. в 2010-м и 12 373 руб. в текущем. «Из приведенных цифр очень хорошо видно, насколько выгодно было покупать квартиры в прошлом году, хотя и ставки были выше, - поясняет Марина Мичкина. - Этот расчет сделан на 10 лет, если же брать кредит на 15, 20 или 25 лет, платежи будут еще меньше. Стоит иметь в виду, что в ближайшие несколько лет нового жилья в достаточном количестве у нас в Самаре не появится, а значит, цены на квартиры будут только расти. А потому сейчас соотношение цены, процентных ставок и предложений банков оптимальны. В дальнейшем ипотека будет намного дороже». Ликвидность имеет значение «Просчитывая выгодность ипотечного кредита, следует обратить особое внимание на ликвидность выбранного вами объекта – как в настоящее время, так и через несколько лет, - считает исполнительный директор АН «Феррум плюс» Ольга Добрякова. - Нового жилья сегодня в Самаре строится недостаточно. Причем абсолютно новых площадок практически нет, в условиях посткризисной ситуации застройщики продолжают осваивать те, которые уже есть, и достраивать имеющиеся объекты. А поскольку таких объектов мало, они имеют очень высокую ликвидность. Поэтому, даже привлекая кредитные средства, вы все равно совершаете выгодную покупку, поскольку становитесь обладателем ликвидного жилья, который со временем не потеряет в цене, а скорее, наоборот, ввиду отсутствия достаточного количества предложений, подорожает». На вторичном рынке ситуация более неоднозначная. Если речь идет о приобретении квартир старого фонда, «хрущевок» или «сталинок», это может оказаться не очень выгодным, поскольку такие дома уже сегодня считаются морально устаревшими, а к тому моменту, когда вы полностью рассчитаетесь по кредиту, они могут превратиться едва ли не в ветхий фонд. И не исключено, что, расплатившись по одному кредиту, вам в скором времени вновь придется думать о том, как улучшить жилищные условия. Если же речь идет об объектах недвижимости, возведенных 5-10 лет назад, то такая покупка вполне выгодна и оправдана. «В целом же ипотечные программы банков позволяют приобрести практически любой объект недвижимости на максимально комфортных условиях, - резюмирует руководитель группы ипотечного кредитования ОАО «Первобанк» Юлия Лавриненко. - Поэтому вопрос о выборе категории недвижимости для приобретения в ипотеку зависит только от пожелания клиента и его потребностей». Константин Балдуев, генеральный директор филиала Банка Сосьете Женераль Восток в г. Самаре: - Любая жилая недвижимость – первичная, вторичная, загородная, вплоть до земельных участков под строительство – подлежит сегодня ипотечному кредитованию. Наиболее популярна ипотека квартир на вторичном рынке жилья – классический кредит под залог приобретаемой недвижимости. Ставки начинаются от 11,5% годовых, первоначальный взнос от 20% - это наиболее доступная программа, как по стоимости кредита, так и по величине необходимых собственных средств, а также по простоте оформления и широте предложения квартир на рынке. Юлия Лавриненко, руководитель группы ипотечного кредитования ОАО «Первобанк»: - Сегодня заемщики могут выбрать кредиты в рублях или долларах США с фиксированной, плавающей или комбинированной ставкой. Банки рассматривают различные способы подтверждения доходов клиента. Мы выдаем ипотечные кредиты, в том числе индивидуальным предпринимателям и собственникам бизнеса. Возраст заемщика может составлять от 21 до 65 лет (на момент окончания срока кредита), поэтому получить кредит могут даже многие из работающих пенсионеров. Держателям зарплатных карт предоставляются льготные условия кредитования. Ольга Городкова, начальник департамента ипотеки Национального Торгового Банка: - Многие банки работают по программам АИЖК, условия которых сегодня вполне доступны по ставкам и охватывают весь спектр предложений на рынке. Какую программу предпочесть - это выбор самого человека, и исходить тут нужно из своих потребностей и возможностей. Хотите ли вы сразу заехать в приобретенную квартиру или готовы ждать? Сколько вы имеете собственных средств? Достаточно ли доходов имеет ваша семья, чтобы обслуживать кредит? Прежде чем принять решение об ипотечном кредитовании, стоит обдумать все эти вопросы. Марина Мичкина, региональный директор ЗАО «КБ Дельта Кредит»: - Ипотека в Самаре доступнее, чем сама недвижимость. Цены однозначно будут меняться, так как отложенный спрос не может длиться вечно. В городе новых домов во время кризиса никто строить не начал, то, что было построено, практически все раскуплено. Если ситуация на строительном рынке Самары изменится, то новое жилье в достаточном объеме появится не ранее чем в 2014 году. Сегодня еще можно приобрести квартиру с использованием ипотечных средств и выплачивать невысокие ежемесячные платежи. Ситуация на завтра вполне прогнозируема. Вывод, думаю, каждый может сделать сам.