Новое жилье по обмену

Теперь переселение собственников ветхих домов в новые квартиры по федеральным и областным программам в Самаре можно оформлять по договору мены. Раньше в местном управлении Росреестра отказывались регистрировать такие договоры, а переселенцам приходилось доплачивать разницу между стоимостью старого и нового жилья.

Юридическое оформление переселения граждан из ветхих или аварийных домов по жилищному законодательству может проходить по различным схемам. Если речь идет о передаче новых квартир жителям неприватизированного муниципального жилья, все просто: один договор социального найма заменяется на другой.

Иначе обстоит ситуация с переселением собственников приватизированных ветхих и аварийных жилых строений, комнат или квартир. Законодательство предусматривает два способа юридического оформления этой операции. Первый, наиболее быстрый и простой, – с помощью договора мены, к которому раньше довольно часто прибегали при проведении обменных сделок на рынке недвижимости. В этом случае владелец аварийной квартиры без какой либо доплаты и лишних бюрократических проволочек может получить от муниципалитета новое жилье взамен ветхого.

Однако на протяжении нескольких лет местные органы госрегистрации отказывали департаменту управления имуществом в оформлении передачи новых квартир собственникам ветхого жилья. Причина – довольно серьезная разница в стоимости этой недвижимости. В отделении Росреестра настаивали на проведении этой процедуры по 32-й статье Жилищного кодекса РФ об обеспечении прав собственников при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в том числе при признании жилья ветхими и непригодным для проживания. В соответствии с одним из положений по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилье с зачетом его стоимости в выкупную цену.

«После изъятия земельного участка и оценки квартиры собственника ему выдаются документы на новое, что важно, равноценное жилье. Но здесь, как правило, возникает разница сумм, то есть цена аварийной недвижимости ниже цены нового жилья», – отмечают в управлении информации и аналитики администрации Самары. Конечно, поднять стоимость ветхого жилья можно включив в нее стоимость изымаемого земельного участка. Однако для этого собственникам придется пройти еще одну процедуру – выделить причитающуюся им долю на земельном участке, находящемся в общей собственности жильцов. В результате оформление документов может серьезно затянуться. При этом нередко выходит, что даже если взять в зачет стоимость доли земельного участка, на котором стоит дом, сумма не получается равнозначной. И в этом случае собственник должен из своего кармана доплатить разницу в стоимости старого и нового жилья, что сделать большинству жителей ветхого и аварийного фонда очень сложно.

Добиться возможности регистрировать передачу новых квартир собственникам ветхого жилья при переселении через оформление договора мены департамент управления имуществом администрации Самары пытался через суд. Однако поддержал позицию городского ведомства лишь Высший арбитражный суд РФ, который отменил три решения нижестоящих судов и обязал самарское отделение регслужбы регистрировать договор мены.

«Самое главное, что теперь город получил право переселять собственников жилых помещений, чьи дома признаны аварийными и подлежащими сносу, без дополнительных затрат для граждан. В судах всех инстанций мы отстаивали право договора мены. И последняя судебная инстанция – Высший арбитражный суд РФ – нас поддержала. Мы понимаем, это не значит, что мена пойдет гладко, но все основания плотно ей заниматься у нас уже есть. Уже сегодня начнем предлагать договоры мены для переселения собственников аварийного жилья», – прокомментировал заместитель руководителя городского департамента управления имуществом Вадим Кужилин. Как сообщили в управлении информации и аналитики администрации Самары, без этого судебного решения несколько десятков семей, проживающих в приватизированном жилье, признанном аварийным и ветхим, долгое время не могли переехать в предоставляемое им новое жилье.

По мнению жительницы ветхого дома Елены Молодцовой, это решение Высшего арбитражного суда РФ действительно имеет большое значение для собственников жилплощади в аварийных домах: «К примеру, аварийный дом на ул. Советской Армии, 273 начали расселять еще в 2005 году. Причем тем, кто жил в муниципальных квартирах, довольно быстро и благополучно предоставили новые квартиры. Собственники же до сих пор – на протяжении шести лет – живут все в этом же признанном аварийным доме, который в любой день может начать обрушаться», – считает Елена Молодцова.