Ипотечная реальность по версии застройщиков, риэлторов, оценщиков

Если сверить показания, можно сделать вывод, что пока не все самарские застройщики довольны тем, как механизм ипотеки стимулирует продажи в строящемся жилье.

Двигатель продаж

Так, по словам президента ГК «Материк» Галины Бубновой, в настоящий момент с ипотекой совершается не больше 10% всех сделок в новостройках компании. Такую же цифру называет директор по инвестициям ГП «Берег» Игорь Филиппов, замечая при этом, что до кризиса объекты компании и вовсе продавались без ипотеки. Председатель совета директоров ГК «ВИП-Стройсервис» Александр Меняйлов, в свою очередь, указывает на негативную динамику: в компании рассчитывают, что в этом году лишь 1% всего объема продаж состоится с использованием ипотеки, против 5-7% прошлого года, несмотря на то, что компания работает с крупным банком. Скепсис тех, кому не хватает ипотеки, сводится к доводам о том, что условия банков продолжают оставаться малодоступными. «Главную трудность мы видим только в том, что сегодня по Самаре среднестатистический процент по выдаваемым ипотечным кредитам еще завышен. Для вовлечения все большего количества потенциальных покупателей в ипотечные программы нужно, чтобы среднестатистическая ставка по кредиту не превышала 10%, а срок выдачи займа был от 15 и более лет. Для большинства семей в непростых экономических условиях часто становится важна не сама годовая ставка по кредиту, а «входной билет». А именно - сколько надо сразу «занести в банк» в виде первоначального взноса и, самое главное, сколько нужно платить ежемесячно», - говорят в ГК «Финстрой». В ГП «Берег» замечают, что многие банки по-прежнему недостаточно лояльны к застройщикам, требуя для аккредитации слишком большой пакет документов: «Создается ощущение, что банк будет кредитовать застройщика, а не физлицо».

Более оптимистичны комментарии представителей ПСК «Трансгруз», СК «Портал» и СМПФ «ЭЛРИ». Так, объекты «Трансгруза» на 17,5% (в среднем в год, а в некоторые месяцы этот показатель достигает 30%) продаются с участием ипотеки, а в «ЭЛРИ» говорят о 30%. В этой компании утверждают, что в докризисное время данный процент был значительно ниже.

Как признают застройщики, «ипотечным» продажам способствует факт аккредитации в крупных банках, а наличие в данном банке кредитной линии самого застройщика еще более упрощает кредитование для клиентов. Так, по словам представителей пресс-службы СК «Авиакор», сегодня продажи квартир с использованием ипотеки составляют около 55% от общего числа продаж. В докризисный период эта доля была, напротив, крайне незначительной - не более 10%. «Для компании с устойчивым финансовым положением, по большому счету, неважно, откуда поступают деньги. Но, без сомнения, то, что у людей появился выбор, стимулирует спрос», - комментируют в СК «Авиакор».

Старые добрые…

… «хрущевки». Сегмент малобюджетных квартир остается популярным среди заемщиков, которые должны решать свой квартирный вопрос сегодня и сейчас, не дожидаясь перемен. Цена таких квартир не превышает 1800 тыс. рублей. Но и те, кто имеет жилье «в запасе», постепенно приходят к осознанию, что пришло время перемен. Так, риэлторы отмечают увеличение количества сделок по улучшению жилищных условий, когда старое жилье продается для первоначального взноса. Соответственно, есть и тренд к увеличению суммы кредита – в среднем до 3 млн рублей. А вот за этот порог переваливает редкий объект, даже если на помощь покупателю приходит ипотека.

Рассказать о других нюансах и тенденциях ипотечного кредитования по опыту своих компаний предоставим возможность самим участникам рынка недвижимости.

Есть мнение

Елена Халякина, директор ГК «Статус»:

- Если сравнивать первые месяцы 2011 года с аналогичным периодом прошлого года, то, бесспорно, количество желающих взять ипотеку возросло.

Улучшилось и «качество» обращений, увеличилось количество более обдуманных заявок. Люди стали осмотрительнее по отношению к ежемесячной кредитной нагрузке. Также на качестве обращений сказался тот факт, что за кризисный 2009 год многие испытывали проблемы с выплатами по кредиту, изрядно подпортив отношения с БКИ. И это сыграло свою роль в «очищении» рядов ипотечных заемщиков.

Сегодня мы проводим сделки с более значительными суммами. Так, если в прошлом году основная часть объектов по стоимости находилась в диапазоне 1300 – 1500 тыс. рублей, то сейчас большая часть сделок проходит в диапазоне 2,5 - 3 млн рублей.

Около 75% клиентов используют для первоначального взноса продажу имеющегося жилья. Люди хотят повысить статус своей недвижимости, качество семейного «портфеля».

Совершенно явно сегодня себя обнаруживает тенденция к территориальной миграции спроса – из Кировского и Промышленного районов в Октябрьский и Самарский.

Происходит оживление в секторе элитного жилья. Банки, которые сделали ставку на кредитование новостроек в данном формате, не прогадали.

Очевидно, что ипотека становится все более доступной. Об этом говорит увеличение заемщиков из бюджетной сферы, которые заметно активизировались и достаточно платежеспособны.

Ряды заемщиков пополнились и индивидуальными частными предпринимателями, которые вплоть до последнего времени боялись рисковать.

Но на ипотечном рынке по-прежнему не видно инвесторов – люди покупают жилье для того, чтобы жить в нем.

Игорь Михеев, генеральный директор СК «Портал»:

- До кризиса 2008 года большую часть сделок по покупке-продаже недвижимости составляли сделки по ипотеке. Соотношение с другими формами покупки было примерно таким: 70% - ипотека, 30% - другие формы расчетов. Сейчас можно говорить о том, что докризисное соотношение восстанавливается. Спрос на кредитные ресурсы при покупке жилья в новостройках и до кризиса был на невысоком уровне (от 10 до 15%), а сейчас находится на еще более низком уровне (до 5%). Связано это прежде всего с неуверенностью потенциальных покупателей в своих доходах в долгосрочной перспективе, высокими требованиями и процентными ставками со стороны банков к этому виду кредитования. Тем не менее у данного вида покупки недвижимости большой потенциал, но активное развитие этого направления возможно лишь при снижении процентных ставок хотя бы до 10-11% годовых.

Алексей Ульянин, генеральный директор ЗАО «Агентство оценки «Гранд Истейт»:

- Количество обращений за оценкой для оформления ипотечного кредита постепенно увеличивается, но в вялотекущем режиме. Это объясняется тем, что многие из тех, кто имел намерения взять кредит, сделали это в декабре 2010 года, кто не успел – добирал в январе текущего года. В эти месяцы наблюдался всплеск обращений за оценкой для ипотеки. Но это вполне стандартная сезонная картина. После рабочей половины января наметился спад, который спроецировался и на февраль. В настоящий момент количество обращений становится больше. Люди по сравнению с периодом пика кризиса активизируются – есть желание взять ипотеку, платежеспособный спрос, доступные предложения от банков.

Если судить по практике нашей компании, самарцы наиболее активно кредитуются в крупных банках - Сбербанке, ВТБ 24 и в банке «Дельта Кредит».

Если говорить об объектах недвижимости, то можно отметить, что «средний образ» самого востребованного жилья, которое приобретается через ипотеку, с докризисных времен не изменился. Это объекты вторичного рынка: 1-2-комнатные «хрущевки» в стоимостном диапазоне 1200-1800 тыс. рублей. Средняя стоимость однокомнатных квартир – 1200-1600 тыс. рублей, «двушек» - 1650-1800 тыс. рублей. Но уже сегодня наблюдается динамика роста стоимости жилья.