Нединамичная «вторичка»

Аналитики рынка недвижимости Самары осторожны в своих прогнозах: цены на жилье на протяжении последних двух кварталов (IV квартал 2010 и I квартал 2011 года) не опускаются ниже и не поднимаются выше планки в 47 тысяч рублей за квадратный метр. За полгода изменения средней стоимости квадратного метра в разных сегментах «вторички» составили от одного до минус одного процента, которые многие эксперты склонны списывать на статпогрешность.

Цены

Пока ни самые оптимистичные, ни самые пессимистичные прогнозы в отношении того направления, в котором будет развиваться сегмента вторичного жилья на рынке недвижимости Самары не оправдались. Последние полгода цены топчутся на месте, разочаровывая тем самым продавцов, рассчитывающих реализовать квартиры подороже на волне роста цен, и покупателей, откладывающих приобретение жилья, выжидая дальнейшего снижения.

В среднем по городу стоимость вторичного жилья в конце марта 2011 года составила 45-47 тысяч рублей за квадратный метр. Однако в разных районах города цены варьируются от 37 до 57 тысяч рублей за «квадрат». «С точки зрения административного признака наиболее дорогие квартиры традиционно расположены в Ленинском и Самарском районах, где они предлагаются в среднем по 57 и 53,7 тысячи рублей за квадратный метр соответственно. Наиболее дешевые выставлены на продажу в Красноглинском и Куйбышевском – по 37 тысяч рублей за квадратный метр», – рассказывает заместитель директора Поволжского Центра Развития Оксана Никитина.

В Советском и Промышленном районах Самары стоимость квадратного метра в сегменте вторичного жилья в марте составил 43-44 тысяч рублей. Чуть дешевле купить квартиру можно в Кировском районе – по 41 тысяче рублей за квадратный метр. В Железнодорожном и Октябрьском районах средние цены застыли на отметке около 48 тысяч рублей за квадратный метр.

Динамика цен на вторичное жилье Самары в зависимости от района, руб./кв. м

Данные Поволжского Центра развития

По сравнению с ценами, зафиксированными аналитиками в IV квартале 2010 года, по итогам I квартала 2011 года по всем районам динамика в сегменте вторичного жилья оказалась несущественной. Изменения цен составили не более 1%. В целом же, за год по сравнению с I кварталом 2010 года средняя стоимость вторичного жилья в Самаре по данным Поволжского Центра развития сократилась более чем на 4%.

Более заметная динамика цен на «вторичку» проявляется при рассмотрении массы предложений с точки зрения распределения жилья по типу планировки. По сравнению с IV кварталом 2010 года по итогам марта наиболее серьезно (минус 5%) подешевели квартиры в старом фонде. Их средняя цена в Самаре составила 35,7 тысячи рублей за квадратный метр. За три месяца потеряли в цене около 4% и «сталинки», стоимость которых в марте 42,7 тысячи рублей за квадратный метр. Немного подорожали лишь квартиры улучшенной планировки и в домах так называемой 90-ой серии. По сравнению данными на конец 2010 года в марте их цена поднялась на 3% и оставила около 47 тысяч рублей за квадратный метр.

Динамика цен на вторичном жилье Самары в зависимости от типа жилья, руб./кв. м

Данные Поволжского Центра развития

«С точки зрения распределения сегмента вторичного жилья по количеству комнат в квартире, традиционно наиболее дешевые «двушки» сохраняют свои позиции. По данным на март 2011 года они предлагаются по 44 тысячи рублей за квадратный метр. Наиболее высокая цена за квадратный метр в однокомнатных квартирах – 48 тысяч рублей», – делится данными аналитического отчета Оксана Никитина.

Динамика цен на вторичном жилье Самары в зависимости от количества комнат, руб./кв. м

Данные Поволжского Центра развития

Структура экспозиции

Объем предложения на рынке вторичной жилой недвижимости Самары в марте 2011 года по данным Поволжского Центра развития составляет около 20 тысяч квартир.

В распределении по административно-территориальному признаку количество предложений традиционно лидируют такие крупные районы с большими спальными микрорайонами, как Промышленный, Кировский и Октябрьский. В трех этих зонах сосредоточено 56% всего объема предложений в сегменте «вторички».

Меньше всего квартир в марте 2011 года продавалось в Красноглинском (около 400) и Самарском (925) районах.

Структура рынка вторичного жилья по районам г. Самара, первый квартал 2011 г., %

Данные Поволжского Центра развития

С точки зрения распределения предложений по типам планировки самый массовый сегмент, по данным Поволжского Центра развития, – квартиры улучшенной планировки и 90-ой серии. Их в базе объектов, выставленных на продажу около 58%. Другой довольно массовый сегмент – «хрущевки» и «ленинградки». Около 20% из всей массы предложения в марте занимает этот тип квартир. Меньше всего на продажу в Самаре выставлено малосемеек.

Структура рынка вторичного жилья г. Самара по типу жилья, первый квартал 2011 г., %

Данные Поволжского Центра развития

Более равномерно выглядит структура предложения «вторички», если рассматривать ее с точки зрения количества комнат в квартирах. Из 20 тысяч выставленных на продажу квартир 37% – однокомнатные. «Двушки» занимают примерно равную долю рынка – около 35%. Трехкомнатных квартир меньше, но несущественно. По данным Поволжского Центра развития большие квартиры занимают в базе предложений около 28%.

Примерно такое же соотношение предложений квартир по количеству комнат можно обнаружить и в базе объявлений а сайте Dom63.ru. Всего на 30 марта в базе размещено 6276 объявлений. Однокомнатные квартиры предлагаются к продаже в 1827 объявлениях. Цена на основную часть объектов (724 объявления) находится в диапазоне от 1,5 до двух миллионов рублей. Предложения по продаже «двушек» размещены в 1856 объявлениях. Около половины двухкомнатных квартир продаются по цене от 1,5 до 2,5 млн рублей. Трехкомнатные квартиры представлены в базе Dom63.ru в 1616 объявлениях. Большая часть объектов выставлена на продажу по ценам в диапазоне от двух до трех миллионов рублей.

Структура рынка вторичного жилья г. Самара по количеству комнат, первый квартал 2011 г., %

Данные Поволжского Центра развития

Сроки экспозиции

«Средний срок экспозиции на вторичном рынке Самары, по данным на конец 2010 года, составлял 121 сутки. На протяжении года этот показатель вел себя неравномерно: в начале года он составлял 115 суток, во втором – снизился до 102, а потом вырос до 121 дня», – рассказывает Оксана Никитина о средней скорости реализации, выставленных на продажу квартир вторичного жилого фонда. В первом квартале 2011 года кардинальных изменений – существенного увеличения, или наоборот резкого сокращения сроков, за которые квадратные метры уходят с рынка не изменились.

Наибольшие сроки экспозиции имеют квартиры старого фонда – в среднем 142 дня. Наиболее ликвидными были и остаются малосемейки, которые продаются быстрее всего которых менее 100 суток (96). Дело в том, что это наиболее доступные с точки зрения цены квартиры (средняя стоимость однокомнатной квартиры – до одного миллиона рублей), поэтому они не задерживаются надолго в базах объявлений о продаже и находят своего покупателя нам быстрее остальных.

При этом, по мнению Оксаны Никитиной, зависимость срока экспозиции от расположения жилья в том или ином районе города почти не прослеживается. Из всех показателей выделяется только Самарский и Железнодорожный районы, которые имеют средний срок экспозиции более длинный, чем в среднем по городу –128-129 суток.