Ипотека – особенности регистрации

Развитие жилищного кредитования идет полным ходом, вопреки представлению скептиков, что минувший кризис изменит расстановку сил на рынке ипотечного кредитования. Покупка недвижимости при помощи ипотеки сегодня считается наиболее прогрессивным способом решения жилищного вопроса. Юристы подтверждают: ипотека – один из способов обеспечения исполнения обязательств, а ценность этого способа заключается в гарантии удовлетворения требований кредитора если не самим должником, то за счет заложенного имущества.

Регистрация сделки как фактор надежности

Учитывая долгосрочный характер заемных отношений, их серьезное экономическое наполнение, государство старается максимально обеспечить надежность ипотеки и удобство ее использования, а также предоставить определенные гарантии участникам ипотечного кредитования. Именно поэтому, полагает начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения управления Росреестра по Самарской области Юлия Горшкова, возникло требование о государственной регистрации ипотеки. На сегодняшний день это регистрационное действие очень востребовано. В областном управлении Росреестра наблюдается стабильный рост обращений желающих зарегистрировать как ипотеку, возникающую на основании договоров, так и ипотеку в силу закона. Если в 2009 году отмечалось определенное снижение числа ипотечных сделок, то в 2010-м, напротив, зафиксирована тенденция к увеличению зарегистрированных сделок: рост составил 43% по сравнению с кризисным 2009-м и 13% по сравнению с докризисным 2008-м. Даже в январе этого года, хотя он традиционно считается невостребованным в плане совершения регистрационных действий, число ипотечных сделок увеличилось на 22% по сравнению с январем 2010 года. Поэтому в управлении Росреестра по Самарской области не сомневаются: в 2011 году тенденция к росту обращений за государственной регистрацией ипотеки сохранится.

Ипотека: способы возникновения

Сегодня существует два способа возникновения ипотеки: ипотека на основании договора и ипотека в силу закона, независимо от волеизъявления сторон. Какими же нормативно-правовыми актами регулируется процесс государственной регистрации ипотеки? В первую очередь, говорит Юлия Горшкова, Федеральным законом №102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. Это специальный закон, поэтому его нормы имеют приоритет даже над нормами Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которым руководствуются государственные регистраторы в своей деятельности. Кроме того, существует инструкция «О порядке государственной регистрации ипотеки недвижимого имущества», утвержденная приказом министерства юстиции России 15 июня 2006 года. В этом нормативном акте достаточно подробно расписан порядок различных регистрационных действий, связанных с ипотекой. Эти документы необходимо знать всем, кто так или иначе связан с процедурой государственной регистрации и кто непосредственно готовит документы и обращается в органы Росреестра.

Важные «мелочи»

На чем чаще всего «спотыкаются» желающие оформить государственную регистрацию ипотеки? Порой на элементарном, к примеру, - на описании предмета договора. Следует отметить, что Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» содержит четкие требования к тому, что должно содержаться в договоре об ипотеке, и ставит возможность его государственной регистрации в зависимость от содержания договора. Если определенные условия в договоре не прописаны, то он не является договором ипотеки и, следовательно, не может быть зарегистрирован. Не стоит забывать и о правильном указании наименования органа, который зарегистрировал право залогодателя, поскольку до 2005 года органом, осуществляющим регистрацию, являлась Самарская областная регистрационная палата, до 12 мая 2010 года – управление Росрегистрации по Самарской области, а сегодня эту функцию выполняет управление Росреестра по Самарской области. Формально речь идет о трех разных органах. Поэтому в договоре ипотеки орган, который зарегистрировал право, должен быть прописан очень четко. Еще в договоре ипотеки должны быть указаны основания возникновения и сроки исполнения основного обязательства, а также стороны этого обязательства, дата и место заключения договора, исполнение которого обеспечивается ипотекой. Если предполагается периодичность внесения платежей, соответственно, эта периодичность должна быть продублирована в договоре ипотеки. Если предполагается, что права залогодержателя будут удостоверяться закладной, на это тоже необходимо указать в самом договоре ипотеки. Иное не позволит в дальнейшем выдать закладную.

Теперь о процессе государственной регистрации договора ипотеки. На сегодняшний день он не подлежит обязательному нотариальному удостоверению, но в то же время законодатель делает определенное послабление в части регистрации: если договор ипотеки нотариально удостоверен, то обратиться с заявлением о регистрации может только одна из его сторон. Если же договор заключается в простой письменной форме, то с заявлением о регистрации должны обратиться обе стороны договора. Сейчас на законодательном уровне рассматривается вопрос об увеличении роли нотариусов в сделках с недвижимостью. Поэтому не исключен вариант возврата к обязательному нотариальному удостоверению договоров ипотеки. Поживем – увидим. С учетом того количества ипотеки, которое есть сегодня, действующим в России и в Самарской губернии нотариусам, видимо, будет затруднительно справиться со все возрастающим объемом ипотечных договоров.

Еще одно условие, которое необходимо выполнить в обязательном порядке. Договор ипотеки может быть заключен только при наличии возникшего и зарегистрированного права лица, которое закладывает имущество. Иначе говоря, здесь не может быть никакой «одновременности». Сначала право залогодателя должно быть зарегистрировано, и только после этого оно может являться предметом ипотеки.

Из документов, которые представляются на регистрацию договора об ипотеке, хотелось бы остановиться на тех, в отношении которых возникает большинство вопросов. Главное - это кредитный договор или иной договор, в обеспечение исполнения которого закладывается имущество. Для государственной регистрации он представляется в подлиннике и копии. Если предполагается выдача закладной, соответственно, представляется сама закладная и обязательно отчет об оценке, поскольку этот документ необходим государственному регистратору для проведения правовой экспертизы в части правильности внесения сведений в закладную. Данные документы также представляются в подлиннике и копиях. После проведения государственной регистрации ипотеки на договорах проставляются штампы. Первый – о регистрации самого договора, второй – о регистрации ипотеки. Если ипотека возникает в силу закона, то на договоре, который является основанием для возникновения права (как правило, это договор купли-продажи), проставляется штамп о регистрации ипотеки.

В каких случаях возникает ипотека в силу закона?

Исключительно тогда, когда законодатель напрямую прописывает это в норме закона. В частности, при заключении договоров ренты (в т.ч. договоров пожизненного содержания с иждивением), договоров купли-продажи с рассрочкой платежа - в том случае, если стороны не предусмотрели в договоре специального условия, что такой залог не возникает. Но самый распространенный на практике случай возникновения ипотеки в силу закона – приобретение объектов недвижимости за счет кредитных средств банка или иной кредитной организации. Регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с регистрацией права собственности залогодателя. При этом не требуется отдельного ходатайства, равно как и оплаты государственной пошлины.

Погашение записи об ипотеке

Погашение записи об ипотеке также вызывает достаточно много вопросов. Между тем законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований для погашения такой записи. Это совместное заявление залогодателя и залогодержателя, заявление законного владельца закладной, заявление залогодателя с приложением закладной, в которой проставлена отметка о полном исполнении обязательств, решение арбитражного или третейского суда о прекращении ипотеки.

Юлия Горшкова, начальник отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения управления Росреестра по Самарской области:

- К сожалению, следует отметить, что зачастую документы, представляемые сегодня в управление Росреестра, не подготовлены для проведения государственной регистрации. Хотя готовят их в большинстве случаев профессиональные юристы. В свою очередь, юристам нашего управления приходится указывать коллегам на их недочеты, приостанавливая государственную регистрацию. Полагаю, что профессиональная подготовка полного комплекта документов, соответствующих требованиям законодательства, существенно облегчит наше взаимодействие. Что касается сроков регистрации, для регистрации ипотеки они являются сокращенными: пять рабочих дней для ипотеки жилых помещений, для ипотеки иных объектов – семь календарных дней. Со своей стороны специалисты управления делают все возможное, чтобы отработать документы качественно и в установленный срок.