Ипотечная аренда

Взятая в ипотеку квартира нередко - тяжелая ноша для граждан. Давит не только сама мысль, что назвать квартиру своей и свободно распоряжаться ею придется еще не скоро, но в большей степени необходимость выплачивать банку значительные денежные средства, ощущая при этом финансовый дискомфорт. Стремясь его преодолеть, некоторые заемщики всерьез задумываются о сдаче в аренду «свежекупленного» в ипотеку жилья, а сами решают переждать сложный период, к примеру, продолжая жить у родителей или в ведомственном жилье. Но эксперты отмечают, что это не всегда допустимо с позиции банков и не факт, что оправдано с позиции житейского опыта. Требуется анализ.

Когда единственный выход залатать дыры в бюджете связывается с вариантом сдачи ипотечной квартиры в аренду, ни в коем случае нельзя забывать, что на пути к экономии можно столкнуться с многими юридическими тонкостями и даже пострадать вследствие нарушения договора. По правилам до окончательного погашения ипотечного кредита и полного расчета с банком гражданин не может считать себя полноправным собственником жилья и, следовательно, распоряжаться имуществом может только прописанным в договоре образом. Отчасти по этой причине многие россияне, владеющие ипотечной недвижимостью, настороженно относятся к такому роду «предпринимательства» и не спешат превращать жилую недвижимость в «доходную».

Хотя стоит заметить, что законодательство РФ никаких препятствий в этом направлении не строит, и согласно Закону «Об ипотеке», любой владелец ипотечного жилья может получать от него определенные дивиденды. Однако сдавать в аренду жилье без согласия банка можно только в том случае, если в договоре об ипотеке нет запрещающего пункта. Но сегодня такие случаи единичны и уже почти не встречаются. Заемщик должен известить банк о своем намерении и получить его письменное разрешение. Эксперты отмечают, что обычно банки не чинят препятствий и соглашаются без проблем. Ранее, из-за несовершенства системы, банковское руководство не рассматривало вариант выхода заложенного в банке объекта недвижимости на рынок аренды. Одна из причин - тот факт, что в случае сдачи жилья в аренду арендатор мог получать право проживать в нем весь прописанный в договоре период. Это означает, что если банк решит взыскать с заемщика ипотечную квартиру, ему придется ждать истечения срока аренды. Поэтому сегодня в каждом договоре предусматривается строка, где прописывается возможность или невозможность сдавать объект в аренду. Если же банк дает согласие на сдачу имущества в аренду, в договоре указывается, что время аренды не может превышать срока самого кредита. «Сдача в аренду квартир, купленных с использованием механизма ипотечного кредитования, актуальна до момента погашения кредита либо изменения семейных или иных гражданских обстоятельств, так как в дальнейшем жилье либо заново реализуется, либо используется для самостоятельного проживания», - считает Елена Кротова, заместитель генерального директора АН «Бизнес-Гарант».

Между тем Закон «Об ипотеке» дает банку право регулярно проводить проверки на предмет состояния и условий содержания ипотечного жилья. Такая норма, как правило, обязательно устанавливается банком и включается отдельным пунктом в документы на ипотеку, но проводить такие проверки позволено не чаще двух раз в год и при этом не должны создаваться неоправданные помехи для эксплуатации арендованной квартиры.

В случае нарушения заемщиком договора с банком пострадать может и арендатор, и, естественно, сам заемщик. Первого, если нет соответствующего договора об аренде, попросят немедленно съехать. Заемщику же достанется больше. К примеру, банк имеет право обязать платить штраф 10 тыс. рублей за каждый «штрафной» месяц либо досрочно выплатить весь долг.

Без права налево

На практике, о чем свидетельствуют данные по самарским банкам, кредиторы оказываются лояльными в вопросах аренды в 20-30% случаев. Как отмечают специалисты, назвать точные данные сложно из-за «туманности» в этом виде «бизнеса». Некоторые риэлторы соглашаются помочь заемщикам сдать ипотечную квартиру, но договор, как правило, огласке не подлежит и, конечно, минует банковское руководство.

Кроме того, стоит отметить, что за свое согласие на аренду банк скорее всего что-нибудь попросит взамен. Это может быть или больший процент, или солидарная с собственником ответственность по кредиту арендатора. Также банк может настаивать, чтобы в договор аренды был включен пункт о том, что в случае наложения взыскания на квартиру арендатор обязуется освободить жилье по первому требованию банка.

В самих банках замечают, и в риэлторских агентствах это признают, что рынок аренды жилья сегодня - один из самых трудноконтролируемых. «Как часто вы встречаете собственников квартир, сдающих налоговую декларацию или хотя бы регистрирующих долгосрочную аренду в УФРС или нотариально?! Таким образом получается, что увидеть официальную статистику по этому вопросу вряд ли возможно, - характеризует ситуацию на арендном рынке Елена Кротова. - Если рассуждать логически, то покупка квартиры в ипотеку чаще всего совершается лицами, располагающими недостаточным количеством средств в семейном бюджете для покупки за наличку целиком, а значит, они нуждаются в дополнительных источниках доходов. Если откинуть квартиры, купленные в ипотеку для непосредственного проживания, остаются инвестиционные вложения и реализация государственных программ поддержки, что, по моему мнению, может составлять 30-40% от общего объема всех ипотечных сделок».

И именно эти заемщики, а также те, кто не исчерпал все другие возможности по решению своего квартирного вопроса без дополнительных затрат (проживая с родителями, к примеру), и рассматривают вариант получения доходов от сдачи как возможность погашения части обязательств по кредитным платежам. Но вопрос, насколько это выигрышно, не всегда имеет положительный ответ.

Что найдешь - что потеряешь

Есть мнение, что изменившиеся рыночная ситуация и уровень стоимость аренды могут превратить дополнительный доход в дополнительную головную боль для заемщика. «На мой взгляд, такой способ использования квартиры, приобретенной на заемные средства, сегодня невыгоден просто экономически, даже если не учитывать юридические тонкости и прочие нюансы. Если брать для примера однокомнатную квартиру, то арендные ставки, как правило, находятся в диапазоне 8-15 тыс. рублей в месяц, а ипотечные выплаты – значительно выше. При этом нужно учитывать еще и коммунальные выплаты, и затраты на косметический ремонт, а также прочие расходы, которые лягут на собственника после сдачи в аренду. А это также дополнительные расходы», - рассуждает Ирина Рязанова, генеральный директор АН «Дом ИСТ». При этом эксперт замечает, что было такое время, когда практика сдачи в аренду ипотечного жилья была популярной. «Но это было до кризиса, и главным фактором, который стимулировал брать в ипотеку, а затем сдавать, были высокие арендные ставки. Когда стоимость аренды будет выше, чем ипотечные выплаты, тогда данный вид услуг станет доступным и получит развитие», - резюмирует Ирина Рязанова.

Это мнение разделяет представитель ГК «Бизнес-Гарант»: «Вряд ли найдется ипотечная программа в нашей стране, при которой выплата ежемесячной суммы за пользование кредитом будет перекрываться последующей сдачей жилья в аренду. Рассмотрим показательный пример: при покупке жилья стоимостью около одного миллиона ежемесячная выплата, в зависимости от банка и типа ипотечного продукта, будет составлять от 8 до 12 тыс. руб. в месяц. Стоимость аренды купленного жилья при этом не будет превышать 6 тыс. в месяц. Вот и вся математика». И это без учета тех возможных «стихийных» расходов, которые могут постичь залогодателей, не информирующих банк о сдаче жилья в аренду, что неправомочно.

Впрочем, многие заемщики обсчитывают свой бюджет и выплаты так, что находят сдачу ипотечной квартиры если не выгодным предприятием, то решением проблемы банального недостатка денег на ежемесячный платеж и проживание после выплаты банку. Так, отложив переезд от родителей, молодые семьи нередко сдают квартиры с целью выплаты посредством полученной от квартиросъемщика суммы части кредитного долга, окупая квартплату или откладывая эти средства на хороший ремонт перед собственным въездом.

Любопытно, что если до 2006 года банки весьма настороженно относились к аренде ипотечной квартиры, то сегодня наблюдается обратная тенденция: многие банки не только сменили гнев на милость, но и при выдаче кредита стали учитывать прогнозируемые доходы от сдачи квартиры.

Такое положение дел отмечают и риэлторы. «Заемщики довольно часто практикуют сдачу ипотечной квартиры в аренду, ведь это может быть довольно выгодно», - замечает Ярослав Сыров, исполнительный директор АН «ВИП Компания», и для наглядности выяснения размера выгоды от сдачи ипотечного жилья в аренду предлагает расчет: «Рассмотрим соотношение расходов и доходов от сдачи ипотечного жилья в аренду. Возьмем двухкомнатную квартиру стоимостью 2700 млн руб. При первоначальном взносе 30% размер ежемесячного платежа будет составлять в среднем 18000 руб. Если обставить эту квартиру мебелью и техникой, то сдать ее можно примерно за 17000 рублей. Таким образом, по кредиту остается платить 1000 рублей. Как видим, размер средней ежемесячной арендной платы, как правило, составляет большую часть кредитного платежа».

Зерно истины

В общем можно говорить, что сдача ипотечной недвижимости в аренду сама по себе нарушением закона об ипотеке не является, особенно если соблюдать все прописанные в договоре требования. Главное, чтобы банк знал о принимаемом залогодателем решении, а еще лучше - включил пункт об аренде в кредитный договор. При соблюдении указанных законодательных норм банки, как правило, входят в положение своих клиентов и не препятствуют сдаче жилья в аренду. Но стоит понимать, что заработать на аренде большие деньги собственнику не удастся в связи со сравнительно низкими арендными выплатами и высокими ипотечными ставками. Впрочем, каждый случай, мотивы и, наконец, расчеты индивидуальны. И если кто-то увидит в аренде спасение, а кредитор проявит лояльность – почему нет?

Елена Кротова, заместитель генерального директора АН «Бизнес-Гарант»:

- Нужно внимательно читать договор, заключенный с банком, ведь он может ограничивать права владения покупателя. На объект, который приобретался с использованием средств ипотечного кредитования, накладывается обременение в силу закона об ипотеке, это означает, что покупатель имеет право пользования, но не распоряжения имуществом. И если банковским договором зафиксированы формулировки о невозможности сдачи квартиры в аренду, соответственно, законных прав у залогодателя нет. Если же такой отметки в договоре нет, то опять же согласно закону об ипотеке залогодатель (покупатель) обязан получить разрешение банка на подобное использование объекта залога. И выгоднее всего для любой стороны, чтобы подобный вид использования жилья обсуждался покупателем и банком на стадии заключения кредитного договора, тогда впоследствии ни у одной из сторон не возникнет взаимных претензий и, что немаловажно, не пострадает выселенный квартиросъемщик без какой-либо компенсации со стороны банка.

Ярослав Сыров, исполнительный директор АН «ВИП Компания»:

- Ипотека – это субсидированная программа, которая не предполагает ее использование в коммерческих целях. Для извлечения прибыли государством предлагаются потребительские кредиты с процентной ставкой, в два раза превышающей ставку жилищного кредита. Заемщик до полного погашения долга перед банком не является собственником данного жилья и не имеет права полностью распоряжаться данным видом недвижимости. Однако сдать ипотечную квартиру в аренду можно при условии письменного согласия залогодержателя. Но от такой аренды могут возникнуть страховые риски, потому что заемщик не сможет постоянно следить за состоянием сдаваемой квартиры. Таким образом, по условиям банка, жилье, купленное в ипотеку, необходимо использовать исключительно по назначению, не сдавать, а проживать в нем самому.

Аренда-ипотека. Сравнение платежей

_{Автор: Михаил Губернаторов}