Квартирная перестройка в рамках закона

Нередко, затевая ремонт, многие стремятся кардинально переделать свою квартиру, перекроить существующее пространство максимально рационально, чтобы с пользой использовать квадратный метр общей площади. Но далеко не всегда бытовое представление о пользе, рациональности и личном комфорте соответствует нормам безопасности и санитарного благополучия. Именно поэтому далеко не каждую перепланировку позволят провести или согласовать контролирующие органы. Какие стены в квартире передвигать нельзя? И как узаконить индивидуальный план своего жилища?

Запретный креатив

Согласно Жилищному кодексу РФ перепланировкой считается изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменений в его технический паспорт.

Чаще всего кардинальной перестройке собственники подвергают именно типовое жилье, пытаясь переделать его согласно своим далеко не типичным, индивидуальным потребностям и представлениям о комфорте. Например, небольшую «однушку» с появлением новых членов семьи владельцы пытаются модифицировать в двухкомнатную квартиру. Некоторые напротив, желая избавиться от узкого неуютного зала, разбирают перегородку между комнатой и кухней и объединяют в просторную гостиную-столовую. Подобных примеров – великое множество. Но далеко не любую идею, лежащую в основе перепланировки, можно, и главное, разрешено воплощать в жизнь.

Дело в том, что любой план квартиры должен основываться не только на представлениях о комфорте, но и соответствовать требованиям безопасности. Поскольку некоторые изменения в расположении комнат и помещений могут иметь роковые последствия. Причем передвигая стены в квартире сугубо по своему усмотрению, собственник подвергает опасности не только себя и своих домочадцев, но и соседей.

Регулируют возможности перепланировки несколько документов. В первую очередь это СниПы и СанПиНы, которые применяются при проектировании многоквартирных жилых зданий. В этих нормативных актах закреплены основные запретные перепланировки.

Во-первых, ни в коем случае нельзя демонтировать несущие стены. Это увеличивает риск обрушения потолка на 25%.

Во-вторых, запрещено объединять балконы с комнатами. «Вынос отопительных приборов, попросту говоря батарей, может привести в замораживанию всего стояка», – рассказывает руководитель отдела по оформлению недвижимости АН «Бизнес-Гарант» Яков Виноградов. Причем без тепла могут остаться как хозяева квартиры, так и их соседи с верхних и нижних этажей. Кроме того, вообще нельзя использовать балконы и лоджий не по назначению (например, переносить туда кухни).

В-третьих, в ходе перепланировки жилых комнат нельзя оставлять их без естественного освещения.

В-четвертых, запрещено устройство комнат площадью меньше установленного минимума. Например, комната общего пользования (зал, гостиная) должна быть не меньше 12 кв. м. Минимум для спальни на одного человека или детской – 8 кв. м. Гардеробная – не меньше 2 кв. м. Минимальная площадь кухни – 6 кв. м, совмещенного санузла – 3,3-4 кв. м, раздельного (уборная и ванная) – от 4 до 6 кв. м

В-пятых, при проведении перепланировки важно соблюсти следующее правило: «мокрая» зона (кухни, санузлы) квартиры не должны располагаться над «сухими» зонами (жилыми комнатами) соседей. Такое размещение функциональных помещений чревато авариями систем водопровода и канализации.

Также сложно будет узаконить демонтаж перегородки между кухней с газовой плитой и жилой комнатой: «В случае взрыва газа при отсутствии перегородки площадь поражения существенно увеличится, соответственно люди, находящиеся в комнате, могут пострадать намного сильнее. Поэтому газовые службы попросту запретят пользоваться газовой плитой в квартирой с такой перепланировкой, вплоть до отключения газа», – добавляет Яков Виноградов.

Согласованный план перестройки

Осуществить перепланировку в квартире не так сложно, как ее согласовать и узаконить. Долгое время считалось, что гораздо проще провести это процедуру через суд, чем получить официальное разрешение контролирующих органов. «Такое убеждение действительно бытовало до недавнего времени. Однако сейчас ситуация изменилась. Несколько лет назад полномочия по выдаче разрешений на проведение перепланировок и приемку квартир после произведенных изменений получил городской департамент строительства и архитектуры. И если ведомство выдает аргументированный отказ на проведение или согласование перепланировки, добиться иного решения в суде практически не возможно. Поэтому сегодня можно сказать, что основная сложность все-таки заключается не в бюрократической процедуре, а в менталитете наших сограждан, которые зачатую ради своего комфорта совершенно игнорируют любые норма и требования», – считает г-н Виноградов.

Процедура согласования проведения перепланировки в квартире на сегодняшний день в Самаре выглядит следующим образом. В филиале ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» необходимо получить копию технического паспорта квартиры. Затем обратиться в проектную организацию для разработки и утверждения с санитарно-эпидемиологической, противопожарной, газовой и другими службами проект перепланировки. Затем с заявлением о перепланировке, техническим паспортом квартиры, правоустанавливающими документами, проектом изменений и письменным согласием на перепланировку всех членов семьи, проживающих в квартире, нужно отправляться в департамент. По закону ответ из ведомства должен прийти в течение 45 дней. В случае положительного заключения можно начинать перепланировку. По ее завершению следует опять обратиться в департамент и вызвать приемочную комиссию. Затем акт приемки нужно отдать в БТИ для внесения изменений в технический паспорт квартиры.

Немного по другому предстоит действовать, если перепланировка была сделана самовольно, то есть без предварительного согласования с департаментом. Сначала нужно получить техническое заключение на проделанную перестройку. Для этого необходимо вызвать специалиста из Ростехинвентаризации, получить санитарно-эпидимиологическое заключение, согласовать перепланировку с пожарными. Затем положительные решения служб вместе с заявлением отнести в департамент строительства и архитектуры. Если ведомство перепланировку не согласует, собственникам придется привести квартиру к прежнему виду. Если же этого не произойдет, дело передадут в суд.

«Конечно, если вы хотите снести все несущие стены в квартире, такую перепланировку вам никто, в том числе и наша служба, контролирующая сохранность жилищного фонда, не согласует и заставит восстановить прежнюю конфигурацию жилья, – отмечает руководитель Государственной жилищной инспекции Самарской области Андрей Абриталин, – Хотя, радует, что в последнее время подобные случаи совершенно абсурдных перепланировок встречаются всё реже. Люди стали более осведомлены в этом вопросе. Если же в квартире необходимо провести какую-то несущественную перепланировку – передвинуть дверной проем, заменить оконный блок и т. д. – и наши инспекторы, и межведомственная комиссия при горадминистрации всегда идут навстречу», – добавляет г-н Абриталин.

Перепланировка по закону – кому и для чего?

Проведя перепланировку в своей квартире, многие успокаиваются и не спешат приводить в соответствие технический паспорт и новую конфигурацию жилища. Не всегда требуется узаконивать планировку даже при продаже жилья. «Если у вас есть свидетельство о праве собственности на квартиру, и покупатель согласен приобрести ее в том виде, в котором она есть, и это фиксируется в договоре купли-продажи, при регистрации сделки в Росреестре предъявлять скорректированный техпаспорт не потребуется», – рассказывает Яков Виноградов. Однако есть несколько случаев, когда собственникам придется поторопиться и узаконить самовольную перепланировку.

В большинстве случаев приведение в порядок технического паспорта на квартиру необходимо для приватизации квартиры. Этот же документ обязательно потребуют банке при оформлении ипотечного кредита на приобретение самовольно перепланированного жилья. Узаконить перепланировку придется и тем, кто получал документы на квартиру до 1998 года – они подлежат переоформлению в органах Росреестра.

Получить техпаспорт придется и при оформлении прав собственности на квартиру в новостройке. Покупателям жилья в новых домах придется согласовать перепланировку прежде, чем зарегистрировать сделку. Такое положение вещей является серьезным препятствием для застройщиков предлагать квартиры со свободной планировкой. «В силу норм современного законодательства мы не можем продавать покупателям квартиры со свободной планировкой, поскольку получить свидетельство о праве собственности на такое жилье практически не реально», – отмечает заместитель директора УК «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев. Казалось бы, почему не дать покупателю возможность самостоятельно решить, как будет спланирована его новая квартира: где будет спальня, какой площади – детская и т. д. Поскольку четко определенное и закрепленное местоположение в жилище по санитарным нормам должны иметь лишь кухня и санузлы. Однако бюрократические сложности пока не позволяют покупателям самостоятельно спланировать свою жизнь в новых квартирах.