Рискованные квартиры в недостроенных домах

Ситуация с обманутыми дольщиками заставила многих пересмотреть свое отношение к приобретению недостроенного жилья. Риелторы всячески отговаривают своих клиентов от подобных сделок, а некоторые застройщики сами отказались от идеи выставлять на продажу объекты на начальной стадии строительства.

Никаких гарантий

«Покупка объекта долевого строительства на ранних этапах – это всегда неоправданный риск, - считает исполнительный директор АН «Феррум плюс» Ольга Добрякова. - Ведь полной уверенности в том, что дом будет достроен, быть не может». «Мы стараемся не проводить сделки с квартирами на начальном этапе строительства. И не рекомендуем делать это своим клиентам, - поддерживает свою коллегу генеральный директор РФ «ВИП Компания» Татьяна Сырова. - Ведь ответственность за проведенную сделку несем мы, и если покупатель так и не получит выкупленной им жилплощади, он со своими претензиями придет к нам. А давать стопроцентные гарантии того, что тот или иной дом будет достроен, мы не можем». Опасения риелторов вполне оправданны. Тем более что в некоторых российских городах существует судебная практика, когда именно риелторов признавали виновными в том, что клиент так и не получал тот товар, за который заплатил. В результате агентства недвижимости были вынуждены возмещать ущерб обманутым дольщикам.

Гарантированно избежать такой ситуации невозможно, ведь произойти может все что угодно. Например, застройщик может обанкротиться. Хорошо, если за достройку дома сразу же возьмется другая компания и выполнит-таки обязательства перед дольщиками. Но так бывает далеко не всегда. Кроме того, нередки случаи, когда, даже возведя несколько этажей, застройщик не имеет полного пакета документов, и потому нет никакой уверенности в том, что все необходимые разрешения в результате будут собраны и в дальнейшем не возникнет проблем со сдачей дома в эксплуатацию.

Конечно, определенной гарантией может выступать доброе имя застройщика, имеющего в своем активе несколько добротных, в положенные сроки сданных объектов. Однако здесь все не так однозначно. «Даже определенное количество уже достроенных объектов, на мой взгляд, не может являться гарантией того, что и этот конкретный дом будет достроен», - считает Татьяна Сырова.

Без инвестиционной составляющей

Тем не менее, все-таки есть причины, заставляющие людей идти на риск и покупать квартиры в недостроенных домах. «Привлечь покупателя на такие объекты можно только низкой инвестиционной ценой, - считает руководитель департамента реализации недвижимости ЗАО «Эл-Траст» Андрей Шерстобитов. - В этом случае человек знает, что окупает свои риски тем, что приобретает квадратный метр по цене, скажем, 30 тыс. руб., при том что после сдачи дома он будет стоить не меньше 40 тыс. рублей».

Однако и этот принцип действует далеко не всегда. К примеру, в Самаре сегодня можно наблюдать едва начавшиеся стройки, примерно на уровне второго-третьего этажа, где квартиры предлагается приобрести по цене 40 тыс. руб. за кв. м. Для сравнения: 37-38 тыс. руб. - стоимость квадратного метра на объектах, которые сдаются в конце текущего года. Таким образом, рассматривать подобные объекты как инвестиционно привлекательные тоже можно не всегда.

На средства застройщика

«Многие строительные компании сегодня сами стремятся к тому, чтобы продавать объекты если не на стадии сдачи, то по крайней мере в хорошей степени готовности, - комментирует Ольга Добрякова. - Причем не столько из-за неуверенности в своих силах, сколько из-за нежелания потерять на стоимости квадратного метра». По словам Андрея Шерстобитова, многое зависит от финансовых возможностей застройщика, а также его положения на рынке. Если строительная компания имеет возможность осуществлять строительство на собственные деньги или привлечь кредитные средства на приемлемых условиях, то нет смысла выставлять объект на рынок по демпинговой цене. Конечно, продажи должны быть, поскольку необходимо возмещать дорогие кредитные средства вложениями покупателей. Вопрос лишь в том, на каком этапе строительства это необходимо делать и на каких условиях. «Возместить дорогой кредит, продавая квадратный метр по 29 тыс. руб., может, и не имеет смысла, - считает Андрей Шерстобитов. - Зачастую бывает выгоднее выждать несколько месяцев, когда хотя бы половина дома будет готова, и продавать квартиры уже по другой цене».

Быть может, этим и объясняется высокая стоимость квадратного метра в новых домах. Застройщики просто не заинтересованы в том, чтобы распродавать квартиры дешево, а потому выставляют их на продажу чуть ли не по конечной стоимости. И делается это не столько ради получения инвестиционных средств, сколько для удобства покупателей, заинтересованных в покупке квартиры на этом объекте именно сейчас.

Возможные коррективы

Что же, кроме привлекательной цены, может заинтересовать покупателя? Прежде всего, наверное, возможность выбора. Особенно учитывая, что предложений по новостройкам в Самаре сегодня немного, а значит, есть вероятность, что ближе к окончанию строительства выбирать уже будет не из чего.

«Еще одним плюсом приобретения квартиры на ранней стадии может быть возможность вносить изменения в проектировочные решения», - считает Ольга Добрякова. Иногда задумка архитектора такова, что стоящие рядом квартиры даже не имеют между собой несущих стен. И если покупатель хочет приобрести квартиру большей площади, чем предлагается в этом доме, он может купить, скажем, две квартиры, находящиеся в одном «кармане», перенести какие-то стены, внести изменения в проектировочное решение и получить таким образом одну просторную квартиру нужной планировки. Если изначально, до сдачи дома, измененный проект будет утвержден в соответствующих инстанциях, на выходе покупатель получит документы уже на фактически существующую жилплощадь. То есть на одну квартиру вместо двух. И узаконивать перепланировку ему уже не придется.

Конечно, внести коррективы можно будет и на более поздней стадии строительства, например, когда уже готова коробка дома. Однако если какие-то работы уже были выполнены, необходимость переделки неизбежно вызовет определенное удорожание приобретаемой жилплощади. Если же коррективы в планировочное решение вносятся изначально, дополнительных затрат это не потребует. Конечно, при условии, что такие коррективы вообще возможны.

Предпочтение «вторичке»

По сведениям аналитиков рынка недвижимости, в настоящее время на рынке строящегося жилья Самары отсутствуют массовые предложения с 2013-м и более поздними годами ввода. Либо они пока не выставляются на продажу, либо их просто нет. А значит, можно предположить, что в ближайшее время в Самаре будут появляться новые проекты, и покупателям придется или ждать, когда они будут достроены, или идти на риски, выбирая лучшее из того, что предложит рынок.

«Не думаю, что даже в этом случае объекты, строительство которых едва начато, будут активно раскупаться, - считает Ольга Добрякова. - Скорее всего, люди в первую очередь будут ориентироваться на вторичный рынок либо обратят внимание на не слишком востребованные до сих пор предложения». Ни для кого не секрет, что в нашем городе есть давно завершенные и принятые в эксплуатацию дома, в которых до сих пор не распродано значительное число квартир. Происходит это по разным причинам – не очень удобный район, не совсем удачные планировки и т. д. И при огромном спросе на жилье, по мнению Ольги Добряковой, большинство людей, скорее всего, не захотят рисковать и отдадут предпочтение менее интересным, но уже существующим объектам.

Тем не менее, есть и другая сторона медали. «Учитывая, что новостроек сегодня в Самаре недостаточно, - предупреждает Андрей Шерстобитов, - существует определенный риск, что к моменту сдачи дома в эксплуатацию и получения свидетельств на квартиры хороших предложений уже не останется, все будет раскуплено. А значит, выбирать будет не из чего».

Андрей Шерстобитов, руководитель департамента реализации недвижимости ЗАО «Эл-Траст»:

- Покупать квартиру на начальной стадии желающих сегодня не много – после проблем с обманутыми дольщиками люди опасаются делать это. Особенно если строительство осуществляет никому не известная организация. Наша компания сейчас рассматривает вопрос, стоит ли сразу выставлять на продажу квартиры в новых объектах. Если мы решим, что нам это интересно, очень низкой цены однозначно не будет, поскольку большой заинтересованности в том, чтобы продать поскорее и получить хоть какие-то деньги сразу, у нас нет.

Татьяна Сырова, генеральный директор РФ «ВИП Компания»:

- Риск, что дом, строительство которого только начато, так и не будет достроен, есть всегда, даже если вы выбрали надежного застройщика, построившего уже не один объект. Покупка квартиры на начальной стадии строительства – это прежде всего инвестиционный проект. Наша компания считает неоправданным риском участие в таких мероприятиях и продает квартиры либо в уже возведенных домах, либо в домах, находящихся на финальной стадии строительства, когда достраиваются последние этажи и есть хоть какая-то уверенность в том, что объект будет сдан в срок.

Ольга Добрякова, исполнительный директор АН «Феррум плюс»:

- Если покупать квартиру в новом доме, то только с полным пакетом документов и на завершающей стадии строительства. Завершающим можно считать период, когда примерно две трети запланированного объема уже выполнены при условии, что реальные сроки строительства совпадают с указанными в документации сроками. Конечно, и в этом случае нельзя быть полностью уверенным, что дом будет достроен, особенно если речь идет о никому не известной строительной организации. Но если застройщик – надежная, хорошо зарекомендовавшая себя компания, риски будут минимизированы.

Геннадий Ювженко, заместитель директора по строительству СК «Бригантина»:

- Мы продаем квартиры на любой стадии строительства, в том числе и на начальной. Никакой проблемы в этом нет, квартиры неплохо продаются. Наверное, проблемы существуют, когда застройщик возводит и продает один дом. Если же уже сданы в эксплуатацию несколько объектов и достраиваются следующие, покупатель имеет возможность и оценить, и сделать выводы. И даже если квартиры будут продаваться по цене, чуть выше той, которую устанавливает мало кому знакомая компания, покупатель выберет того застройщика, который уже себя зарекомендовал.

_{Aвтор: Светлана Келасьева}