Рынок недвижимости: между прошлым и будущим

Несмотря на увеличение числа размороженных строек, рост активности банков в выдаче ипотечных кредитов и заметное оживление на рынке недвижимости, большинство экспертов сходятся во мнении, что говорить о полном восстановлении рынка пока преждевременно. Хотя некоторые положительные тенденции уже налицо.

В результате отложенного спроса

«Сегодня мы можем наблюдать достаточно стабильную ситуацию на рынке недвижимости, - считает генеральный директор РФ «ВИП-Компания» Татьяна Сырова. – Активный спрос, вполне адекватные цены, без резких скачков и падений».

Однако, по мнению большинства экспертов, говорить о полном восстановлении и возвращении рынка недвижимости на докризисный уровень пока рано.

Действительно, после кризиса 2008-2009 гг., начиная с прошлого года, в сегменте жилой недвижимости наметилось некоторое оживление. Ближе к лету можно было наблюдать значительный всплеск покупательской активности, и на рынке наконец-то в привычном объеме стали осуществляться сделки покупки-продажи жилья.

«Произошла вполне предсказуемая вещь - люди два года не решались или не имели возможности решать свои жилищные проблемы, копили деньги, присматривали варианты, ждали снижения цен и откладывали все приобретения на будущее, - поясняет заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев. – В какой-то момент стало ясно, что время пришло, покупать жилье нужно сейчас».

Но потом темпы реализации недвижимости вновь снизились, и уже осенью прошлого года участники рынка констатировали гораздо меньшее количество сделок по купле-продаже квартир.

Тем не менее, всплеск лета 2010 г. породил определенные тенденции. Стал увеличиваться кредитный портфель банков, застройщикам стало проще привлекать денежные средства. Причиной тому послужила очевидная активность рынка, которая, правда, через 3 месяца сошла на нет. «Рынок воспрял на короткое время в результате того отложенного спроса, который был аккумулирован в 2008-2009 гг., - комментирует Вячеслав Рандаев. - О полном же восстановлении рынка говорить пока преждевременно».

Завершение начатого

Согласно статистике, в 2009 году объем предложений в сегменте жилой недвижимости вырос в 2 раза, а к началу 2011 года рынок вернулся на свои среднегодовые позиции. То есть сделки начали совершаться, вследствие чего количество предложений стало не наращиваться, а сокращаться.

«Общий объем предложений первичного рынка жилья Самары по итогам 2010 года составил порядка 250 тыс. кв.м., - уточняет заместитель директора «Поволжского Центра Развития» Оксана Никитина. - Структура предложения в данном сегменте на начало 2011 года совпадает со структурой 2010 года. В ней преобладают объекты с 2011 годом ввода в эксплуатацию, количество которых на протяжении истекшего года нарастало. Количество нереализованных квартир в новых объектах с 2009 годом ввода сошло на нет, т.к. рынок полностью поглотил данный объем предложения».

Значительной проблемой сегодня стал дефицит в городе новых строек и, соответственно, числа предложений по готовым объектам. По словам Оксаны Никитиной, на рынке Самары практически нет массовых предложений с 2013 и более поздним годом ввода, таким образом, в сегменте строительства жилья в Самаре отсутствует задел на ближайшие 2-3 года. Но говорить о том, что строительный рынок жилья Самары встал, тоже нельзя. Темпы роста объема строительства составляют 105-110% от уровня прошлогодних.

«Дефицит новостроек в Самаре нельзя считать значительным, - считает Татьяна Сырова. - Надо отдать должное нашим строителям, многие из которых даже в кризис находили возможность не замораживать стройки. Часть тех площадок, на которых все-таки временно были прекращены работы, сегодня уже реанимированы. Поэтому, несмотря на то, что количество нового жилья сейчас несколько уменьшилось, предложения по новостройкам все равно есть».

В списке предложений, если говорить про микрорайонную застройку - ЖК «Гастелло» (СК «Трансгруз»), ЖК «Волгарь» (ГК «Амонд») и ЖК «Крутые ключи» (ГК «Авиакор»). Все остальные стройки — это завершение тех проектов, которые были начаты в докризисный период. По мнению Вячеслава Рандаева, говорить о том, что сегодня застройщик вновь готов вкладывать деньги в этот рынок, не совсем правильно.

«Такой подход уместен, скорее, по отношению к нескольким застройщикам, успевшим перед кризисом реализовать основную часть квартир и войти в этот сложный период с живыми деньгами, которые можно было пустить в оборот. Все остальные компании по-прежднему находятся в более или менее сложном положении», - считает Рандаев.

Нацеленность на эконом-класс

«Из тех объектов, которые были начаты в 2009-2010 гг., почти все реализуются в рамках тех или иных госпрограмм: жилье для военных, переселение из ветхого и старого фонда, ведомственное жилье для сотрудников МВД и так далее, - поясняет Оксана Никитина. - Строительство жилья частными компаниями-застройщиками в расчете на общий рынок ведется либо в рамках проектов, заявленных до 2009 года, или проектов, которые нашли банковское финансирование в рамках работы АИЖК». Действительно, наличие определенного количества государственных программ, цель которых помочь людям приобрести жилье, вылилось в следующую тенденцию: сегодня максимально востребовано жилье эконом-класса, а больше, по сути, ничего и не строится. В том числе и по той причине, что банки, как правило, кредитуют только покупку недорогого жилья.

«В Самаре среднегодовой объем рынка жилой недвижимости составляет порядка 30-34 млрд рублей, - отмечает Вячеслав Рандаев. - Примерно четвертая часть этой суммы приходится на первичный рынок. Если проанализировать объем выданных ипотечных кредитов, то становится очевидно, что через госпрограммы, направленные на поддержку лиц, не имеющих достаточного количества средств на покупку жилья, реализовано не более 10-15% от общего объема. Доля государственных программ, безусловно, важна и нужна, но это весьма незначительная часть от общего рынка».

На каждую группу покупателей

Несмотря на то, что значительная часть застройщиков и финансовых организаций нацелена на обеспечение жителей Самары квартирами эконом-класса, говорить о невостребованности жилья повышенной комфортности не приходится, отмечают эксперты.

По словам Вячеслава Рандаева, всех покупателей квартир на первичном рынке можно условно разделить на две группы. Первая представляет собой граждан, которые приобретают жилье по причине острой необходимости, просто потому, что нужно где-то жить. Вторая группа имеет крышу над головой, но стремится улучшить свои жилищные условия.

Первая категория покупателей — это люди, которые не имеют собственных средств на покупку жилья и вряд ли когда-то будут их иметь. Именно на эту категорию направлены государственные программы по субсидированию, банковские программы по обеспечению доступными кредитами. Само собой разумеется, что такие покупатели нацелены на приобретение жилья эконом-класса.

Но существует и вторая группа покупателей, которые имеют либо необходимые для покупки недвижимости средства, либо доходы, позволяющие эти средства накопить. Эта часть населения жильем обеспечена, и квартиры эконом-класса им не нужны. «Такая категория граждан готова рассматриваить вопрос приобретения и дальнейшего финансирования строительного сектора только с точки зрения улучшения жилищных условий, - поясняет Рандаев. - Поведенческая модель этой категории покупателей совершенно иная — они будут либо покупать очень хорошее жилье, либо не будут покупать его вообще».

Вячеслав Рандаев подчеркивает, что соотношение этих двух групп покупателей неравное - людей, которые не готовы сегодня покупать «хрущевки» и малометражки, значительно больше, чем тех, кто нуждается в срочном решении своих жилищных проблем. Однако на удовлетворение потребностей именно этой категории населения сегодня мало кто из застройщиков нацелен. В целом из предложений по жилью класса «комфорт» (не путать с элитным жильем) сегодня на рынке имеются ЖК «Бриг», ЖК «Панорама» и ЖК «Панорама плюс», ЖК «Надежда».

«Таким образом, мы имеем всего четыре проекта, каждый из которых нельзя назвать масштабным, - подводит итог Вячеслав Рандаев. - Одним словом, рынок сегодня практически пустой, в то время как сегмент этот весьма востребован. Покупатели ищут хорошие 3-2-комнатные квартиры. А их нет, и в ближайшие год-два они едва ли появятся, поскольку, кроме тех заявленных проектов, которые вышли на рынок, других площадок нет».

Внимание загороду

Таким образом ожидать, что в ближайшие годы рынок поведет себя чрезмерно активно, нельзя по причине отсутствия достаточного количества адекватных предложений.

Пожалуй, единственный сегмент, в котором можно наблюдать небольшой спрос при достаточном количестве предложений — это сегмент коттеджных поселков. При том, что с каждым годом все большее число граждан устремляется за город, значительным покупательским спросом пользуются земельные участки, особено в приближенных к областному центру районах. По словам Татьяны Сыровой, для большинства покупателей наиважнейшее значение имеет не столько хорошая инфраструктура, предполагаемая в каждом централизованно застраиваемом поселке, сколько, во-первых, возможность построить такой дом, какой ему хочется, во-вторых, сделать это по более приемлемой цене. А индивидуальное строительство, как правило, обходится дешевле. Хотя сегодня на рынке есть очень выгодные предложения в коттеджных поселках, гораздо лучше по качеству, а по цене сопоставимые с индивидуальными постройками.

Таким образом, не исключено, что невостребованные предложения по коттеджным поселкам со временем будут опускаться в цене, и какая-то часть населения, при отсутствии достаточного числа предложений на первичном рынке, пересмотрит свои покупательские предпочтения в пользу загородного проживания.

Рост цен - в перспективе

Что касается стоимости квадратного метра, то на данном этапе мы наблюдаем более-менее устойчивую ситуацию. В кризис цены обрушились, но на сегодняшний день можно констатировать, что они вышли на стабильный уровень. Примерно с середины 2010 года уже можно говорить о том, что рынок стабилизировался полностью. По крайней мере, изменение ценовой ремиссии мы больше не фиксируем.

«Тем не менее, если принимать во внимание, что в страну пришли нефть и доллары, становится очевидным, что со временем постепенно средства придут и в сегмент недвижимости, - считает Вячеслав Рандаев. - Эти деньги надо будет осваивать, а нового продукта в достаточном объеме не создается. И это означает только одно - при дефиците предложений цена на объекты недвижимости будет расти. Согласно законам экономики, если нет увеличения объема продукта, который связывает денежную массу, значит, этот продукт становится дороже».

Снижения не будет

Немаловажный вопрос, который нередко затрагивается сегодня, – необходимость снижения себестоимости строительства. Часто приходится слышать, что для того, чтобы жилье было доступным, оно должно продаваться не дороже 30 тыс. руб. за кв.м. Однако необходимо признать, что единственный проект, который способен не превышать такую планку – это «Крутые ключи». Себестоимость высотного строительства, да еще на площадках, связанных с отселением, значительно выше. После же посткризисного повышения тарифов на электроэнергию, цен на цемент и другие строительные материалы, вполне уместно предположить, что эта планка будет повышаться и дальше.

«Строители не имеют возможности строить дешевле, - поясняет Вячеслав Рандаев. - Поэтому большинство застройщиков ведут строительство с расчетом, что в ближайшие год-два цены на недвижимость значительно подрастут по сравнению с теми ценами, которые сейчас присутствуют на рынке».

Леонид Боярский, генеральный директор ГК «Спектр недвижимости»:

- Сегодня много говорится о необходимости сдерживать себестоимость квадратного метра. Однако в существующих условиях это практически невозможно. Слишком много факторов, влияющих на увеличение цен на жилье. Рост тарифов этого года уже сказался на стоимости строительных материалов, их доставки, что, в свою очередь, повлияло и на себестоимость квадратного метра. Таким образом, цены на жилье в ближайшее время однозначно будут расти.

Татьяна Сырова, генеральный директор РФ «ВИП Компания»:

- В целом рынок сегодня достаточно стабилен. Правда, сделок инвестиционного характера совершается немного. Большинство непрофессиональных инвесторов ушли с рынка еще в 2008 г. Профессиональные инвесторы имели возможность сделать выгодные вложения в сегменте жилой недвижимости в 2009 г., когда было значительное падение цен и возможность торга. Поэтому, к сожалению, нельзя сказать, что существующий рынок настолько инвестиционный, как хотелось бы.

Оксана Никитина, заместитель директора «Поволжского Центра Развития»:

- В целом, выбор у покупателей, которые сейчас готовы и имеют возможность купить новые квартиры, весьма ограничен: если до 2008 года в каждом сегменте (эконом, бизнес и премиум) был целый список проектов, в разных районах и с разными характеристиками, то сейчас количество вариантов минимальное. Но говорить о том, что строительный рынок встал, тоже нельзя, поскольку темпы роста объемов строительства все же превышают прошлогодний уровень.