Ипотека – не потеха, или Вредит ли заемщику кредит?

Взять жилищный кредит – одно дело и не самого простого порядка. Но настоящей проверкой на прочность становится жизнь с ним из месяца в месяц. И испытание ипотекой проходят не все. Как выбираться из долговой ямы и кто бросит горе-заемщику спасительную лестницу? Совместно с экспертами попробуем ответить на сложные вопросы этой щекотливой темы.

Как быть?

Покупка недвижимости через банк до сих пор в массовом сознании считается весьма ответственным шагом. По статистике, россиян принято считать одними из самых ответственных заемщиков в мире. Тем не менее в кризис обозначился серьезный рост просрочки. Так, по данным ЦБ РФ, на IV квартал прошлого года этот показатель составил 1 128 млрд рублей.

Понимание, что средств заплатить по очередному платежу нет, иногда подкрадывается постепенно, но настойчиво. Затем жизнь превращается в сценарий известного рекламного ролика, где страдающему бессонницей сулят спокойный сон только после того, как он наконец заплатит. Но иногда обстоятельства берут верх, затягивая заемщика в дефолтную пучину. Причем степень скорости устремления в нее зависит от многих факторов, и надо понимать: то, как будет действовать при этом сам заемщик – грести против течения или безвольно отдаваться влиянию стихии, напрямую влияет на степень трагичности финала его кредитной истории.

Причем здесь, как в медицине, – во многом выздоровление больного зависит от правильности поставленного диагноза и выбранных методов лечения. Так, заемщику следует уяснить для себя, есть ли тенденция к улучшению его материального состояния, и поговорить об этом со специалистом. Если симптомы скорого улучшения налицо, то этим специалистом может стать представитель банка, которому следует объяснить ситуацию. Предложенные банкиром варианты могут стать реальным выходом или новым бременем, в зависимости от степени лояльности банка. Юристы советуют переводить предлагаемые варианты реструктуризации в плоскость конкретных расчетов и изучать степень переплаты и ее допустимость для семейного бюджета. Хорошим для заемщика средством может стать вариант реструктуризации задолженности через увеличение срока кредита. За счет этого уменьшатся ежемесячные платежи. Менее охотно банки соглашаются предоставить заемщику «кредитные каникулы» на срок до года, во время которых размер платежа значительно снижается или выплаты вовсе замораживаются. В еще более редких случаях банк предлагает заемщику перевести долг на другое лицо или привлечь дополнительных созаемщиков, однако этот вариант подходит не каждому заемщику. Но, повторим, спектр возможных решений во многом зависит от позиции конкретного банка.

Ряд банков в кризис выпустил продукты, кредитующие погашение просроченных платежей, неустойки и т.д. Но очевидно, что сторонний банк не пойдет на реструктуризацию такого кредита без существенного увеличения процентной ставки. Все-таки проще всего договариваться со своим банком. Возможно, банк, учитывая сложность ситуации заемщика и его положительную кредитную историю, позволит не гасить штрафные санкции в полном объеме.

Быть или не быть?

В любом случае, подтвердит каждый специалист, скрываться от банка и упрямо копить долг - худший вариант поведения заемщика. «Так или иначе, необходимо известить банк о сложившейся ситуации – впоследствии это может сыграть роль в суде», - замечает Денис Герасимов, директор Самарского представительства компании «Яковлев и партнеры». В случае неплатежей банк попытается договориться с переставшим платить должником, используя доступный ему «инструментарий»: телефонные звонки, письменные требования заплатить, предложения встретиться и обсудить проблему и, наконец, услуги коллекторской компании. Просрочка ежемесячных платежей влечет применение банком штрафных санкций, причем, как отмечает юрист, вариантов их начисления может быть много. Стандартная система предусматривает неустойку за просрочку уплаты процентов и неустойку за просрочку погашения основного долга. Размер санкций также может варьироваться от ставки рефинансирования до 0,5-1% в день от суммы просроченного платежа. В результате уже через месяц-другой просрочки у заемщика набегает сумма, превышающая ежемесячный платеж. Также после определенной просрочки банк может потребовать возврата всего остатка задолженности, и в этом случае штрафы могут начисляться на сумму всего невозвращенного кредита. Таким образом, накопление пеней и штрафов сможет за несколько месяцев многократно увеличить задолженность перед банком.

Но даже неосмотрительно накопленные долги перед банком не являются причиной посыпать голову пеплом - пора вспомнить мудрое изречение: безвыходных ситуаций не бывает. Во-первых, не следует ассоциировать суд с крахом для заемщика. Как отмечает юрист ГК «Дом ИСТ» Нана Беридзе, суды, как правило, снижают сумму требуемых банком пеней, иногда - до половины ежемесячного платежа. Можно добиться даже полной отмены штрафов, если заемщик сможет оперативно восстановить график платежей, если суд сочтет причины его неплатежа уважительными. Судебная практика говорит о том, что суды часто входят в положение заемщика, тогда как банку обращение взыскания на заложенные квартиры через суд неинтересно по ряду причин: во-первых, как правило, кредитный договор обеспечивает банк хорошей подстраховкой в виде пеней и штрафов, при том что в залоге у банка находится обеспечение, но, кроме того, эта мера занимает много времени и отвлекает сотрудников.

Как замечает Нана Беридзе, не стоит сбрасывать со счетов вариант расторжения кредитного договора. Это позволит не приумножать долги, а думать о возврате зафиксированного долга. Впрочем, как признает эксперт, банку это невыгодно, ведь расторгая договор, он фиксирует проценты и иные штрафные санкции на момент расторжения.

«Так как у должника кроме предмета залога в основном ничего нет, то единственным способом удовлетворения требования во внесудебном порядке остается объект залога, однако оформление права собственности на себя банку неинтересно – нужно дополнительно формировать резервы и платить налоги», - замечает Денис Герасимов. Поэтому вариант продажи объекта нередко становится единственно возможным. Если перспективы по возврату прежнего объема доходов заемщика мизерны – надо смотреть правде в глаза и принять решение о продаже объекта для полного погашения долга перед банком. Как замечает Денис Герасимов, в данном случае действовать следует максимально быстро – чтобы набежавшие проценты не уменьшили сумму вырученных средств от продажи объекта. Впрочем, здесь много нюансов, которые заемщику помогут понять грамотные специалисты в области юриспруденции, профессионалы рынка недвижимости. Они помогут продать объект с минимальными потерями даже в сложных условиях стагнирующего рынка.

Нана Беридзе, юрист ГК «Дом ИСТ»:

- К нам периодически обращаются клиенты, оказавшиеся не по своей воле в сложной жизненной ситуации. Часто они готовы расстаться со ставшим непосильным объектом недвижимости, лишь бы снять с себя бремя обязательств перед банком. Но иногда, изучив ситуацию, мы понимаем, что она не настолько сложная и можно обойтись без продажи объекта. Существует масса нюансов, которые могут повернуть ситуацию в пользу заемщика, если в них ориентироваться. Главное - не таиться, не копить молча долги и не уповать на провидение. Нужно действовать, а специалист всегда подскажет, как поступить. Правовая безграмотность, напротив, чревата осложнением положения.

Денис Герасимов, директор Самарского представительства компании «Яковлев и партнеры»:

- Зачастую суд уменьшает размер требований банка по штрафным санкциям. Оценивается экономическая обоснованность суммы штрафов, правда, в основном таковую банки не предоставляют.

Суд может принять сторону заемщика и отказать банку в обращении взыскания в случаях, предусмотренных законом. При этом должны быть соблюдены следующие условия: сумма задолженности по кредитному договору не превышает 5% от стоимости залога и срок просрочки обязательства менее трех месяцев.

Такие обстоятельства, как тяжелое материальное положение, временная нетрудоспособность и иные социально-экономические аспекты, в соответствии с законом не могут быть приняты судом во внимание.