Недвижимость и закон

За минувший год произошло множество интересных событий в законодательной сфере. Инициативы, спровоцированные ситуациями, выходящими за рамки повседневности, появлялись, как грибы после дождя, в корне меняя жизнь людей. Среди всех законодательных проектов эксперты выделяют ряд, который затрагивает область недвижимости. Причем не только день настоящий, но и грядущие пару лет.

О самом главном

Важные изменения грядут в части защиты прав несовершеннолетних детей в области обеспечения жильем в случае расторжения брака между родителями.

В Госдуму внесен законопроект, согласно которому разведенных родителей хотят обязать оплачивать, помимо алиментов, расходы на найм квартиры для ребенка. По мнению авторов документа, такая поправка в Семейный кодекс пойдет на благо, прежде всего, одиноким матерям с детьми, после развода оказавшимся без жилья. По словам экспертов, в основном разводы происходят в жизни не очень богатых людей, бывшие супруги и так обязаны платить алименты в размере 25-50% от заработной платы в зависимости от количества детей. Дополнительные расходы могут оказаться слишком тяжелым бременем.

Вообще при решении суда, с кем из родителей оставить ребенка, вопросы жилья являются второстепенными. В первую очередь внимание обращается на морально-этические факторы, отношения детей к матери или отцу, здоровье родителей. Тем не менее, этот вопрос является одним из ключевых при соблюдении прав детей. «Нередко при разводе один из родителей (чаще всего, мама), с которым остается ребенок, оказывается фактически на улице. Очень многие папы выселяют бывшую жену и детей через в суд, совершенно не задумываясь о том, где они будут жить, – отмечает уполномоченный по правам ребенка Самарской области Татьяна Козлова. – Поэтому депутаты озаботились разработкой стандартов, обеспечивающих качество жизни ребенка в случае развода родителей. Одно из положений этого стандарта будет касаться обязательств родителей по выплате средств на аренду жилья либо по участию в приобретении жилплощади в собственность ребенка (сейчас рассматриваются различные варианты решения квартирного вопроса при разводе)».

Суть предлагаемых поправок сводится к тому, что разведенных отцов или матерей обяжут нести дополнительные расходы, связанные с наймом квартиры для второй половины семьи, которая возьмет на себя обеспечение ребенка. С указанной инициативой выступила группа депутатов «Справедливой России» и «Единой России», которая внесла в Госдуму законопроект с поправкой в Семейный кодекс, которая дает возможность суду привлечь родителя, проживающего отдельно от ребенка, к участию в несении дополнительных расходов на ребенка, связанных с наймом (поднаймом) жилого помещения.

К сожалению, помимо благих целей, которые преследует проект, в нем есть ряд неясностей. В частности, не прописаны все обстоятельства, которые заставят разведенного родителя нести ответственность за расходы по найму помещения. Нет в нем и нормы, как должны распределяться расходы за арендованные для ребенка квадратные метры между бывшими супругами. Непонятно также, какая именно жилплощадь будет обеспечивать возможность совместного проживания ребенка и его родителя: комната в малосемейке или съемный загородный дом.

«Мое мнение по указанному законопроекту таково, что применить в предполагаемой части его будет очень и очень сложно, так как механизм зарегистрированных арендных отношений с оплатой по безналичному расчету в нашей стране не нашел своего распространения. Взыскание по незарегистрированным договорам найма и расписками о фактическом получении денежных средств, может привести к значительным злоупотреблениям», – комментирует адвокат «Первого столичного юридического центра» Олег Сухов.

Бывших не бывает

Следующие поправки также затрагивают имущественные права бывших супругов на совместную недвижимость. Госдума намерена внести поправки в Жилищный кодекс, призванные защитить права на жилье за бывшими супругами. Согласно поправкам, членам семьи собственника, в том числе бывшим супругам (только зарегистрированным в квартире), предлагается сохранить право проживать в квартире даже в случае продажи недвижимости.

Это изменения предлагается внести и в статью 31 ЖК РФ и в статью 292 ГК РФ. Последняя, как уточняет эксперт, за последние пять лет дважды видоизменялась. До 2006 года новый собственник не имел возможности продать квартиру, если жилое помещение приобреталось с прописанными в ней лицами (квартира с начинкой, как шутили юристы). В настоящее время рассматриваемая статья 292 ГК РФ позволяет выписывать покупателям зарегистрированных в квартире лиц – бывших членов семьи продавца.

«Предлагаемые поправки дадут возможность на законодательном уровне предоставлять возможность отсрочки выселения для бывших членов семьи продавца, – поясняет Олег Сухов. – Данная законодательная инициатива очень полезна и правильна для социального государства, каким является РФ, однако сразу стоит отметить, что в настоящее время указанные споры в суде разрешаются именно в данном порядке на основании Постановлений Верховного суда РФ. Данные законодательные изменения никак существенно не повлияют на рынок недвижимости, так как не могут иметь существенного влияния в силу своей количественной незначительности и сложившейся практике разрешения при наличии пробела в законодательстве».

Вольная прописка

Еще одна законодательная инициатива, вызвавшая неоднозначный резонанс в обществе, касается многострадальной прописки. В Госдуму внесен законопроект, которым предлагается прекратить практику, когда люди наживаются на регистрировании в своей квартире десятков граждан. Инициатором поправок в Жилищный кодекс и другие законодательные акты РФ выступил председатель думского комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству Павел Крашенинников.

Предлагается установить размер минимальной доли в праве собственности на жилое помещение в зависимости от его общей площади. Так, при общей площади до 30 квадратных метров доля в праве собственности должна составлять не менее одной трети, для жилых помещений площадью от 30 до 60 квадратных метров – одной шестой, от 60 до 120 квадратных метров – одной десятой. Указанные правила не распространяются на жилые помещения площадью свыше 120 «квадратов», а также на случаи, когда доля в праве собственности возникает при наследовании жилого помещения.

«Указанная инициатива весьма спорна, и, на мой взгляд, до конца не доработана, а именно, право собственности предполагает под собой в том числе и право пользования жилым помещением, поэтому не совсем понятно, как такое гражданское право будет ограничено на практике. Такого рода изменения в Жилищном кодексе будут противоречить Гражданскому кодексу, – отмечает адвокат. – Если же в рассматриваемой части будет возможным реализовать задуманное, то в значительной степени снизится такое распространенное и негативное явление в нашей сегодняшней практике, как квартирное рейдерство, когда лица, покупающие незначительные доли в квартирах, пытаются занять жилое помещение на основании свидетельства о праве собственности. В задуманном варианте вселиться в квартиру будет невозможно без решения суда, а это станет гарантией других собственников жилых помещений, чьи права будут реально защищены законом».

Налог в нагрузку к метрам

А вот следующая инициатива напрямую затрагивает рынок недвижимости – налог на недвижимость (ориентировочно, вводится с 1 января 2013 года). Планируется, что новый налог будут платить физические лица, обладающие зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями на праве собственности, а также владельцы земельных участков с правом собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследства.

Планируется, что площадь в 50 квадратных метров не будет им облагаться, каким образом будет облагаться жилая недвижимость большей площадью и тем более нежилая недвижимость – пока данный вопрос не решен. В силу возникших дебатов и возмущений со стороны населения, в проекте появилась строка о льготных категориях граждан, которых налог на недвижимость будет практически не касаться. В первую очередь это пенсионеры, герои и ветераны войны, инвалиды первой и второй групп, чернобыльцы, афганцы, воины-интернационалисты, члены семей военнослужащих и другие. Какие нормы соцминимума или соцвычетов при уплате налога на недвижимость установят для других категорий населения и что в них войдет, пока неизвестно.

По мнению директор агентства оценки «Гранд Эстейт» Алексея Ульянина, справедливость единого налога зависит не от определения не облагаемой налогом базы, а от правильной и объективной методики расчета кадастровой стоимости. «Пилотный проект введения единого налога уже был опробован в Омске. И результаты его положительно оценить пока сложно. Кадастровая стоимость объектов, определенная в ходе массовой оценки, оказалась завышенной в 10-12 раз. Люди, в принципе, готовы платить за свою собственность, но налоговая нагрузка должна быть соизмеримой. И здесь, в первую очередь, важно правильное определение налоговой ставки и объективная оценка стоимости объектов недвижимости», – считает Алексей Ульянин.

К тому же не исключено, что столь жесткое определение не облагаемой налогом площади приведет к значительному перекосу покупательского спроса на рынке жилой недвижимости в сторону жилья экономкласса. Однако нужно понимать, что введение новой системы налогообложения не отменяет основного закона рынка. При серьезном повышении спроса, цены на малогабаритное жилье пойдут вверх.

«Безусловно, новый налог может привести к тому, что рынок недвижимости станет менее привлекательным с инвестиционной точки зрения, однако, это может привести к дополнительному развитию покупательной способности менее обеспеченных слоев населения, что, скорее всего, приведет к снижению цен на жилье в целом. Ставка налога планируется на уровне 0,1–2% в год, на мой взгляд, это является достаточно высоким процентом налогообложения. Для государства налог на недвижимость является перспективным источником формирования доходов бюджетов субъектов РФ», – отметил Олег Сухов.

Цена безопасности

И еще одна поправка в Градостроительный кодекс РФ, которая как раз была спровоцирована трагическими событиями в стране. В Госдуму внесен новый вариант законопроекта с поправками в Градостроительный кодекс и другие законодательные акты РФ, который возлагает материальную ответственность за безопасность зданий и сооружений на их собственников. Скорректировать действующие правовые нормы авторов инициативы заставили участившиеся случаи обрушения зданий, сооружений и другие аварийные ситуации, повлекшие человеческие жертвы. Председатель Комитета Госдумы по строительству и земельным отношениям Мартин Шаккум назвал несколько таких трагических эпизодов последнего времени – обрушение «Трансвааль-парка», здания Басманного рынка и пожар в клубе «Хромая лошадь». Страшный пожар, произошедший в жилой многоэтажке в Самаре 6 мая, также может продолжить этот «черный список». Пока причины возгорания достоверно не установлены. Работает следствие. Однако известно, что пожар начался именно в магазине «Кооператор», расположенном на первом этаже жилого дома.

По мнению разработчиков, законопроект предусматривает не только выплату владельцем компенсаций в случае трагических происшествий, он направлен также на то, чтобы собственник вел себя более ответственно, чтобы он правильно осуществлял эксплуатацию зданий и сооружений. Согласно новым поправкам, при приобретении зданий будущий собственник будет проводить экспертизу, которая позволит выявить те или иные дефекты. При приемке зданий в долгосрочную аренду арендатор также будет проводить обследование здания. И это якобы должно привести к тому, что будут заключаться договоры с более компетентными и профессиональными эксплуатирующими организациями, а также более качественно будет осуществляться строительный надзор.

«Таким образом, в целях повышения безопасности зданий и сооружений решается три задачи: во-первых, вводится имущественная ответственность собственников зданий и сооружений, во-вторых, повышается качество проектной документации, в-третьих, регулируются вопросы эксплуатации зданий и сооружений. По моему мнению, реализация предполагаемых положений законопроекта приведет к увеличению роста взяток, а соответственно, к повышению стоимости недвижимости, как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости. Кроме того, возрастет размер арендных платежей. Приведут ли желанные законодательные инициативы в ближайшем будущем к повышению качества и безопасности строительных работ – большой вопрос», – резюмирует Олег Сухов .

Усилят контроль за ЖКХ

Серьезные поправки готовятся к внесению в Жилищный кодекс РФ. Депутаты Государственной Думы во втором чтении одобрили принятие законопроекта, в соответствии с которым жилищные комиссии – специализированные органы исполнительной власти субъектов РФ (в Самарской области их роль исполняют подразделения областной государственной жилищной инспекции) – получат дополнительные функции по контролю за деятельностью товариществ собственников жилья.

В частности, контролирующие органы получают право проверять обоснованность создания ТСЖ, соответствие их уставов действующему законодательству, принимать решения о составе товариществ и избирать их руководящие органы. Проверить законность создания всех существующих на момент принятия закона ТСЖ жилищным комиссиям предстоит до 1 марта 2013 года.

Не менее важное положение законопроекта касается возможности создания совета дома (так называемых домовых комитетов). В первую очередь организовывать домкомы смогут жители домов, которые находятся под управлением УК. В случае внесения правок в Жилищный кодекс, советы активных жильцов получат определенный круг полномочий. На практике это позволит упростить решение вопросов по управлению многоквартирным домом, таких как оформление актов выполненных услуг и работ, требование снижения платы при нарушении качества коммунальных услуг, представительство в суде в интересах собственников помещений.

«Создание отдельных новых больших правовых норм про домовые комитеты – это конечно прорыв в сфере управления многоквартирными домами. Но необходимо учесть один факт: домовой комитет – это не организация, не юридическое лицо, а просто объединение граждан для решения домовых проблем. Поэтому, первая проблема: где взять деньги для таких домкомов? Вторая: какова ответственность домкомов за принятые решения и собранные деньги? К сожалению, пока законодательно никакой ответственности за домкомами не закрепляется. Поэтому, на мой взгляд, такие объединения жильцов – это хорошая база для обучения собственников, повышения уровня их правосознания, необходимого для дальнейшего отстаивания своих интересов. Поэтому в тех домах, где есть активные собственники идея создания домовых комитетов очень востребована, причем люди готовы заниматься этим на совершенно безвозмездной основе. Но там, где среди жильцов пока нет понимания, что делать со своими правами и обязанностями, домкомы воспринимаются в «штыки», – комментирует инициативу председатель правления самарской региональной общественной организации правовой помощи и просвещения «Гражданская позиция» Ирина Кочуева.