Как меняются цены на жилье

Разбираемся в ценах на недвижимость.

Аналитические данные нередко доносят до нас информацию о безудержном росте или столь же безудержном падении цен на недвижимость. Иногда, по сведениям аналитиков, динамика цен на отдельно взятый сегмент составляет несколько процентов в неделю. В то же время на практике мы видим, что, несмотря на подтвержденные цифрами расчеты, стоимость интересующих нас объектов остается неизменной. Каким же образом составляются аналитические отчеты, и насколько верно они отражают действительность?

Неучтенные факторы

Большинство крупных аналитических компаний, прежде всего, столичных, производят массовую оценку недвижимости – то есть охватывают целиком все имеющие в офертах предложения, не учитывая особенностей конкретных объектов. Таким образом выводится средняя цена квадратного метра. «Погрешность при подсчетах в таких случаях бывает очень высокой, – предупреждает заместитель директора «Поволжского Центра Развития» Оксана Никитина, – и если изучать аналитические отчеты, не зная об этом и не умея читать предложенные аналитиками цифры, можно прийти к совершенно неправильным выводам».

В кризис цены на недвижимость менялись в среднем на 2-3% в месяц, что для рынка недвижимости очень много. В обычной, некризисной ситуации таких темпов быть не может

Расчет средней цены квадратного метра происходит на основании большой выборки. В наилучшем случае аналитики имеют возможность забирать с рынка 90% информации. Около 10% данных вовсе не попадают в поле зрения специалистов – это, например, сделки, проводимые между знакомыми людьми и потому не попадающие в оферты. Основная же масса предложений проходит через публичные объявления, вследствие чего и попадает в поле зрения аналитиков. При детальном подходе вся информация компонуется по сегментам и типам объектов – отдельно совершаются расчеты не просто по жилой недвижимости, а по каждому ее типу – гостинкам, сталинкам, улучшенкам и т.д. При этом учитывается масса ценообразующих факторов – местоположение объектов, их площадь, материал стен и т.д. Из выборки непременно извлекается так называемый «мусор» – некорректные данные. Именно такой подход дает возможность получить действительно достоверную информацию о состоянии рынка. Однако при массовой оценке все эти нюансы, как правило, не учитываются. Как следствие: неожиданные заявления отдельно взятых аналитических компаний, например, о том, что жилье за неделю подорожало на 7%. «Обычно причиной таких выводов является использование недостаточного количества информации, например, только одного источника, в котором, в частности, максимально снизилось количество предлагаемых объектов старого фонда, – комментирует Оксана Никитина. – В выборке остались только квартиры улучшенной планировки, в результате чего общая средняя цена квадратного метра, согласно сделанным на основании этой выборки подсчетам, увеличилась». Таким образом, агентство никого не обманывает, оно просто выдает ту информацию, которая основана на имеющихся у него данных.

Аналогичную ситуацию резких изменений в выборке и, как следствие, появления несоответствующих реальности данных, можно было наблюдать в начале экономического кризиса, когда, согласно аналитическим исследованиям, средние цены на недвижимость значительно выросли. Денег у людей не было, огромные офисные и торговые площади освобождались, и при этом средние цены по сегментам росли. По простой причине – в офертах появилось большое количество дорогих площадей. «В ноябре 2008 года число страниц в печатных СМИ, публикующих объявления о продаже и аренде недвижимости, достигло максимального количества, а затем резко уменьшилось в несколько раз, – рассказывает Оксана Никитина. – Собственники поняли, что экспонировать свои объекты бессмысленно, рынок стоит, а потому нет смысла тратить средства на публикацию оферт. И потому в тот момент, когда предложений оказалось много, средняя цена квадратного метра вела себя крайне неоднозначно, то резко взлетая вверх, то также резко падая – в зависимости от количества объектов в выборке».

Цена – не показатель

Стоит также иметь в виду, что, если ориентироваться исключительно на цену попадающих в оферты объектов, можно упустить из виду массу изменений, на первый взгляд, вовсе незаметных, но весьма важных. Например, арендная ставка на офисную недвижимость уже второй год подряд составляет определенную неизменную сумму. Казалось бы, ничего за это время не произошло. Если бы ни один нюанс – год назад помещения сдавались без отделки, а сейчас – с отделкой, мебелью и проведенным Интернетом. Таким образом, если судить по ценам, динамика отсутствует, а фактически стоимость аренды офисных помещений снизилась. Изменились условия сделки, что, по сути, является той же самой ценой. Обратный пример – застройщик объявил акцию, снизив цену на свои объекты с 50 руб. за кв. м до 40 руб. за кв. м. Акция действует месяц, в течение которого аналитики могут констатировать значительное снижение цен на новостройки в отдельно взятом районе. По сути же этого снижения нет, поскольку приобрести квартиру по такой цене можно лишь в течение незначительного промежутка времени.

Только в кризисной ситуации

Наступивший в 2008 году кризис ликвидности был обоснован множеством факторов. В частности, снижением покупательской способности, отменой возможности кредитования, банкротством большого количества юридических лиц и т. д… В совокупности все это привело к тому, что цены на недвижимость стали меняться с катастрофической быстротой – на 2-3% в месяц, что, по словам Оксаны Никитиной, для рынка недвижимости очень ощутимо и весьма болезненно. В обычной, некризисной ситуации таких темпов быть не может. Ни в одном сегменте. А потому данные исследовательских агентств, провозглашающих, что цены резко выросли или упали за короткий срок на несколько процентов, нельзя воспринимать как достоверную информацию. В большинстве случаев такие выводы делаются исключительно на основании изменений, произошедших в выборке.

Не стоит также забывать о таком важном моменте, как средний срок экспонирования объектов, который для разных типов недвижимости будет абсолютно разным. Наиболее ликвидные объекты уходят с рынка в течение нескольких дней, причем зачастую независимо от того, насколько привлекательную цену назначил продавец. Менее ликвидные могут оставаться в офертах несколько месяцев, в некоторых случаях даже лет. В настоящее время средний срок экспонирования для самого ликвидного объекта небольшой площади составляет примерно месяц. И потому говорить о том, что какие-то значительные изменения произошли на рынке недвижимости в течение одной-двух недель неправильно в принципе. Особенно учитывая тот факт, что в некоторых сегментах ситуация может не меняться годами. Например, на рынке земли. Сделки по покупке и продаже земельных участков, безусловно, совершаются. Однако динамика средних цен остается постоянной, поскольку для этого типа недвижимости нужен более долгий срок, чтобы стали заметны какие-либо ощутимые изменения.

Доверяй, но проверяй

Таким образом, к информации, которая предоставляется в открытом доступе аналитиками, нужно относиться весьма осторожно. В том числе и потому, что и риелторские агентства, и крупные исследовательские центры заинтересованы в том, чтобы подогреть рынок, создать на нем паническое настроение, спровоцировать рост цен и таким образом создать наилучшие условия для продавцов недвижимости. На достижение этой цели направлено примерно 70-80% всех публикуемых данных. «Безусловно, определенный процент достоверной информации попадает в открытые источники, – комментирует заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев, – нельзя сказать, что все, что пишут аналитики, не соответствует действительности. Тем не менее лучший способ оценить ситуацию на рынке недвижимости – это не только изучить аналитические отчеты, но и самим, хотя бы поверхностно, проанализировать рынок, после чего сопоставить полученные данные. Просто для того, чтобы отсеять правильную информацию от спекулятивной. Таким образом, просмотр цен по интересующему вас сегменту недвижимости в профильных СМИ хотя бы за последние полгода позволит прояснить ситуацию и создать более реалистическую картину. Если такой возможности у вас нет, постарайтесь изучить как можно больше разносторонних аналитических данных. Это позволит установить для себя границы цен и вывести диапазон, в котором можно рассуждать и анализировать. А дальше – рынок подскажет».

Вячеслав Рандаев, заместитель генерального директора по маркетингу ЗАО «Эл-Траст»:

- Не стоит воспринимать сведения, предоставляемые исследовательскими центрами, как бесспорную истину, поскольку эти данные не всегда бывают стопроцентно достоверными. Никогда не будет лишним попробовать проанализировать ситуацию самостоятельно, изучив имеющуюся в открытых доступах информацию хотя бы за несколько месяцев. В целом же можно констатировать, что никакого ощутимого движения цен на недвижимость в течение последнего года не произошло, да и сейчас не происходит. Рынок вполне стабилен.

Оксана Никитина, заместитель директора «Поволжского Центра Развития»:

- Аналитики зачастую сообщают недостоверную информацию исключительно по причине отсутствия полного объема исходного материала. В целом же, чтобы получить более-менее реальную картину, необходимо производить полинейные расчеты, опираясь на данные по каждому типу недвижимости, отслеживать ситуацию на отдельных объектах. По факту во всех сегментах могут быть показаны совершенно разные динамики, и, сваливая все данные в общую кучу, мы получаем лишь среднюю температуре по больнице, не более того.

Ольга Добрякова, исполнительный директор АН «Феррум плюс»:

- С данными, предоставляемыми аналитическими компаниями, риелторы, конечно, знакомятся, однако нельзя сказать, что мы руководствуемся ими в работе. За основу чаще всего все же берутся свои наблюдения и свой опыт. Если говорить о столичных аналитиках, то нельзя забывать, что у них совершенно иной взгляд на ситуацию. Нас же больше интересуют процессы, происходящие не где-то вообще, а конкретно в нашем регионе. Поэтому для меня больший интерес представляет информация, исходящая от наших местных аналитиков.